Omkostningsstrategi
Værdier fast ejendom baseret på "hvad ville det koste at erstatte bygningen i sin nuværende form med værdien af det areal der blev tilføjet til det?" Omkostningsmetoden lyder som en ligetil og nem at beregne metode til at bestemme værdi, men det er vanskeligt at implementere. At få en anskuelig værdi for omkostningerne ved den eksisterende struktur kan være vanskelig på nogle markeder. Endvidere kan markedsværdien af den eksisterende velstand være meget forskellig fra dens anlægsomkostninger.
Salgssammenligningsmetode
Denne tilgang ser på den pris, hvor andre ejendomme med lignende karakteristika (beliggenhed, størrelse, alder osv.) For nylig er blevet solgt eller værdsat. De fleste boliger er vurderet eller værdsat ved hjælp af denne metode. Til tider kan dette også være en vanskelig metode til at gennemføre: en sammenlignelig ejendom kan være svært at identificere (især hvis den pågældende ejendom har unikke egenskaber) eller der kan ikke være noget salg af sammenlignelige ejendomme i den seneste tid.
Indkomstmetoden Denne tilgang bruger en perpetuity rabat type model. Nettoresultatet afledt af ejendommen er diskonteret til markedskravet afkast. Vurderingsværdien = netto driftsindtægt (NOI) / markedskurs. Markedsrenten er fastsat ved benchmark NOI / benchmark transaktionspris. Problemet med denne tilgang er, at langsigtede lejere muligvis ikke betaler de nuværende markedsrenter, og deprimerer værdien af investeringen. Et inflationsmiljø kan også tage en bid ud af ejendommens værdi.
Diskonteret kontantstrømstilgang efter skat Beregning af værdien af de diskonterede pengestrømme fra en ejendomsinvestering kan fungere som en validering eller kontrol med andre værdiansættelsesmetoder. Denne tilgang tager højde for investorens individuelle skatkonsol, afskrivninger og eventuelle rentebetalinger. Se eksemplet nedenfor.
Beregn netto driftsindtægter fra en ejendomsinvestering
CFA-niveau 1-eksamen kræver, at du ved, hvordan du opretter en resultatopgørelse for en ejendom. Det går som følger:
Potentiel bruttoindkomst | |
| Planlagt husleje | $ 100.000 |
| Skaleringsindkomst | $ 10.000 |
| Procentdel Leje | $ 10.000 |
| Overage Leje < $ 10,000 | Markedsrente |
| $ 10.000 | Andre indtægter |
| $ 10.000 | Samlet potentiel bruttoindkomst |
| $ 150.000 | Ledige stillinger og indsamlingstab (10% ) |
| Effektiv bruttoindkomst | $ 135.000 |
| Udgifter | Fast |
| $ 5, 000 | |
| Variabel | $ 5, 000 |
| Afskrivninger < $ 5,000 | Samlede udgifter |
| $ 15,000 | Netto indkomst |
| $ 120, 000 |
|
| Sammenlignbar ejendom: | NOI $ 135 000, som blev solgt til $ 750 000 |
$ 135 000 - $ 5 000 - $ 5 000 = $ 125 000 < NOI / (Transaktionspris): $ 135, 000 / $ 750, 000 = 0.18
NOI / Cap Rate = $ 125, 000/0. 18 = $
694, 000 = Hvilken mængde er denne værdi værdsat til. Kig ud!
Inkluder ikke finansieringsomkostninger eller afskrivninger ved beregning af NOI.
Det ville være meget overraskende, hvis du skal beregne alle typer af huslejer og indkomster på grund af eksamenens tidsbegrænsninger. Ansøgerne kan dog blive bedt om at beregne prisforhøjelser for en bestemt periode for at vurdere virkningen på NOI. Salgs sammenlignings metode: |
Karakteristik |
Antal
Antal værelser
Værdi
| Antal | $ 25.000 | Antal badeværelser |
| Antal | $ 10.000 | Afstand til by |
| Miles | ($ 2 000) | Ejendommen du vil værdsætte har otte værelser, tre badeværelser og ligger 10 miles fra byen. |
| Værdien vil være lig med (8 * $ 25.000) + (3 * $ 10.000) + (10 * - $ 2, 000) = $ 200.000 + $ 30.000 - $ 20.000 = $ 210.000 baseret på lignende ejendomstyper. | Indkomstmetode: | I denne tilgang ville investor vurdere den samlede ejendomsværdi baseret på afkastet fra ejendommen. Derfor vil eventuelle potentielle huslejer, der forventes af en lejer for brug af ejendommen, blive sammenlignet med lignende ejendomstyper. |
Beregning af kontantstrømme efter skat
Lad os starte med nogle grundlæggende oplysninger:
NOI = $ 125 000
Afskrivninger = $ 5 000
Forpagtningsbetaling = $ 60 000
Købspris = $ 725, 000
75% finansiering til 8% rente
NOI vækstrate = 4%
Marginal Skattesats = 31%.
Kontantstrøm efter skat = Beløb lånet ($ 725.000 * .75) = $ 543, 750.
Første års rente = ($ 543, 750 *. 08) = $ 43, 500.
Efter skat indkomst = ($ 125, 000 - $ 5, 000- $ 43, 500) * (1. 31) = $ 52, 785
For at opnå kontantstrøm efter skat fra efter skat indkomst skal afskrivninger tilføjes og hovedafdrag af pantbetalingen skal trækkes fra.