Når du tænker på at købe fast ejendom, er det første, der sandsynligvis kommer til at tænke dig, dit hjem. Men fysisk ejendom kan også spille en rolle i en portefølje, især som en hække mod aktiemarkedet. Selvom fast ejendom er blevet et populært investeringsmiddel i løbet af de sidste 50 år, er køb og ejning af mursten imidlertid meget mere kompliceret end at investere i aktier og obligationer. I denne artikel undersøger vi de ledende muligheder for individuelle investorer, som er opført i omtrentlig rækkefølge af, hvordan direkte en fast ejendom investering er, og grundene til at investere.

Grundlæggende udlejningsejendomme

Dette er en investering, der er lige så gammel som ejendomsretten. En person vil købe en ejendom og udleje den til en lejer. Ejeren, udlejer, er ansvarlig for at betale pant, skatter og vedligeholdelse af ejendommen.

Ideelt set udlejer udlejeren nok leje til at dække alle ovennævnte omkostninger. En udlejer kan også opkræve mere for at producere et månedligt overskud, men den mest almindelige strategi er at være tålmodig og kun opkræve nok leje til at dække udgifterne, indtil pantet er betalt, hvorefter størstedelen af ​​lejen bliver overskud. Endvidere kan ejendommen også have værdsat i værdi i løbet af realkreditlånet, hvilket giver udlejeren et mere værdifuldt aktiv. Ifølge US Census Bureau har ejendomsmarkedet i dette land konsekvent øget i værdi fra 1940 til 2006. Mens der var en dukkert under subprime-rentenedsmeltningen i 2008 til 2010, er den nu genoprettet og har været stigende samlet set.

En investor skal kende det marked, hvor han søger efter ejendom eller ansætte en ekspert til at hjælpe. For investorer, der søger en indkomststrøm fra udlejningsejendomme, er de vigtigste aspekter at overveje ejendomssted og markedslejemål. Hvad angår placering, er mange vellykkede huslejer beliggende i nærheden af ​​de store skoler. For eksempel, hvis du køber en ejendom nær et statsuniversitet, vil eleverne sandsynligvis gerne leje det år efter år. Der er også mange andre funktioner i en rentabel udlejningsejendom, og nogle tager tid at lære. For mere se Top 10 funktioner i en rentabel udlejningsejendom.

Der er selvfølgelig pletter på ansigtet af, hvad der virker som en ideel investering. Du kan ende med en dårlig lejer, der beskadiger ejendommen eller, værre stadig, ende med at have nogen lejer overhovedet. Dette giver dig et negativt månedligt cash flow, hvilket betyder at du måske skal scramble for at dække dine pantbetalinger. Der er også spørgsmål om at finde den rigtige ejendom. Du vil gerne vælge et område, hvor ledigheden er lav og vælge et sted, som folk vil leje.

Måske er den største forskel mellem en lejebolig og andre investeringer den tid og det arbejde, du skal bruge til at passe på det.Hvis du ikke vil, kan du ansætte en professionel ejendomsadministrator. Men hans eller hendes løn bliver derefter en omkostning, der påvirker din investerings rentabilitet.

The Flip Side: Ejendomshandel

Dette er den vilde side af ejendomsinvesteringer. Ligesom de daghandlere, der er ligaer væk fra en buy-and-hold investor, er ejendomshandlerne en helt anden race fra købs-og-udlejningsejendommene. Ejendomshandlere køber ejendomme med det formål at holde dem i kort tid, ofte ikke mere end tre til fire måneder, hvorefter de håber at sælge dem til en fortjeneste. Denne teknik kaldes også flipping og er baseret på købsejendomme, der enten er betydeligt undervurderede eller ligger i et meget varmt område.

Pure property flippers vil ikke sætte nogen penge i en ejendom for forbedringer; Investeringen skal have den indre værdi for at opnå en fortjeneste uden ændring, eller de vil ikke overveje det. At vende på denne måde er en kortfristet kontantinvestering.

