Fast ejendom er en væsentlig bestanddel af enhver veldiversificeret portefølje. For investorer, der overvejer fast ejendom, er en af ​​de vigtigste beslutninger, hvor de skal placere deres investerings dollars. Mens de store seks byer - Boston, Chicago, Los Angeles, New York, San Francisco og Washington, D. C - er klare valg, har sekundære markeder stor appel. Der er flere grunde til, at investorer bør overveje at hoppe på den 18-timers byvogn. (Se mere om Exploring Real Estate Investments . )

Hvad er en 18-timers by?

En 18-timers by er en anden by, der er præget af over gennemsnittet bybefolkningstilvækst, en blomstrende økonomi og lavere leveomkostninger end andre store metroområder. Disse byer holder ikke standarden 9 til 5 timer forbundet med forstæderne, men de arbejder heller ikke på en 24/7 basis. Denver, Nashville og Raleigh-Durham er førsteklasses eksempler på 18-timers byer.

Omkostningerne ved at drive forretning i en 18-timers by er ofte lavere sammenlignet med større markedsbyer, hvilket gør dem attraktive for arbejdsgivere. Som et resultat er disse byer blevet mål for tusindårige jobsøgende, der sætter pris på de frynsegoder, der går sammen med bylivet. De er også populære blandt pensionister, der ønsker adgang til kvalitetssundhed og andre store byfaciliteter uden storbyprisen. (For mere, se Top 10 mest udviklede byer i USA.)

Hvorfor 18-timers byer skal være på investorernes radar

Fra et investeringsperspektiv byder 18-timersbyen flere fordele ud over større bybyer, der begynder med omkostninger. Fordi disse er mindre markeder tendens til at være lavere for prisfastsættelse for erhvervsejendomme og boliger. For eksempel, i januar 2016 var kontorlokaler i Seattle (som er en 24-timers by) solgt for $ 227. 18 pr. Kvadratfod. Lige ned ad vejen i Portland, en 18-timers by, solgte kontorlokaler til $ 184. 19. For en investor eller ejendomsudvikler gør det lavere prispunkt den 18-timers by et mere attraktivt valg.

Den 18-timers by har også potentialet til at give overlegen afkast i forhold til ejendomsinvesteringer på større markeder, da der er en tendens til at være lavere komprimering af kapitaliseringen eller kuponrenten. Capsatsen er forholdet mellem en ejendoms netto driftsindtægter og dets markedsværdi; det bruges som en indikator for at forudsige, hvor rentabel en bestemt ejendom vil være.

Når kappesatser begynder at komprimere, er det et tegn på, at ejendomsværdierne opvarmes på grund af faldende udbud, hvilket betyder, at investorer betaler mere for at købe ejendomme. Efterhånden som værdierne stiger, men nettoindtjeningen forbliver den samme, styrer kappefrekvensen, hvilket resulterer i et mindre afkast for investorer.Det er noget, som investorerne så i New York City i første halvdel af 2015, da kapacitetsrenter faldt til næsten historiske nedture. (Se mere 10 mest overvurderede ejendomsmarkeder i USA )

Fordi 18-timers byer er fremvoksende markeder, er der stadig plads til byudvikling og udvidelse. Efterspørgslen sætter ikke uforholdsmæssigt pres på udbuddet, hvilket gør det muligt at holde priserne stabile. Som følge heraf repræsenterer disse todelt byer en udløb for overløb af kapital, som 24-timers byer ikke er i stand til at håndtere. (For mere, se Ejendomsmarkedets Supply and Demand Dilemma .)

18-timers byer er ikke risikofrie investeringer

Som enhver investering indebærer fast ejendom en vis mængde risiko og 18-timers byer har potentiale til at udsætte investorer i højere grad af volatilitet end større markeder. Historisk har disse byer været mere følsomme for udsving i de større kommercielle og boligmarkeder.

For investorer er det vigtigt at afbalancere risikoen mod opfattet afkast forbundet med en investering i en 18-timers by. I en økonomisk tilbagegang er disse byer sandsynligvis mindre isoleret mod situationer som udbredt tab af arbejdspladser eller faldende ejendomsværdier. Hvis en anden recession skulle forekomme, kunne investorerne se deres porteføljer betydeligt, hvis deres ejendomsbesiddelser primært var koncentreret på disse mindre markeder.

The Bottom Line

Fast ejendom udvikler sig konstant, og stigningen i den 18-timers by er tegn på sin seneste transformation. Da flere investorer skifter deres opmærksomhed mod disse byer, er det uklart, hvordan eller om de større markeder vil blive påvirket. Så længe økonomien forbliver på fast grund, ser det ud til, at 18-timers byens popularitet ikke falder når som helst snart.