Hvis du er en erfaren investor, ved du en eller to ting om IRA'er. Du ved, at de er en slags skattefordelte pensionskonto, der gør det muligt for fonden i at vokse uden at pådrage indkomstskat på nogen investeringsindtægter, der opdrages af rektor ("grundlag" i finansielle rådgivningsbetingelser).

Du kan også vide, at i hvad der hedder en selvstyret IRA, er du fri til at investere i stort set alle investeringsprodukter, herunder aktier, obligationer, optioner, investeringsforeninger, ETF'er og REIT'er. Der er et par grænser, men generelt er det stort set alt, hvad du nogensinde ville have brug for at opbygge et sundt reden æg.

Men her er hvad du måske ikke ved. Din IRA er ikke begrænset til finansielle instrumenter, der vises på gulvet i en større børs. Du kan også købe fast ejendom. Det er dog ikke så nemt som at købe et par hundrede aktier. Hvis du ønsker at springe i ejendomskøb, skal du kende reglerne. Og der er meget.

Den rigtige IRA

Først og fremmest skal din IRA være selvstyret. Du er nødt til at sætte det op uafhængigt af enhver formidling, der ville træffe beslutninger for dig (de fleste mæglerkonti tillader ikke ejendomsbesiddelser, alligevel). Men for at købe og eje ejendomme via din IRA, skal du bruge en depotbank. En depotfører håndterer transaktionen, tilhørende papirarbejde og finansiel rapportering. Alt går gennem indehaveren for at forhindre dig i at overtræde de strenge regler for disse typer af fast ejendomstransaktioner. Som du ville forvente, opkræver depotafgiften gebyrer for tjenesten. Forvalteren vil ikke rådgive dig om, hvordan du bedst strukturerer dine beholdninger, dog. Dets opgave er at håndtere back-office-arbejdet. (For mere i denne retning se: Pensioneringstips: Hvordan vælger jeg det bedste IRA-depot .)

Før vi ser på resten af ​​reglerne, forstå denne grundlæggende kendsgerning: Du og din IRA er to separate enheder. Din IRA ejer ejendommen - det gør du ikke. Faktisk vil titlen på ejendommen sige "XYZ Trust Company Custodian [til gavn for] (FBO) [Dit navn] IRA."

Hvad er og er ikke din egen? Ejendommen er rent investering Du kan ikke bruge det som feriehjem, et sted for dine børn at bo, et andet hjem eller et kontor til din virksomhed.

Disse regler gælder for begge du og folk, mener IRS'en "diskvalificeret". Hvem anses for at være diskvalificeret?

Din ægtefælle

• Dine forældre, bedsteforældre, bedsteforældre
• Dine børn og deres ægtefæller, børnebørn og børnebørn > Tjenesteudbydere af din IRA
• Enhver enhed, der ejer mere end 50% af ejendommen
• Hvis du vil vide mere, se afsnit 4. 72. 11. 2. 1 i Internal Revenue Manual. > Du kan heller ikke købe ejendommen fra et af disse diskvalificerede personer - dette kaldes en selvhandlende transaktion - og heller ikke kan IRA "købe" fra din ejendom, du allerede ejer.Se også
• Undgå "forbudte transaktioner" i din IRA

Gør købet Din IRA balance skal være ret høj, fordi det ikke er nemt at få et realkreditlån til at købe ejendom inde i en IRA. Du skal sandsynligvis betale kontant, hvilket ikke kun tager en stor bid ud af kontoen nu, men påvirker din afkastning ned ad vejen. Fast ejendom investorer ofte sætte en lille smule ned og drage fordel af ultra-lave renter for at udnytte købet, der regner med at de kan tjene flere penge på ejendommen, end de betaler i renter. Hvis du ikke kan finansiere dit køb af fast ejendom, mister du det potentiale for et betydeligt investeringsafkast (ROI). Nogle banker

vil

overveje lån til denne form for transaktion, men det udgør et andet problem: Eventuelle indtægter fra ejendommen kan derefter betragtes som uafhængig skattepligtig indkomst (UBTI). For at lære mere, skal du gå til sektion 511 af IRS interne indtjeningskode (IRC).

Ejer ejendommen Da din IRA ikke betaler skat, kan du ikke udnytte de fradrag, der følger med at eje fast ejendom. Da du har betalt kontant, er der ingen pantrentebetalinger at fratrække. Du får heller ikke fordelene ved skattefradrag. Du kan heller ikke drage fordel af afskrivninger. Hvis din ejendom genererer huslejeindtægter, går det hele tilbage i din IRA. Da du ikke ejer ejendommen, kan du ikke lomme nogen af ​​indtægterne.

På den lyse side kommer ingen af ​​de vedligeholdelsesmæssige eller andre tilknyttede omkostninger ved at eje fast ejendom ud af lommen. IRA betaler for alt. Dette er dog ikke uden ulemper. Hver dollar, der kommer ud af din IRA, er en dollar, der ikke længere får et par årtier til at værdsætte i værdi skattefri. Og hvad sker der, hvis ejendommen opstår en række store udgifter, der skubber din IRA-saldo så lavt, at kontoen ikke har nok penge til at betale for det? Husk, at du ikke kan betale for noget vedrørende denne ejendom uden for din egen lomme, og IRA-bidrag er begrænsede: Du kan kun deponere $ 5, 500 - eller $ 6, 500 hvis du er 50 eller ældre - i 2015. Hvis det dækker ikke reparationen, og du skal deponere mere, du er på krogen for straffe i forbindelse med at bidrage for meget. Dette er en betydelig risiko, da ejendomme ganske ofte kan kræve kostbar vedligeholdelse, og den indkomst, du får fra husleje, dækker måske ikke, hvad du skal bruge i et vedligeholdelsesår.

Salg af ejendommen

For at sælge din ejendom skal du udarbejde en salgspris, som du ville med andre ejendomshold. Når begge parter er enige om en pris og betingelser, anmode om, at din depot sælger ejendommen på vegne af din IRA. Alle penge vil gå tilbage til din IRA-skat-udskudt eller skattefri, afhængigt af din IRAs makeup.

The Bottom Line

En endelig overvejelse: likviditet, eller "hvor nemt er det for mig at komme ud af investeringen? "Med aktier er det relativt nemt. Nogle gange kan du få pengene tilbage i sekunder. I modsætning hertil er fast ejendom en notorisk illikvide investering.Det kan tage lang tid at afhænde, og du kan tabe penge undervejs. Som otte millioner mennesker lærte i 2008, kunne du finde dig selv med et aktiv, der er mindre værd end det beløb du skylder på det.

Alt dette gør ejendomsinvesteringer af enhver art ret risikabelt, eller i bedste fald høj vedligeholdelse. For en IRA er fast ejendom imidlertid et særligt højrisiko valg. Ikke kun kan værdierne falde i stedet for at stige; Et år med betydelige vedligeholdelsesomkostninger kan medføre straffe, hvis din indkomst- og IRA-bidragsgrænse ikke dækker reparationer, som du ikke har råd til at ignorere. Medmindre de har tid og ekspertise til at styre fast ejendom, er individuelle investorer nok bedst ud med mere generelle strategier for deres IRA'er.

For relateret læsning, se

Hus din pensionering med selvregulerede ejendoms-IRA'er