Hvis en ejendomsflipper bliver fanget i en situation, hvor han eller hun ikke kan losse en ejendom, kan det være ødelæggende, fordi disse investorer generelt ikke har tilstrækkelig klar kontant til at betale pantet på en ejendom på lang sigt. Dette kan føre til fortsatte tab for en ejendomshandler, der ikke er i stand til at aflæse ejendommen på et dårligt marked.

Der findes også en anden klasse af ejendomsflipper. Disse investorer gør deres penge ved at købe billige eller rimelige priser og tilføre værdi ved at renovere dem. hej så sælge ejendommen efter renoveringer til en højere pris. Dette kan være en langsigtet investering afhængigt af omfanget af forbedringerne. Den begrænsende egenskab ved denne investering er, at den er tidsintensiv og ofte kun giver investorer mulighed for at påtage sig en ejendom ad gangen.

Ejendomsinvesteringsgrupper

Ejendomsinvesteringsgrupper er som små investeringsforeninger til udlejningsejendomme. Hvis du ønsker at eje en udlejnings ejendom, men ikke ønsker besværet med at være udlejer, kan en ejendomsinvesteringsgruppe være løsningen for dig.

Et selskab vil købe eller bygge et sæt af bygninger, ofte lejligheder, og så give investorer mulighed for at købe dem gennem selskabet og dermed tilslutte sig gruppen. En enkelt investor kan eje en eller flere enheder af selvstændigt boligareal, men det selskab, der driver investeringsgruppen, styrer kollektivt alle enhederne, tager sig af vedligeholdelse, reklame ledige enheder og interviewer lejere. I bytte for denne ledelse tager virksomheden en procentdel af den månedlige leje.

Der er flere versioner af investeringsgrupper, men i standardversionen er lejekontrakten i investorens navn, og alle enheder puljer en del af lejen for at beskytte lejlighedsvis ledige stillinger, hvilket betyder at du får nok til at betale pant selvom din enhed er tom. Kvaliteten af ​​en investeringsgruppe afhænger helt af det selskab, der tilbyder det. I teorien er det en sikker måde at komme ind i ejendomsinvesteringer, men grupper er sårbare for de samme gebyrer, der hjemsøger investeringsforeningen.Endnu en gang er forskning nøglen.

Real Estate Limited Partnerships

Et ejendomsbegrænset partnerskab (RELP) ligner en ejendomsinvesteringsgruppe: Det er en enhed, der er dannet for at købe og holde en portefølje af ejendomme, eller til tider kun en ejendom - kun det er eksisterer i et begrænset antal år. En erfaren ejendomsadministrator eller fast ejendom udvikling firma tjener som den generelle partner. Udenfor er investorer søgt at yde finansiering til ejendomsprojektet i stedet for en andel af ejerskab som begrænsede partnere. De kan modtage periodiske udlodninger fra indtægter, der genereres af RELPs ejendomme, men den reelle udbetaling kommer, når ejendommene sælges - forhåbentlig med et stort overskud - og RELP løses ned ad vejen.

RELP'er giver investorer mulighed for at finansiere byggeri eller renovering af bygninger uden at skulle være direkte involveret i ledelsen eller have ejendomserfaring. De har imidlertid tendens til at være illikvide investeringer, da investorerne kun kan udbetale med visse mellemrum - eller ofte overhovedet, indtil RELP opløses.

REITs

Fast ejendom har eksisteret siden vores huleboende forfædre begyndte at jagte fremmede ud af deres rum, så det er ikke overraskende, at Wall Street har fundet en måde at securitisere det på, og omdanner fast ejendom til et offentligt handlet instrument .

