I fast ejendom betyder et kortsalg at sælge et hus for mindre end det udestående pant på den.

Sig Mr. og Mrs. Smith lånt $ 400.000 til at købe et hjem for syv år siden. Hjemmet blev vurderet til 400.000.000 kr. På det tidspunkt, hvor det blev købt. Mr. Smith mister sit job, og parret er ved at falde bag på deres realkreditlån. Efter at have gennemgået en sammenlignende markedsanalyse, lærer Smiths, at værdien af ​​deres hjem er faldet, og det er nu kun værd at betale $ 310.000. Facet med $ 385.000 tilbage på deres lån, foretrækker Smiths at sælge deres hjem, snarere end at søge statslige refinansieringsmuligheder som det føderale hjem overkommelige refinansieringsprogram, og spørg deres långiver om tilladelse til at sælge den til $ 310.000. Når hjemmet sælger, vil banken komme tilbage mindre end det fulde beløb, som Smiths lånte; i de fleste tilfælde vil långiveren dog overveje deres realkreditlån fuldt ud.

Transaktionen gavner banken ved at tillade det at undgå at genoptage hjemmet i afskærmning, hvilket er dyrt og tidskrævende, og det gavner sælgeren ved at lade ham eller hende undgå de negative kreditforfalskninger af afskærmning (og konkursen nogle gange ledsager det).

Kort salg og afskærmning er både økonomiske muligheder til rådighed for boligejere, der er nødlidende låntagere: bag deres pantbetalinger har et hjem, der er under vand (det er værd mindre end den resterende saldo på realkreditlånet) eller begge dele. Ejeren er tvunget til at dele med hjemmet i begge tilfælde, men tidslinjen og andre konsekvenser er forskellige i hver situation.

Der er forskellige grunde til, hvorfor et boligejer ville vælge et kort salg i forhold til en afskærmning.

Kort salg

Korte salg indledes normalt af boligejer, ofte når værdien af ​​et hjem falder med 20% eller mere. Før processen kan begynde, skal långiveren, der besidder pantet, underskrive beslutningen om at udføre et kort salg. Derudover har långiveren, typisk en bank, brug for dokumentation, der forklarer hvorfor et kort salg giver mening; Efter alt kunne udlånsinstitutionen miste en masse penge i processen.

Ved godkendelse til kortsalg forhandler køberen først med boligen og søger derefter godkendelse ved køb fra banken andet. Det er vigtigt at bemærke, at der ikke kan ske en kort salg uden långiverens godkendelse.

Kortsalg har tendens til at være lange og papirarbejde-intensive transaktioner, der undertiden tager op til et helt år at behandle. Men kortsalg er ikke så skadeligt for et boligejers kreditvurdering som en afskærmning er. En kort salg ser bedre ud til fremtidige långivere og kreditorer: Det viser, at du tog handling, før banken måtte genoptage dit hjem.Et hus, der har gennemgået en kort salg, kan endog med visse begrænsninger være berettiget til at købe et andet hjem med det samme.

Afskærmning

En afskærmning er lånets handling, der beslaglægger hjemmet, efter at låntageren ikke har betalt. Dette er den sidste mulighed for långiveren, da boligen bruges som sikkerhedsstillelse på noten. I modsætning til en kort salg indledes udelukkende udelukkende af långivere. Långiveren bevæger sig mod kriminelle låntagere for at tvinge salget af et hjem, i håb om at gøre godt på sin første investering af realkreditlånet. Også i modsætning til de fleste korte salg finder mange afskærmninger sted, når boligen har forladt hjemmet. Hvis beboerne endnu ikke har forladt, bliver de udsat af långiveren i afskærmningsprocessen.

Når långiveren har adgang til hjemmet, bestiller den sin egen vurdering og fortsætter med at forsøge at sælge hjemmet. Foreclosures tager normalt ikke så lang tid at fuldføre som et kort salg, fordi långiveren er involveret i likvidation af aktivet hurtigt. Afskærmet boliger kan også auktioneres ud på et "trustee sale", hvor købere byder på boliger i en offentlig proces.

I de fleste tilfælde skal husejere, der oplever afskærmning, vente mindst fem år for at købe et andet hjem eller tre år med et FHA-lån. Afskærmningen holdes på en persons kredit rapport i syv år. Din FICO-score vil falde med over 100 point på grund af foreclosures, ifølge Barry Paperno, forbrugeroperationschef hos Fair Isaac (det vil også falde efter en kort sælg, sandsynligvis på grund af at du er i misligholdelse af pantbetalinger). Det kan virke som et relativt lille beløb for en standard på et stort aktiv, men det er nok at få kreditkortselskaberne til at overveje renteforhøjelser og kreditgrænser og for forsikringsselskaber at hæve præmier.

