Indtægter fra investeringsejendomme er historisk høje, hvilket peger på stigende indtægter fra udlejning af fast ejendom. Men før man investerer i ejendomsleje, hvordan går man om at vurdere ejendomsleje?

Her introducerer vi på højt plan nogle måder at værdiansætte udlejningsejendomme på. (For relateret læsning, se Enkle måder at investere i fast ejendom. )

TUTORIAL: Exploring Real Estate Investments

Salgssammenligningsmetoden

Salgs sammenlignings tilgangen (SCA) er en af ​​de mest genkendelige former for værdiansættelse af boliger. Denne tilgang er simpelthen en sammenligning af lignende boliger, der har solgt eller udlejet i en given periode. De fleste investorer vil gerne se en SCA over en betydelig tidsramme for at opsamle eventuelle potentielle nye tendenser.

SCA bygger på attributter for at tildele en relativ prisværdi. Pris pr. Kvadratfod er en almindelig og letforståelig måling, som alle investorer kan bruge til at bestemme, hvor der skal være værdi .

Hvis en 2, 000 kvadratmeter storbyhus lejer for $ 1 / kvadratmeter, kan investorer med rimelighed forvente en lignende lejebolig baseret på lignende huslejer i området. Husk, at SCA er noget generisk; det vil sige, hvert hjem har en unikhed, som ikke altid er kvantificerbar. Købere og sælgere har unikke smag og forskelle. SCA er beregnet til at være en baseline eller en rimelig mening og ikke et perfekt forudsigelses- eller værdiansættelsesværktøj til fast ejendom.

Det er også vigtigt for investorer at bruge en certificeret takstler eller ejendomsmægler, når der anmodes om en sammenlignende markedsanalyse. Dette mindsker risikoen for svigagtige vurderinger, der blev udbredt i 2007-ejendomskrisen. (For relateret læsning, se Valuing A Real Estate Property. )

Kapitalaktiver prismodellen

Kapitalaktiver prismodellen (CAPM) er et mere omfattende værdiansættelsesværktøj til fast ejendom. CAPM introducerer begreberne risiko- og opportunity-omkostninger, som det gælder for investering i fast ejendom. Denne model ser på potentielt investeringsafkast (ROI) afledt af udlejningsindtægter og sammenligner det med andre investeringer uden risiko, som f.eks. Amerikanske statsobligationer eller alternative former for ejendomsinvesteringer som ejendomsinvesteringer (REITs).

I en nøddeskal, hvis det forventede afkast på en risikofri eller garanteret investering overstiger det potentielle investeringsafkast fra lejede indtægter, er det simpelthen ikke økonomisk økonomisk at risikere udlejningsejendomme. Med hensyn til risiko vurderer CAPM de iboende risici ved udlejning af fast ejendom.

For eksempel er alle udlejningsejendomme ikke de samme. Beliggenhed og alder af ejendom er nøglehensyn. Udlejning af ældre ejendomme betyder, at udlejere sandsynligvis vil pådrage sig højere vedligeholdelsesudgifter.En ejendom til leje i et højt kriminalitetsområde vil sandsynligvis kræve flere sikkerhedsforanstaltninger end en leje i et gated community.

Denne model foreslår factoring i disse "risici" før du overvejer din investering eller når du etablerer en lejeprisstruktur. (CAPM hjælper dig med at bestemme, hvilket afkast du fortjener for at sætte dine penge i fare. Se mere Kapitalprisprismodellen: En oversigt. )

Indkomstmetoden

Indkomsttilgangen fokuserer på hvad den potentielle indkomst for udlejningsejendomme giver i forhold til den oprindelige investering. Indkomstmetoden bruges ofte til erhvervsejendomme.

Indkomstmetoden er afhængig af at bestemme den årlige kapitaliseringsgrad for en investering. Denne sats er den forventede årlige indkomst fra brutto leje multiplikator divideret med den nuværende værdi af ejendommen. Så hvis en kontorbygning koster $ 120.000 at købe, og den forventede månedlige indkomst fra husleje er $ 1, 200, er den forventede årlige kapitalisering:

($ 1200 * 12 måneder) / $ 120 000 = 12%

Dette er en meget forenklet model med få antagelser. Mere end sandsynligt er der renteudgifter på realkreditlånet. Desuden kan fremtidige udlejningsindtægter være mindre eller mere værdifulde fem år fra nu, end de er i dag.

Mange investorer er bekendt med pengens nutidsværdi. Dette koncept anvendt til fast ejendom er også kendt som en diskonteret pengestrøm. Dollars modtaget i fremtiden vil blive udsat for inflations- og deflationsrisiko og præsenteres i diskonterede vilkår for at tage højde for dette. (For relateret læsning, se Hvordan rentesatser påvirker ejendomsværdier. )

Omkostningsstrategien

Omkostningsmetoden til vurdering af fast ejendom fastslår, at ejendommen kun er værd, hvad det med rimelighed kan bruges til. Det anslås ved at opsummere jordværdien og den afskrivne værdi af eventuelle forbedringer.

Appraisører fra denne skole antager ofte den "højeste og bedste" brug for at opsummere omkostningsmetoden til fast ejendom. Det bruges ofte som grundlag for at værdiansætte ledig jord.

Hvis du f.eks. Er en lejlighedsudvikler, der ønsker at købe tre hektar jord i et barent område for at omdanne til ejerlejligheder, vil værdien af ​​dette land være baseret på den bedst mulige anvendelse af det pågældende land. Hvis jorden er omgivet af oliefelter, og den nærmeste person bor 20 miles væk, konverteres den bedste brug og derfor den højeste værdi af denne ejendom ikke til lejligheder, men muligvis udvider boreretten til at finde mere olie.

En anden brugervenlig argumentation har at gøre med ejendomszonering. Hvis den potentielle ejendom ikke er zoned "bolig", reduceres dens værdi, da udvikleren vil pådrage betydelige omkostninger for at blive rezoned. Det anses for mest pålideligt, når det bruges på nyere strukturer og mindre pålidelige for ældre egenskaber. Det er ofte den eneste pålidelige tilgang, når man ser på specielle anvendelsesegenskaber. (For relateret læsning, se Huspris vs rentesats: Hvad er mere vigtigt? )

The Bottom Line

Fast ejendom investerer er ikke ude af vogue af en hvilken som helst del af fantasien.Siden det sidste sammenbrud har boligmarkedet dog ændret sig dramatisk.

Flip hjem finansieret uden penge ned er en fortidens artefakt og muligvis væk for evigt. Men udlejning af fast ejendom kan være en rentabel indsats, hvis investorer ved, hvordan man kan værdiansætte fast ejendom.

Mest seriøse investorer vil se på komponenter fra alle disse vurderingsmetoder, før de træffer en lejebeslutning. At lære disse indledende værdiansættelseskoncepter skal være et skridt i den rigtige retning for at komme tilbage til ejendomsinvesteringsspillet. Så når du har fundet en ejendom, der kan give dig en gunstig indtægt, skal du finde en gunstig rente for din nye ejendom ved hjælp af en realkreditberegner. Brug af dette værktøj vil også give dig mere konkrete tal til at arbejde med, når du vurderer en potentiel udlejningsejendom.

(For mere, se 5 fejl, der gør huset vende en flop. )