Der oprettes en ejendomsinvesteringsfond (REIT), når et selskab (eller tillid) er dannet for at bruge investorernes penge til at købe, drive og sælge indkomstproducerende egenskaber. REITs købes og sælges på de store børser, ligesom alle andre aktier. For at beholde status som et REIT skal denne virksomhed udbetale 90% af dets skattepligtige overskud i form af udbytte. Ved at gøre dette undgår REITs at betale selskabsskat, mens et fast selskab ville blive beskattet på overskuddet og dermed indtage det afkast, det kunne udlevere til sine aktionærer.

Ligesom regelmæssige udbyttebetalende aktier er REIT'er passende for aktiemarkedet investorer, der ønsker regelmæssig indkomst, selv om de også giver mulighed for at værdsætte. REIT'er tillader investorer i ikke-boligejendomme såsom indkøbscentre (ca. en fjerdedel af alle REIT'er specialiserer sig i disse), sundhedsfaciliteter, realkreditlån eller kontorbygninger. I forhold til de ovennævnte typer af ejendomsinvesteringer er REITS også meget flydende. For flere detaljer, se REIT Way .

Ejendomsgældsforeninger

Ejendomsforeninger investerer primært i REITs og ejendomsvirksomheder. De giver mulighed for at opnå diversificeret eksponering for fast ejendom med en forholdsvis lille mængde kapital. Afhængigt af deres strategi og diversificeringsmål giver de investorer meget bredere aktivvalg end det, der kan opnås ved at købe individuelle REIT-aktier, sammen med muligheden for færre transaktionsomkostninger og provisioner.

Ligesom REIT'er er disse midler ret likvide. En anden væsentlig fordel for detailinvestorer er de analytiske og forskningsoplysninger, som fonden giver om erhvervede aktiver og ledelsens perspektiv på rentabiliteten og præstationen af ​​specifikke ejendomsinvesteringer og som aktivklasse.Flere spekulative investorer kan investere i en familie af fast ejendom fonde, taktisk overvægtige bestemte ejendom typer eller regioner for at maksimere afkast.

Hvorfor investere i fast ejendom?

Fast ejendom kan øge risikoen og afkastprofilen for en investors portefølje og tilbyde konkurrencedygtige risikojusterede afkast. Selv i factoren i subprime-pantekrisen returnerede privatmarkedet erhvervsejendomme i gennemsnit 8,4% i 10-årene fra 2000 til 2010 baseret på data fra National Council of Real Estate Investment Fiduciaries (NCREIF). Og normalt er ejendomsmarkedet en af ​​lav volatilitet, især i forhold til aktier og obligationer.

Fast ejendom er også attraktivt i forhold til mere traditionelle indtægtskilder. Denne aktivklasse handler typisk til en udbyttepremie til USA Treasuries og er særligt attraktiv i et miljø, hvor statskassen er lav.

Diversificering og beskyttelse

En anden fordel ved at investere i fast ejendom er dens diversificeringspotentiale. Fast ejendom har en lav og i nogle tilfælde negativ sammenhæng med andre større aktivklasser - hvilket betyder, at når ejendomme er nede, er ejendomme ofte stigende (se Diversificering ud over Aktier ). Faktisk, i 14 af de 15 tidligere bjørnemarkeder, der går tilbage til 1956, steg boligpriserne ifølge data fra Yale Universitets Robert Shiller, co-creator af Case-Shiller Home-Price Index. Selvfølgelig er der undtagelser: fast ejendom tanket sammen med aktier under den store recession (selvom dette var en anomali, argumenterer Schiller, hvilket afspejler rollen som subprime-realkreditlån ved at afbryde krisen).

