Hvor man skal bo er en af ​​de største beslutninger, som pensionister står overfor. For mange mennesker, der nærmer sig pensionering, er beslutningen om at holde familiens hjem, nedskæringer til et mindre hus eller ejerlejlighed, eller frigøre sig for den stress og udgift, der kan komme med hjemmeejerskab i det hele taget en vanskelig løsning. (Se: Hidden Costs of Home Ownership .) Her vil vi give dig de punkter, du skal veje for at træffe denne beslutning for dig selv.

AD:

Ting at tænke over

At holde nogle få enkle ideer i tankerne vil hjælpe med at forenkle beslutningen mellem udlejning og hjem ejerskab. Selv om dette er et vigtigt valg for enhver pensionist, er det bedst at undgå detaljerne om specifikke ejerskabs- og lejemuligheder og undersøge dette problem ud fra et stort billede synspunkt. Husk følgende beslutning:

• Hvad er dit budget til udlejning eller ejerskab uden skat?
• Kan du se et hjem eller lejlighed som en potentiel investeringsmulighed eller bare en anden leveomkostninger?
• Har du tænkt på de risici, der er forbundet med ejerskab i form af uventede omkostninger, og kan dit budget tolerere dem?

AD:

Efter skat forventninger

Til at begynde med er det første skridt i at analysere ejerskab kontra leje at bestemme, hvor mange penge du vil bruge uden skat. Da realkreditrenter og ejendomsskatter på en primær bopæl er fradragsberettigede, er kendskab til efter skat kostbar. (Læs mere: Skatteafdrag på realkreditinteresse .) Heldigvis er matematikken meget enkel og forklares i figur 1, som vilkårligt antager et budget efter skat på $ 2, 000 for realkreditrenter, skatter og forsikring for hjem ejerskab, eller for lejeomkostninger.

AD:

Fordi lejeomkostningerne ikke er fradragsberettigede, kræves ingen beregninger. Skatter komplicerer imidlertid ejendomsforholdet, fordi du kan bruge godt over $ 2 000 hver måned, men stadig kun ender med at betale $ 2 000, når du får din skat tilbagebetaling. I det væsentlige er alt hvad du skal gøre, at bestemme din marginale skattekonsol, trække den procentdel fra figur 1 og opdele dit budget med dette beløb (se nedenfor).

Figur 1

Figur 1 viser, at hvis dit budget skal have en netto efter skat på $ 2, 000 og din marginalskattesats er 20%, kan du bruge $ 2, 500 pr. År på realkreditrente og ejendom skatter. Husk på, at du skal fodre pretax-regningen indtil skat tilbagebetaling sæson. Som sådan skal din pengestrømssituation også tages i betragtning.

Risici at overveje

Selvfølgelig har boligejendom en klar fordel ved at du teoretisk kan få mere for dine penge. Der er dog ingen gratis frokost, fordi boligejere også indebærer betydelige finansielle risici. Sådanne problemer som fluktuationer i markedsværdi, forventede / uventede vedligeholdelsesudgifter og forsikringsgodtgørelser kan omfatte enorme ekstraomkostninger ud over udlejning.Ikke desto mindre, når du har lavet matematikken ovenfor, skal du bare handle efter boliger, realkreditlån og udlejningsejendomme, der passer til dit budget. Og glem ikke at planlægge inflationen; lejer, skatter og forsikringsomkostninger går alle op med tiden.

En investeringsmulighed?

Selv om boliger og boliger kan være gode investeringsmuligheder, bør disse aktiver ikke undersøges udelukkende ud fra dette perspektiv. Faktum er, at boliger er en uundgåelig leveomkostninger. Fra et konservativt synspunkt skal dit hjem betragtes som en leveomkostninger i modsætning til et investeringsaktiv. Dette skyldes, at investeringsaktiver ikke skal indebære at finde et andet sted at leve som et middel til at levere likviditet. Derfor vil det være bedst at ignorere investeringen på ejendomsretten i din tankeproces fra en pensionists synspunkt. Det vil distrahere dig fra det egentlige mål om passende planlægning af dine pensionsboligomkostninger.

"En af de største myter om hjemmeejerskab er, at det er en investering. Det er ikke det, "siger Kirk Chisholm, wealth manager hos Innovative Advisory Group i Lexington, Mass." At eje et hjem, du bor i, er en bekostning, ikke en investering. En investering er en, der genererer pengestrømme. Sikker på, at der er nogle fordele ved at eje et hjem, men når du faktoriserer omkostningerne, slår du op store mængder kapital, boligens likviditet og det faktum, at boligpriserne ikke altid går op, det gør det meget attraktivt 'investering. ''

Ikke desto mindre, hvis du ser dit hjem som en investering, er en generel regel meget enkel: Køb lavt og sælg højt. Det betyder at købe og sælge boliger opportunistisk.