Sådan køber du et salg med kort salg

Den korte salgsproces varierer fra stat til stat, men trinene omfatter generelt:

Kort salgspakke -

En finansiel pakke indgives af sælgeren til långiver. Dette omfatter regnskaber, et brev der beskriver sælgerens modgang og kopier af finansielle poster.

• Kort sælg tilbud - Hvis sælgeren accepterer tilbuddet fra en interesseret køber, sender noteringsagenten långiveren noteringsaftalen, et udført købstilbud, købers forhåndsgodkendelse brev og en kopi af den alvorlige pengecheck, og sælgerens korte salgspakke.
• Bankforarbejdning - Banken gennemgår tilbuddet og godkender eller nægter kortsalg. Dette kan tage flere uger til måneder.
• På nogle måder er køb af en ejendom med kort salg lige som et traditionelt køb. Der er dog et par måder, hvorpå den købsaftale, du og din ejendomsmægler udarbejder, er forskellige. Kontrakten vil angive, at vilkårene er underlagt hypotekslivets godkendelse. I en normal transaktion er den eneste part, der skal godkende salget, sælgeren. Kontrakten skal også angive, at ejendommen købes "som det er"."Selvom det er acceptabelt at inkludere et sprog, der giver dig mulighed for at komme ud af en aftale, hvis en inspektion viser betydelige problemer, bør du ikke forvente at kunne forhandle en lavere pris på grund af dem. Banken er også usandsynlig at foretage reparationer, og sælgeren, der er fastgjort til kontanter, er sandsynligvis endnu mindre tilbøjelige til at hjælpe. I betragtning af situationen vil du sandsynligvis også have brug for tilstrækkelige penge til at lukke omkostninger. (Fortsæt læsning om afslutningen i

Forståelse af Escrow Process

.) I modsætning til afskærmning ejer udlånsinstitutionen ikke ejendommen i et kortsalg. Men fordi det skal godkende salget (fordi det er långiveren, ikke sælgeren, hvem vil tabe sig på ejendommen) og vil modtage provenuet, vil det virke som om du køber ejendommen fra banken. Et ventende spil

Korte salgstransaktioner kan være meget mere tidskrævende og tålmodighedstest end almindelige -stat transaktioner. (Fortsæt læsning om dette i

Sh ort Sælg dit hjem for at undgå afskærmning

.) Hvis du laver et tilbud på en kort salgsejendom, vær forberedt på at vente. Banker er berygtede for at tage så længe som flere måneder for at reagere på korte tilbud. Nogle eksperter anbefaler, at du giver långiveren en frist for at reducere ventetiden. selv om det er svært at sige, om denne strategi virkelig vil anspore banken til handling. Men hvis banken ikke har godkendt det korte salg endnu på tidspunktet for dit tilbud, vil gennemførelse af en frist være ubrugelig, da det kan tage flere måneder, bare for sælgeren at nå en kort salgsaftale med långiveren. Sælger skal være i officiel standard Af den grund skal du sørge for, at kortsalg allerede er godkendt af långiver. Hvis sælgeren ikke rent faktisk er gået i standard endnu, kan banken ikke være interesseret i at lave et kort salg. Det tager lang tid og overbevisende at få en bank til at acceptere et kort salg, så hvis det ikke er aftalt allerede, spild ikke din tid. Mange boliger er opført som et kort salg, men der er ingen garanti for, at transaktionen nogensinde vil blive gennemført som sådan.

Banken kan heller ikke være interesseret i en kort salg, hvis den mener, at det kan få flere penge ved at gå i afskærmning. Og hvis du søger finansiering til køb, skal du sørge for, at din pant långiver ikke har nogen problemer med en short-selling ejendom.

Erfarne agenter

På grund af denne type transaktioners kompleksitet skal du sørge for, at din agent eller ejendomsmægler har erfaring med kortsalg og er villig til at arbejde sammen med dig på en. Visse ejendomsmæglere specialiserer sig i kortsalg, og kan have en SFR-certificering (Short Sales and Foreclosure Resource), en betegnelse, der tilbydes af National Association of Realtors. Indehavere af denne certificering har modtaget specialuddannelse.

Det er ikke kun kortsalg mere arbejde for agenter, de tilbyder undertiden mindre kompensation: Banken er måske ikke villig til at betale noteringsagent den sædvanlige 5-6% kommission, fordi den allerede taber, og fordi køberens agent får en procentdel af den procentdel, vil han eller hun se endnu mindre penge.

Forsøg også at finde ud af, om sælgerens noteringsagent har erfaring med kortsalg. Selvom banken i sidste ende er i kontrol, kan en noteringsagent, der kender tovet, være i stand til at lette eller fremskynde transaktionen.

