Aktiver som guld og fast ejendom er stabile investeringer, og køb af boliger er en fælles investering for enkeltpersoner over hele kloden, da det generelt betragtes som en sikker og rentabel investering. (For mere, se Exploring Real Estate Investments: Introduktion.)

Investering i fast ejendom kræver imidlertid en lang periode med engagement og en høj forskudsbetaling, og det er risikabelt, selv i det lange løb. Derudover ignorerer mange investorer ofte omkostningerne.

Nedenfor er nogle vigtige punkter vedrørende de skjulte omkostninger og faktorer, der gør investering i fast ejendom til et risikabelt, dyrt og ikke-så-rentabelt venture. Investorer bør holde alt dette i tankerne, inden de plukker ned deres hårdt tjente penge.

En almindelig opfattelse

En gennemsnitlig investor kan bemærke, at en to-værelses ejerlejlighed i forstæderne var tilgængelig for $ 300.000 fem år tilbage og sælger nu for 450.000.000 dollars. Det er et køligt afkast på 50% i fem år, meget bedre end tilbagelevering af aktier, obligationer eller guld. Den absolutte fortjenstværdi ser også ud til at være høj på 150.000.000 dollars, og tilgængeligheden af ​​finansiering giver en illusion om at bruge gearede penge for at opnå en fortjeneste.

Med alle disse åbenbare fordele, hvad er udfordringerne og de skjulte omkostninger ved ejendomsinvesteringer?

Ejendomslåns anatomi

Overvej tilfælde af, at en person flytter til en ny by til et nyt job. Han forventer at forblive omkring fem år, men kan forlænge denne periode på baggrund af sin karrierevækst hos sin eksisterende arbejdsgiver eller med andre arbejdsgivere i samme by. Under forudsætningen om godt afkast vurderer han at købe et hjem eller ejerlejlighed i stedet for at leje en. (For mere, se Rettigheder Leje er bedre end køb.)

Husk på, at en person kan købe en aktie eller en enhed i en børsnoteret fond for så lidt som $ 5, men at investere i fast ejendom kræver tusindvis af dollars. Selvom størstedelen af ​​ejendomsinvesteringer finansieres gennem lån, kræver det at købe et hjem eller en lejlighed til en værdi af $ 300.000 stadig en nedbetaling på 20 procent ($ 60, 000).

Personer, der bidrager mindre end 20 procent, kan få et lån, men de vil ende med at betale højere renter og er nødt til at tage private realkreditforsikringer, der øger omkostningerne. De højere renter fører til højere tilbagebetalingsbeløb, og realkreditforsikring koster normalt fra 0. 15% til 2. 5% af lånebeløbet.

Hvis du antager en køb, ovennævnte ejendom værd $ 300,000 ved at foretage en 20% nedbetaling og låne de resterende $ 240.000 ved en 3,875% rentesats for et 20-årigt langfristet realkreditlån månedlige betalinger kommer til omkring $ 1, 440.

Der er yderligere engangsudgifter til behandling af lån, som er omkring 4% af lånebeløbet ($ 9, 600). Ejendomsoverførselsafgifter eller registreringsgebyrer varierer fra stat til stat, og tager i gennemsnit 2.5% af ejendomsværdien tilføjer $ 6, 000 til kostprisen.

Hvis du antager, at ejendommens værdi stiger med 1,5 gange om fem år til $ 450.000, vil prisen stige med ca. 9% på en sammenblandende basis. Tilføjelse af en årlig ejendomsskat til en sats på 1, 5% af den nuværende ejendomsværdi, er den samlede skat, der betales om fem år, til omkring $ 30.000.

Hvis vores investor købte en lejlighed, månedligt gebyr på 200 dollars til ejerlejlighed sammenslutning ville samlede $ 12.000 over fem år. Derefter skal du tilføje omkostninger til reparationer, inventar og vedligeholdelse. Et konservativt skøn på $ 1, 000 pr. År tager os til i alt 5 000 dollars om fem år.

Derefter antager, at ejeren finder en køber villig til at købe sin ejerlejlighed for 450.000.000 dollars efter fem år.