Husk dog, at leje på nogle måder kan betragtes som den økonomiske modværdi ved at kortlægge et lager. For eksempel, hvis du tror at boligpriserne er på vej nedre, vil du leje et hjem, vente på, at priserne falder og købe et hjem senere. Denne strategi henter fordelene ved at gå kort gennem lavere boligomkostninger. Hvis du tager fejl i retningen af ​​boligpriserne, og du ender med at betale en højere boligpris, når du køber, svarer det til at betale en højere pris for et lager for at dække din korte position.

Dette er det vigtigste, en pensionist bør være bekymret for ved at bruge en primær bolig som en investering. Ved at sælge dit hjem tager du chancen for at blive prissat ud af markedet, hvis priserne stiger i stedet for at gå ned. Dette bør være en stor bekymring, hvis du er på et fast budget og nyde at eje dit eget hjem eller lejligheden i modsætning til at beskæftige sig med en udlejer.

Vedligeholdelsesrisiko

Et andet vigtigt spørgsmål at undersøge er vedligeholdelsesrisikoen forbundet med ejerskab. Dette er vigtigt, fordi leje er det samme som at købe en forsikring mod vedligeholdelse. Hvad det betyder er, at lejere ikke har noget ansvar for regelmæssige vedligeholdelsesomkostninger, udstyrsfejl eller katastrofale hændelser som et træ, der falder i dit hjem eller rammes af en storm. Leje skønheden er, at udlejer skal bekymre sig om de uventede økonomiske omkostninger ved ejerskab.(Læs: At blive en udlejer: mere problematisk end det er værd? )

"Jeg støtter udlejning af mange grunde. Høje [hjemme] priser med svagt investeringspotentiale er den første grund. Den anden grund er de undervurderede månedlige omkostninger ved at eje. Skatter, rentebetalinger, forsikring, vand, elektricitet, sprinklersystemer, planlagt og uplanlagt vedligeholdelse og alle andre giver op til betydelige månedlige betalinger, der ikke går i retning af at bygge egenkapital. Leje er ofte bare mere omkostningseffektiv ", siger Max Osbon, partner, Osbon Capital Management i Boston, Mass.

Udbetaling og likviditet

Andre økonomiske fordele ved at være lejer er, at du ikke behøver at bekymre dig om markedsforholdene i tilfælde af at du bevæger dig, og der er ingen mulighed for et investerings tab. Desuden behøver du ikke at bekymre sig om likviditet som lejer. At sælge et hjem kan tage lang tid; det indebærer også masser af papirarbejde. Desuden opkræver de fleste ejendomsmæglere en provision. Sidestepping dette rod når det er tid til at bevæge sig kan helt sikkert være det værd.

Derudover lever pensionister ofte udelukkende på pensioner som social sikring eller en virksomhedsplan. Men de har ikke altid store summer af likviditetsværdi. Hvis du ikke har tilstrækkelige aktiver på sidelinjen til at betale for uventede udgifter, kan de faste omkostninger ved at eje et hjem være ødelæggende. På den anden side, hvis du har tilstrækkelige aktiver på sidelinjen til at tolerere de uventede omkostninger ved ejerskab, bør vedligeholdelsesrisici virkelig ikke være et stort problem i dine overvejelser.

Bottom Line

For at opsummere, om du skal eje et hjem i pension, er det en beslutning, der kan foretages ved at undersøge flere nøglepunkter:

• Beslut om du ønsker at investere eller bare budgettet til en pris at leve.
• Find ud af, hvad du vil bruge efter skat, og lav matematikken for at bestemme dit budget for udlejning og ejerskab.
• Alvorligt overveje, hvor meget risiko du er villig til at foretage. Ønsker du at bekymre dig om markedspriser? Har du råd til de økonomiske risici ved at opretholde ejendommen?
• Husk, at der er et direkte forhold mellem størrelsen af ​​dine likvide aktiver og din evne til at tolerere de økonomiske risici forbundet med ejerskab.

Desværre har disse slags beslutninger ikke meget at gøre med hårde fakta og mere at gøre med sjysøgning. Pensionering skal være ubekymret og behageligt; undersøge din situation og kun foretage de omkostninger og risici, der vil give dig mulighed for at sove godt om natten.