Haggling Over Prices

Vær forberedt på at hæve din tilbudspris. For sælgeren at øge oddsene ved banken igennem med det korte salg, kan han eller hun forsøge at overbevise dig om at forhøje din købspris. I sidste ende har sælgeren dog ingen reel autoritet til at godkende salgsprisen, kun banken gør det, og de kan også modvirke.

På den anden side afviser banken bare dit tilbud direkte, især hvis du har skrevet et betydeligt lavere tilbud. Eller i værste fald kan de slet ikke svare. Nogensinde.

Fortsæt søgningen

Givet hvor lang tid det sandsynligvis tager banken at svare på dit tilbud, skal du nok se på andre huse, mens du venter på et svar, og du bør nok fortsætte med køb af en anden ejendom, hvis du finder en lettere køb. Få din agent til at skrive kort købsaftale på en sådan måde, at du beholder denne fleksibilitet. Hvis du har en frist for flytning, ikke engang gider med et kort salg.

En anden grund til at fortsætte: Selvom du gør det til escrow, kan banken fortsætte med at indsamle tilbud. De fleste mennesker vil overveje dette uetisk, fordi den potentielle køber sandsynligvis vil have afskallet et par tusind dollars på inspektioner, titelsøgninger og lignende på dette tidspunkt. Men husk, at banken står over for en tabende transaktion, så det vil gerne minimere sine tab og sælge ejendommen så tæt på fair markedsværdi som muligt. At komme væk fra handlen så sent i spillet er et stort spild af tid og penge for køberen, for ikke at nævne enormt frustrerende. Af alle disse grunde skal noteringsprisen for en kort salg tages med en sund dosis skepsis.

Kort salg: Fordele og ulemper

Eksperter er uenige om, hvorvidt kortsalg er en god handel for købere. Forhandlere siger, at korte salgsejendomme er prissat under markedsværdien, hvilket giver mulighed for købere til at få en hel del eller for første gangs boligkøbere at komme ind i et hjem, de ellers måske ikke har råd til.

Modstandere siger, at banker ikke har nogen interesse i at lave brandsalg, og vil lave en sammenlignelig markedsanalyse inden fastsættelse eller accept af en pris for en ejendom. Yderligere kan noteringsprisen for et kort salg være et beløb, som sælgerens agent mener, at banken måske accepterer - i stedet for det beløb, som banken faktisk har accepteret at acceptere. Banken kan måske finde prisen for lav, eller sælgeren kan nævne ejendommen under markedet med det formål at generere en budkrig. I nogle stater vil sælgeren have en domsafgørelse mod ham, der forpligter ham til at betale banken forskellen mellem realkreditbeløbet og salgsprisen på boligen, så det er i sælgerens interesse at få så mange penge som muligt .

En fordel for både banken og køberen er, at i modsætning til en bankejede ejendom er en mindre salgsejendom mindre tilbøjelig til at blive affaldet eller afskediget. Selv om ejendommen kan lide ved udskudt vedligeholdelse på grund af ejerens økonomiske situation, vil sælgeren ikke sandsynligvis ødelægge stedet, når han eller hun stadig lever i det. Husejere, der mister deres egenskaber til afskærmning, tager derimod ofte deres frustration på huset som en måde at komme tilbage på banken.

På samme måde, fordi de korte salgsejendomme stadig er optaget, vil de ikke have lidt i hænderne på skrupelløse folk, der har valgt at kneppe ind eller vandalisere ejendommen. Vandalisme kan være et fælles problem med afskærmning egenskaber, især i lavere indkomst kvarterer.

Finding Short-Sale Listings

De fleste ejendomme, der tilbydes som kortsalg, er opført af ejendomsmæglere, og det er ofte det bedste sted at starte, især hvis det er en ejendomsmægler, der specialiserer sig i dem. Uden en agent kan du let søge i Multiple Listing Service (MLS) fra din egen computer (eller mobilenhed) komfort, men de data, du har adgang til, kan være begrænset i omfang, forældet eller endda unøjagtigt.

Mens du kan finde nogle ejendomme med kort salg på populære ejendomswebsites som Zillow og Trulia, kan andre websteder, der specialiserer sig i foreclosures og rabatterede ejendomme, tilbyde et mere omfattende billede af markedet for kortsalg i dit område. Et sådant websted er www. realtystore. com, som har mere end en million fortegnelser over afskærmning auktioner, bank-ejede ejendomme, statslige tilbageholdte boliger, skattemæssige ejendomme og kortsalg.

The Bottom Line

En kort salg kan gavne alle involverede parter: Långivere undgår den lange og dyre afskærmningsproces; låntagere holde afskærmninger ud af deres kredit rapporter; og købere kan muligvis købe ejendomme til nedsatte priser. En køber bør ikke antage ejendommen er en hel del, bare fordi det er en kort salg, dog. Gør din egen sammenlignelige markedsanalyse. Også, hvis du gør det til escrow, skal du ikke springe over en grundig hjemmeinspektion.