De to grundtyper af realkreditlån til boligkunder at overveje er fastforrentede og variabelt forrentede realkreditlån. Et fastforrentet realkreditlån er enkelt og ligetil: Renten og dermed den månedlige betaling er fastsat for hele lånets løbetid på det tidspunkt lånet er lavet. Variable-rate realkreditlån, også kendt som rentetilpasningslån (ARM), adskiller sig fra, at renten på låntageren og dermed det månedlige betalingsbeløb ændres over lånets løbetid.

Et rentetilpasningslån begynder med en fast rente, der opkræves for en bestemt periode ved lånets begyndelse, typisk tre, fem eller syv år. For eksempel er den oprindelige sats på et 7/1 rentetilpasningslån gældende for de første syv år af låneperioden, hvorefter satsen justeres en gang om året. Periodiske rentetilpasninger beregnes ved hjælp af en benchmarkrate som London Interbank Offer Rate (LIBOR) plus en præmie baseret på långiverens sædvanlige præmie og låntagerens kreditværdighed. Nogle variabel rente realkreditlån tilpasses årligt, nogle justerer hver sjette måned, og nogle justerer selv lige så ofte som hver måned. Renten ændrer sig til ændringer i det månedlige betalingsbeløb.

Fordelen, der tiltrækker mange låntagere til et rentetilpasningslån, er den oprindelige rente, der opkræves over den første del af lånet, som regel lavere end den bedste rente, der er tilgængelig på et sammenligneligt fastforrentet realkreditlån. Med en startfrekvens, der er et procentpoint eller mere lavere, kan låntagere spare en betydelig sum penge og betale betydeligt mere af det primære lånebeløb over den første del af et variabelt forrentet realkreditlån. Der er dog betydelige potentielle ulemper for et rentetilpasningslån, som låntagere bør overveje.

Pludselige betalingsforhøjelser

Hovedrisikoen ved et rentetilpasningslån er, at en kraftig renteforhøjelse kan oversætte til låntageren, der pludselig ser en månedlig betalingsforhøjelse, så stor, at han simpelthen ikke har råd til betalinger. En stor faktor i udfældningen af ​​finanskrisen i 2008 var, at der blev ramt et stort antal rentetilpasningslåntagere med månedlige betalingsforhøjelser for stejle for at have råd til og forårsage udbredte misligholdelser på realkreditlån.

For at give en ide om, hvordan drastisk månedlige betalingsbeløb kan stige, når en variabel rente realkredit er justeret, er den månedlige betaling på et $ 160, 000 realkreditlån på 3,5% rentesats cirka $ 700 om måneden. Hvis renten stiger til 8,5%, fordobles den månedlige betaling næsten og stiger til over $ 1, 200 pr. Måned.

Den indledende kursregulering, der finder sted på et variabelt forrentet realkreditlån, er typisk det største, da det justerer for renteændringer, der er indtruffet i flere år.Fremtidige tilpasninger sker meget hyppigt, når priserne næppe vil ændre sig væsentligt.

En måde at afbøde den potentielle renterisiko på er at opnå et variabelt rentetillæg med gunstige caps, hvilket er maksimalt fastsat for, hvor meget renten eller den månedlige betaling kan stige på en enkelt justering. Nogle variabelt forrentede realkreditlån har også en loftgrænse på det samlede beløb, hvormed renten kan stige over hele lånets løbetid. Låntagere skal dog læse finpostet, da der ofte ikke er tale om caps, der gælder for den oprindelige kursregulering, der bærer den højeste renterisiko.

Vanskeligt at forstå lånevilkår

Da variabelt forrentede realkreditlån er mere komplekst end fastforrentede lån, kan det være svært for låntagere at forstå de præcise vilkår for lånet. Realkreditinstitutter har stor fleksibilitet med hensyn til låneelementer, såsom kasketter, benchmarks anvendt til justeringer og præmiemargener. Det er relativt nemt for låntagere at undlade at forstå de indviklede og indbyrdes forbundne vilkår for deres lån, hvilket kan føre til uventede og problematiske månedlige betalingsændringer. Et eksempel som nævnt ovenfor er et tilfælde, hvor en låntager mener, at han er beskyttet mod store månedlige betalingsforhøjelser med et loft på stigninger pr. Tilpasning, men han undlader at bemærke, at loftet ikke gælder for den oprindelige rentejustering.

Negativ afskrivningslån

En risiko med nogle variabelrenteobligationer er et negativt afskrivningslån, hvilket er en situation, hvor en låntager rent faktisk kan ende på grund af mere efter at have betalt lånet i mange år, end han gjorde i begyndelsen af lånet. Årsagen til dette er almindeligvis fordi et lån har en dækning på det beløb, den månedlige betaling kan stige, men den dækning svarer ikke til det beløb, renten tillades at stige. Dette resulterer i en situation, hvor det månedlige betalingsbeløb ikke dækker alle de forfaldne renter på lånet. Restbeløbet tilføjes derefter til låntagerens samlede gæld, hovedstolpen, hvilket medfører, at låntageren skal betale renter af interesse.