Selv om der er mange måder at vurdere virkningen af ​​boligejendomkostninger på, er en af ​​de mest intuitive fremgangsmåder at bestemme boligejerens break-even rate. I forbindelse med denne artikel vil break-even rate repræsentere hvor meget købsprisen på et nyt hjem skal opskære på årsbasis for at dække omkostningerne ved at eje hjemmet. I denne artikel vil vi vise dig, hvordan du bruger en praktisk metode til at vurdere virkningen af ​​dine boligejendomsomkostninger.

Forudsætninger
For at illustrere denne metodologi foretages følgende husowner forudsætninger:

• Boligejer er single.
• Boligejer er i 28% føderale skattefradrag.
• Boligejerne køber et nyt hjem for $ 225.000.
• Boligejerne betaler 5% nedbetaling og opnår et fastrentelån på 6,25%.
• Boligejeren vil bo i hjemmet i syv år.

Husejerens antagelser anvendt i illustrationen spiller en afgørende rolle i værdiansættelsesprocessen. Derfor, hvis et boligejer vælger at anvende denne metode, skal han eller hun tilpasse disse antagelser for at afspejle hans eller hendes unikke omstændigheder og udgifter. I alle tilfælde, hvis denne metode følges, og de korrekte justeringer foretages, bør boligejere være i stand til at bestemme, hvor meget deres hjem skal sætte pris på hvert år for at dække omkostningerne ved at eje deres hjem.

Udgifter til boligejendom
For at starte denne proces er det vigtigt at være opmærksom på de primære udgifter, der påvirker værdien af ​​et hjem. For den typiske boligejer omfatter disse omkostninger:

1. Boligvedligeholdelse
2. Naturkatastrofeforsikring
3. Privat pantforsikring
4. Mæglergebyrer
5. Lukkekostnader
6. Ejendomsskatter
7. Boliglån.

For at bestemme, hvordan disse omkostninger påvirker værdien af ​​et hjem, skal vi udtrykke hver pris som en procentdel af boligens købspris. Ved at vurdere udgifterne på denne måde kan vi bestemme, hvor meget hjemmet skal sætte pris på hvert år for at kompensere for disse udgifter. (For at få mere at vide, se Sænk dit hjem til at nedbringe omkostningerne og Lån: Hvor meget kan du bedømme? )

Lad os se på slutresultatet (i figur 1 nedenfor ) og derefter arbejde vores vej gennem hver pris en efter en.

Kilde: Troy Adkins

1. Hjem vedligeholdelsesudgifter
Vedligeholdelsesudgifter til hjemmet omfatter kontantudgifter til serviceydelser som reparation af skadedyr, skadedyrsbekæmpelse, husrensning, skorstensrengøring, rensning af rist og rensning, landskabspleje, græsplænevedligeholdelse og hjemmet sikkerhed. (For at spare penge på boligudgifter, se Femten forsikringspolitikker du ikke har brug for , Udvidede garantier: Skal du tage agn? og Fem pengebesparende shoppingtips < .) Tip

: Selvom disse omkostninger kan minimeres ved at købe et nyt hjem, anbefaler mange eksperter at budgetere 1% af boligkøbsprisen hvert år for at dække omkostningerne ved disse udgifter. 2. Ejendomsforsikring

Forsikringspræmier til dækning af visse naturkatastrofer som brand, oversvømmelser, tornadoer, jordskælv eller orkaner kan koste 0,55% af boligkøbsprisen. Derfor vil hjemmet være nødt til at værdsætte i værdi med dette beløb hvert år for at kompensere for disse udgifter. Nu vil udgifterne til naturkatastrofeforsikring helt klart variere afhængigt af det geografiske område, hvor boligen ligger. Uanset lokaliteten kan mekanikken i dette koncept dog skræddersys af læseren for at bestemme hans eller hendes break-even rate. (Læs mere om dette emne i
Forsikringstips til boligejere .) 3. Private Mortgage Insurance

Privat boligforsikring (PMI) er opkrævet for boligejere, der undlader at lægge mindst 20% af deres boligkøbspris som sikkerhed for et lån. Boligejere debiteres dette beløb hvert år for at beskytte långiveren mod standard. I figur 1 har vi antaget, at boligejerne vil foretage en 5% forskudsbetaling, og at PMI-forsikringen vil koste 0, 5% af boligkøbsprisen. Som sådan vil PMI-udgiften direkte øge den krævede årlige hjemmeopskrivningsgrad med dette beløb. (For at lære mere om PMI, se
Seks grunde til at undgå privatforsikring .) 4. Mæglervirksomheder

Mæglervirksomheder betales typisk af huslejer til en ejendomsmægler for at få hjælp til at sælge hjemmet. I denne analyse antog vi, at boligejerne vil betale ejendomsmægleren en 6% provision. Men fordi transaktionsomkostninger er en engangsudgift, og vi forsøger at bestemme, hvor meget hjemmet skal sætte pris på hvert år for at kompensere for denne pris, skal vi sprede mæglervirksomheden over den anslåede tidsperiode hjemmet er forventes at blive ejet. Til denne analyse bruger vi en industri accepteret standard på syv år. Ved at sprede mæglervirksomheden over denne periode fastslog vi, at et hjem skal værdsætte værdien hvert år med 0,86% for at kompensere for omkostningerne ved disse udgifter.
5. Afslutningskostnader

