Fra den første beslutning om at investere i fast ejendom til faktisk at købe din første lejebolig, er der meget arbejde at gøre. Denne opgave kan være skræmmende for den første gangs investor. Ejer ejendom er en hård forretning og feltet er peppered med landminer, der kan udslette dine afkast. Her finder vi et kig på de top 10 ting, du bør overveje, når du køber en indkomstegenskab.

- 9 ->

Start din søgning

Selvom du måske vil have en ejendomsmægler til at hjælpe dig med at fuldføre køb af en udlejningsejendom, skal du begynde at søge efter din investering på egen hånd. At have en agent kan medføre unødigt pres for at købe, før du har fundet en ejendom, der passer dig. Det vigtigste er at tage en upartisk tilgang til alle ejendomme og kvarterer inden for dit investeringsområde.

Dit investeringsinterval vil blive begrænset af, om du har til hensigt at styre ejendommen aktivt (vær en udlejer) eller ansætte nogen anden til at administrere den. Hvis du har til hensigt at styre aktivt, bør du ikke få en ejendom, der er for langt væk fra, hvor du bor. Hvis du vil få et ejendomsadministrationsselskab til at passe på det for dig, vil din nærhed til ejendommen være mindre et problem.

Lad os tage et kig på de top 10 ting, du bør overveje, når du søger efter den rigtige lejebolig.

1. Nabolag: Kvaliteten af ​​det kvarter, hvor du køber, vil påvirke både de typer lejere, du tiltrækker, og hvor ofte du står over for ledige stillinger. For eksempel, hvis du køber i et kvarter nær et universitet, er chancerne for, at din pool af potentielle lejere hovedsagelig består af studerende, og at du vil ansætte ledige stillinger temmelig regelmæssigt (om sommeren, når eleverne tilbøjelige til at vende tilbage hjem).
2. Ejendomsskatter: Ejendomsskatter er ikke standard over hele linjen, og som investor planlægger at tjene penge fra husleje, vil du være opmærksom på, hvor meget du vil miste til skat. Høje ejendomsskatter kan ikke altid være en dårlig ting, hvis kvarteret er et glimrende sted for langsigtede lejere, men de to behøver ikke nødvendigvis at gå hånd i hånd. Byens vurderingskontor vil have alle skatteoplysninger på filen, eller du kan tale med boligejere i samfundet.
3. Skoler: Dine lejere kan have eller planlægger at have børn, så de skal bruge et sted i nærheden af ​​en anstændig skole. Når du har fundet en god ejendom i nærheden af ​​en skole, vil du gerne kontrollere kvaliteten af ​​skolen, da dette kan påvirke værdien af ​​din investering. Hvis skolen har et dårligt ry, vil priserne afspejle din ejendoms værdi dårligt. Selvom du vil være mest bekymret over det månedlige pengestrømme, kommer den samlede værdi af din udlejnings ejendom til at spille, når du sælger den til sidst.
4. Kriminalitet: Ingen ønsker at leve ved siden af ​​til et hot spot for kriminel aktivitet. Gå til politiet eller offentligt bibliotek for nøjagtig kriminalstatistik for forskellige kvarterer, snarere end at spørge boligejer, der håber at sælge huset til dig. Ting at søge efter er vandalisme satser, alvorlige forbrydelser, smålige forbrydelser og nylige aktiviteter (vækst eller langsomme). Du vil måske også gerne spørge om hyppigheden af ​​politiets tilstedeværelse i dit nabolag.
5. Arbejdsmarked: Steder med voksende beskæftigelsesmuligheder har tendens til at tiltrække flere mennesker - hvilket betyder flere lejere. For at finde ud af, hvordan et bestemt område satser, gå direkte til U.S.A. Bureau of Labor Statistics eller til dit lokale bibliotek. Hvis du bemærker en meddelelse til et nyt større firma, der flytter til området, kan du være sikker på, at arbejdstagere vil strømme til området. Det kan dog medføre, at boligpriserne reagerer (enten negativt eller positivt) afhængigt af virksomhedens indflydelse. Nedfaldspunktet her er, at hvis du vil have det nye selskab i din baggård, vil dine lejere sikkert også.
6. Faciliteter: Tjek det potentielle kvarter for nuværende eller projicerede parker, indkøbscentre, fitnesscentre, biografer, offentlige transporthubs og alle de andre frynsegoder, der tiltrækker lejere. Byer, og nogle gange endda bestemte områder af en by, har masser af reklamemateriale, der giver dig en ide om, hvor den bedste blanding af offentlige faciliteter og privat ejendom kan findes.
7. Byggetilladelser og fremtidig udvikling: Kommunalplanlægningsafdelingen vil have information om alle de nye udviklinger, der kommer eller er blevet zonet i området. Hvis der er mange nye ejerlejligheder, går forretningsparker eller indkøbscentre i dit område, er det nok et godt vækstområde. Men pas på nye udviklinger, der kan skade prisen på omgivende ejendomme, for eksempel ved at forårsage tab af et aktivitetsvenligt grønt rum. De yderligere condos og / eller nye boliger kan også give konkurrence for dine lejere, så vær opmærksom på denne mulighed.
8. Antal annoncer og Ledige stillinger: Hvis der er et usædvanligt stort antal fortegnelser for et bestemt kvarter, kan dette enten signalere en sæsoncyklus eller et kvarter, der er "gået dårligt". Sørg for at finde ud af, hvilken det er før du køber ind. Du bør også afgøre, om du kan dække for sæsonudsving i ledige stillinger. Ligesom lister vil ledige stillinger give dig en ide om, hvor heldig du vil være ved at tiltrække lejere. Høje ledige stillinger tvinge udlejere til at sænke husleje for at snappe lejere op. Lav ledige satser giver udlejere mulighed for at hæve lejepriser.
9. Lejeaftaler: Lejeindtægter vil være brød og smør af din lejebolig, så du skal vide, hvad den gennemsnitlige leje i området er. Hvis opkrævning af den gennemsnitlige husleje ikke vil være nok til at dække dit realkreditlån, skatter og andre udgifter, så skal du holde kig. Sørg for at undersøge området godt nok til at måle, hvor området vil blive ledet i de næste fem år.Hvis du har råd til området nu, men store forbedringer er i butikken og ejendomsskatter forventes at stige, så hvad kunne være overkommelige nu kan det betyde konkurs senere.
10. Naturkatastrofer: Forsikring er en anden udgift, som du skal trække fra dine afkast, så det er godt at vide, hvor meget du skal bære. Hvis et område er tilbøjeligt til jordskælv eller oversvømmelse, kan betaling for den ekstra forsikring spiser væk ved din lejebeløb.