Dette betyder at tilføjelse af fast ejendom til en portefølje kan sænke volatiliteten og give et højere afkast pr. Risikoenhed. Jo mere direkte ejendomsinvesteringen er, desto bedre er sikringen: Mere indirekte, offentligt handlede, køretøjer som REITs vil naturligvis afspejle det samlede aktiemarkedets præstationer (og nogle analytikere tror, ​​at de to bliver mere og mere korrelerede, nu som REIT aktier er repræsenteret på S & P 500). Interessant nok har dette også ændret sig for sent. Sammenhængen mellem børsnoterede REIT'er og det brede aktiemarked ramte en 12-årig lav i 2015, ifølge en undersøgelse foretaget af National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) ", der tyder på, at uanset hvad der sker med at drive den ikke-REIT-del af marked vil ikke nødvendigvis spildes for at påvirke REIT-markedet, "en artikel om Reit. com, foreningens hjemmeside, konkluderede.

Fordi den er støttet af mursten, har ejendomsmægler også mindre konflikter med hovedagenten, eller i hvilket omfang investorens interesse er afhængig af leders og debitorers integritet og kompetence. Selv de mere indirekte investeringsformer har en vis beskyttelse: REITs for eksempel mandat en minimumsprocent af overskud udbetales som udbytte.

Inflationssikring

Ejendomsinflationssikringskapaciteten stammer fra det positive forhold mellem BNP-vækst og efterspørgsel efter fast ejendom.Efterhånden som økonomierne vokser, stiger efterspørgslen efter fast ejendom højere, og det til gengæld oversætter til højere kapitalværdier. Fast ejendom har derfor tendens til at fastholde købekraften i kapitalen ved at overføre nogle af inflationspresset til lejere og ved at inkorporere noget af inflationspresset i form af kapitalforhøjelse.

Effekten af ​​udnyttelse

Med undtagelse af REITs giver investering i fast ejendom en investor et værktøj, der ikke er tilgængeligt for aktiemarkedet investorer: gearing. Hvis du vil købe en aktie, skal du betale den fulde værdi af beholdningen på det tidspunkt, du placerer købsordren - medmindre du køber på margen. Og selv da er den procentdel, du kan låne, stadig meget mindre end med fast ejendom takket være den magiske finansieringsmetode, pantet.

De fleste konventionelle realkreditlån kræver 20% forskudsbetaling. Men afhængigt af hvor du bor, kan du finde et realkreditlån, der kræver så lidt som 5%. Det betyder at du kan styre hele ejendommen og egenkapitalen ved at betale kun en brøkdel af den samlede værdi. Selvfølgelig påvirker størrelsen på dit realkredit det antal ejerskab du rent faktisk har i ejendommen, men du kontrollerer det i det øjeblik papirerne er underskrevet.

Dette er hvad emboldens fast ejendom flipper og udlejere ens. De kan tage ud et andet pant i deres hjem og lægge udbetalinger på to eller tre andre ejendomme. Uanset om de udlejer disse ud, så lejere betaler pantet eller venter på en mulighed for at sælge til fortjeneste, kontrollerer de disse aktiver, selvom de kun har betalt en lille del af den samlede værdi.

Ulempen ved investering i fast ejendom: illikviditet

Den største ulempe ved at investere i fast ejendom er illikviditet eller den relative vanskelighed ved at konvertere et aktiv til kontanter og kontanter til et aktiv. I modsætning til en aktie- eller obligationstransaktion, som kan gennemføres i sekunder, kan en ejendomshandel tage måneder til at lukke. Selv ved hjælp af en mægler kan det kun være nogle få ugers arbejde at finde den rigtige modpart. REITs og real estate mutual funds tilbyder bedre likviditet og markedsprissætning, men kommer til gengæld for højere volatilitet og lavere diversificeringsfordele, da de har en meget højere sammenhæng med det samlede aktiemarked end direkte ejendomsinvesteringer.

Bundlinjen

I forbindelse med porteføljeinvesteringer vurderes ejendomshandel traditionelt i en "alternativ" investeringsklasse. Det betyder, at det er en supplerende investering, der bruges til at bygge på en primær portefølje af aktier, obligationer og andre værdipapirer. Men det kan være en væsentlig modvægt til andre instrumenter, såvel som en indtægtskilde og i sidste ende taknemmelighed.