Afslutningskostnader er en anden udgift, der skal indregnes i vores model. Lukningskostnader er dog sværere at ligne med boligkøbsprisen, fordi disse omkostninger tendens til at være tættere forbundet med andre faktorer. Til denne illustration antog vi, at boligejer vil betale et gebyr på $ 3 000 på det tidspunkt, hvor boligen købes. Hvis man antager, at købsprisen for hjemmet er $ 225.000, vil lukkekostnader derfor overskride en udgift på 1,3%.
Lukning omkostninger er en engangsudgift, men de bør fordeles over den tid, hjemmet er ejet til i forbindelse med denne øvelse. Som tidligere forklaret gør vi denne tilpasning, fordi vi forsøger at bestemme, hvor meget hjemmet skal sætte pris på hvert år for at dække denne engangspris. Efter den syv-årige antagelse, der blev anvendt i denne analyse, ville lukningsomkostningerne øge den årlige break-even rate med 0.19%. Vi indser, at lukning omkostninger afhænger af den institution, der yder lånet. Derfor skal virkningen af ​​disse udgifter skræddersys af boligejerne for nøjagtigt at bestemme dens indflydelse på hans eller hendes egen break-even rate.

6. Ejendomsskatter

I 2007 var median ejendomsskatten i USA ca. 0,93% af boligkøbsprisen. Derfor ville et hjem være nødt til at værdsætte med 0,93% for at kompensere for disse udgifter. De nuværende bestemmelser, der er fastlagt i den amerikanske indkomstskatkode, tillader dog, at ejendomsskattebetalinger er fradragsberettigede med henblik på beregning af skattepligtig indkomst. Hvis man antager, at boligejerne er i 28% føderale indkomstskattebeslag, og at købsprisen for hjemmet er 225.000.000 dollars, vil skattefradragsydelsen i forbindelse med ejendomsskatbetalinger reducere den krævede hjemmeopskrivningsgrad med 0. 26% .
Denne ejendomsskatfaktor bestemmes ved at multiplicere ejendomsskatten og det beløb, der betales for hjemmet af boligejerens føderale indkomstskat, og derefter dividere resultatet ved købsprisen for hjemmet. Igen, for at anvende denne metode skal virkningen af ​​ejendomsskatfaktoren justeres for at afspejle den enkelte boligejeres føderale skatteprocent. (For at lære mere om ejendomsskatter, se

Fem tricks for at sænke din ejendomsskat .) 7. Renteudgifter

Vi antager, at en fast rente på et realkreditlån er 6, 25%, og at 95% af hjemmet vil blive købt med gældskapital (med 5% nedbetaling). Som følge heraf vil virkningen af ​​egenkapitalen foretaget ved nedbetaling reducere renteudgiften fra 6,25% til 5,94%; da kun 95% af $ 225, 000 hjem bliver opkrævet 6. 25% renter.
Ligesom ejendomsskat er realkreditlån også et kvalificeret skattefradrag. Husejeren skal betale omkring 13 USD, 359 i renter i det første år, og i betragtning af at boligejer er i en 28% skattekonsol, vil renteskatafskærmningen være 3 USD 741. Dette beløb beregnes ved at multiplicere størrelsen af ​​rentekostnaden Husejeren betaler i det første år af boligejerens skatteprocent.

Men fordi ikke-boligejere har ret til et standardfradrag ved afslutning af føderale indkomstskatter, bør fordelen ved at eje et hjem kun omfatte den del af indkomstskatafskærmningen, der ligger over de berettigede føderale fradragsbeløb, der ydes til ikke-boligejere . Til denne illustration har vi antaget, at boligejer er enkelt, og er derfor berettiget til et standardafgift på $ 5, 150. Til sammenligning, hvis boligejer var gift, ville han eller hun have ret til en $ 10, 300 fradrag. Ved at fakturere standardfradraget i vores ligning vil renteskatten blive reduceret fra $ 13, 359 til $ 8, 209. Dette beløb bestemmes simpelthen ved at fratrække standardfradragsbeløbet fra det beløb, rentebeløbet udbetales af boligejer i det første år . Igen antager vi, at boligen er hjemmehørende i 28% indkomstskatten, fastslået, at rentebeskyttelsen ville reducere break-even rate med 1.02% ($ 8209 x 28% / $ 225, 000).

Samlede virkninger af boligejendomkostninger

Baseret på den metode, der er skitseret i denne artikel, fastslog vi antagelserne om boligejer og de anslåede omkostningsudgifter, der blev anvendt i denne analyse, at et hjem skal sætte pris på 8. 69% i løbet af det første år efter at det er købt for at kompensere for omkostningerne i forbindelse med at eje hjemmet.
Nu når vi forstår, hvordan vi vurderer husstandenes jævne rate, bliver spørgsmålet så: "Er det sandsynligt, at et hjem vil sætte pris på årligt med en sats, der overstiger omkostningerne ved at eje hjemmet? "

For at fastslå denne bestemmelse kunne boligejeren besøge Office of Federal Housing Enterprise Oversight-websted for at bestemme styrken af ​​hjemmet takster i hans eller hendes geografiske lokalitet. Ved at se på hjemme apprecieringspriser i dit område og efter den metode, der er beskrevet i denne artikel, bør du være i en langt bedre position for at bestemme sandsynligheden for at skabe en rentabel boliginvestering.