Få oplysninger

Tal med lejere såvel som boligejere i nabolaget. Lejere vil være langt mere ærlige om de negative aspekter af området, fordi de ikke har nogen investering i det. Hvis du er indstillet på et bestemt kvarter, skal du prøve at besøge det på forskellige tidspunkter på forskellige dage i ugen for at se dine fremtidige naboer i aktion.

Den fysiske egenskab

Generelt er den bedste investeringsejendom for begyndere en bolig, enfamiliehus eller et ejerlejlighed. Condos er lav vedligeholdelse, fordi Condo Association er der for at hjælpe med mange af de eksterne reparationer, hvilket giver dig bekymring for interiøret. Fordi condos ikke er virkelig uafhængige levende enheder, har de dog tendens til at opnå lavere husleje og værdsætter langsommere end enfamiliehuse.

Enfamiliehuse har tendens til at tiltrække langsigtede lejere i form af familier og par. Årsagen til, at familier, eller to voksne i et forhold, generelt er bedre lejere end en person, er fordi de er mere tilbøjelige til at være økonomisk stabile og betale lejen regelmæssigt. Dette skyldes den simple kendsgerning, at to kan leve næsten lige så billigt som en (hvad angår mad, husleje og forsyningsvirksomheder), mens de stadig nyder dobbelt indkomst. Som udlejer vil du finde en ejendom og et kvarter, der vil tiltrække den slags demografiske.

Når du har nabolaget indsnævret, skal du kigge efter en ejendom, der har et påskønnelsespotentiale og et godt projiceret pengestrømme. Tjek egenskaber, der er dyrere end du har råd til, såvel som dem inden for rækkevidde - ejendomme kan ofte sælge under sin noteringspris. Se noteringspriserne på andre ejendomme og spørg købere om den endelige salgspris for at få en ide om, hvad markedsværdien virkelig er i nabolaget. Til værdsættelse potentiale, er du på udkig efter en ejendom, der med nogle få kosmetiske ændringer og nogle renoveringer vil tiltrække lejere, der er villige til at betale højere leje. Dette vil også tjene dig godt ved at hæve værdien af ​​huset, hvis du vælger at sælge det efter et par år.

Hvad angår cash flow, skal du lave et informeret gæt. Tag den gennemsnitlige leje for kvarteret og fratrække din forventede månedlige pantbetaling, ejendomsskat (divideret med 12 måneder), forsikringsomkostninger (også divideret med 12) og en generøs godtgørelse til vedligeholdelse og reparationer. Må ikke lyve for dig selv og undervurdere omkostningerne ved vedligeholdelse og reparationer, eller du betaler for det, når aftalen er færdig. Hvis alle disse tal kommer ud selv eller bedre endnu med lidt tilbage, kan du nu få din ejendomsmægler til at afgive tilbud, og hvis alt går godt, skal du bestille visitkort med udlejer emblazoned over toppen.

Klar til at gøre flytningen?

Sørg for, at du får den bedste realkreditrente, hvis du søger at investere i en lejebolig.

Den nederste linje

Hver stat har gode byer, hver by har gode kvarterer, og hvert kvarter har gode ejendomme, men det kræver en masse fodarbejde og forskning for at rette op på alle tre. Når du finder din ideelle lejebolig, skal du holde dine forventninger realistiske og sørge for, at dine egne finanser er i en sund nok tilstand, at du kan vente på ejendommen at begynde at producere cash flow frem for at behøve det desperat. Fast ejendom investerer ikke starter med at købe en udlejningsejendom - det begynder med at skabe den økonomiske situation, hvor du kan købe en udlejnings ejendom.