På den tid ville investor have betalt tilbage banken $ 86, 400 af lånet. Tilføjelse af $ 60, 000 nedbetaling, omkostninger ved behandling af lån ($ 9, 600), ejendomsoverførselsskat ($ 6, 000), ejendomsskat ($ 30.000), condoforening afgifter ($ 12, 000) og generel vedligeholdelse $ 5, 000), det samlede beløb kommer til $ 209, 000.

Hvad er netopkastet?

Det oprindelige 20-årige låneprincippet beløb på $ 240.000 vil komme ned til omkring $ 180.000 om fem år, da investor fortsat gør $ 1, 440 månedlige betalinger. Investoren vil tilbagebetale denne udestående $ 180.000 fra salgsprisen på $ 450.000 modtaget fra den nye køber. Investor betaler $ 209.000 i alt omkostninger for denne ejendom, en anden $ 180.000 til banken for den resterende udestående betaling, og det netto, han modtager, er derfor $ 61.000.

Investeringen investerede i alt $ 209,000 i fem år og fik en netto fortjeneste på $ 61, 000 for en afkast på 29. 2%. Selvom salgsprisen synes høj, har de skjulte omkostninger taget meget af gevinsten.

Lad os tage længere varighed. Antag investor fortsætter sit ophold i byen og ejer sin ejerlejlighed for hele 20-årige løbetid. Hvert femte år øges lejens værdi med 1,5 gange. I løbet af 20 år kommer værdien til $ 1. 52 millioner, en påskønnelse på mere end fem gange.

Investoren vil tilbagebetale $ 345, 600. Til at opkræve $ 60.000 går den samlede pris til $ 405, 600.

Ved hjælp af lignende beregninger som ovenfor får vi en samlet ejendomsskat på 251, 000 $, vedligeholdelsesomkostninger (48 $ , 000), generel reparation og vedligeholdelse ($ 20.000), omkostninger ved behandling af lån ($ 9, 600) og ejendomsoverførselsskat ($ 6, 000). Det samlede beløb er $ 739, 600, og dermed er nettoresultatet over 20 år $ 780, 400 for et afkast på 106%, hvilket i det væsentlige fordobler pengene i 20 år.

På længere sigt er det effektive afkast ikke så stort. Selvom prisen er værdsat med fem gange, reducerer omkostningerne ved rentebetalinger, skatter og andre omkostninger overskuddet.

Investorer skal også bemærke, at den reelle værdi af penge falder over tid. Omkostningerne ved vedligeholdelse og regelmæssige reparationer øges på grund af inflationen. Hvis inflationen også overvejes, vil nettoafkastet falde yderligere. Investorer bør også overveje forsikring, mæglergebyrer og ejendomsskatter på salgstidspunktet.Inklusive disse vil yderligere reducere nettoafkastet.

Der er andre tilknyttede risici i ejendomsinvesteringer. Udviklingen i investeringsperioden kan medføre problemer med at sælge ejendommen senere. For eksempel kan en støjende ny motorvej eller en stigning i kriminalitet devalue ejendommen. Enhver overnaturlig ulykke som en orkan eller et jordskælv kan ødelægge ejendommen helt, mens kun et delbeløb kan inddrives fra forsikringskrav. Selv efter en genopbygning ved hjælp af forsikringspenge bliver det svært at få en højere pris efter forekomster af sådanne begivenheder i området. (For mere, se: De vigtigste faktorer for investering i fast ejendom)

Alternativer til ejendomsinvesteringer

I stedet for at købe fast ejendom, bør investorer overveje ejendomsinvesteringer, ejendomsmuligheder, ejendomsbaserede ETF'er, fonde og aktier som billige alternativer. (For mere, se enkle måder at investere i fast ejendom)

Mens aktierne kommer med lagerspecifikke risici, giver midler, ETF'er og REIT'er diversificering. For de modige hjerter, der er villige til at tage modpartsrisiko på et ureguleret marked, kan ejendomsmuligheder tilbyde højere afkast uden omkostninger eller skatter. (For mere se: Sådan tjener du penge med fast ejendom)

Bottom Line

Investeringer i fast ejendom kræver stærke økonomiske forpligtelser over lange perioder. Vurdering af værdien af ​​sådanne investeringer spredt over lange varigheder er en kompleks opgave. Mens nogle investorer bliver lokket ved at se på de nominelle prisforhøjelser, er det nødvendigt at tage hensyn til alle omkostninger