Ejendomsinvesteringer (REITs) er en forholdsvis lille investeringskategori; der var kun 123 egenkapital REITs i FTSE NAREIT indekset, som omfatter alle REITs, der handles på NYSE, NASDAQ og AMEX børserne i fjerde kvartal 2011. Men selvom REIT investeringsuniverset er lille indeholder det mange underkategorier og inden for disse underkategorier er hver REIT unik.
TUTORIAL: Exploring Real Estate Investments
"REITs virker ofte simple, men er meget komplekse investeringer," siger Mike Maynes, en Boca Raton, Fla. -baseret certificeret finansiel planlægger. De "kan spille en meningsfuld rolle i en investeringsportefølje ved at levere et ikke-korreleret aktiv, indkomst og muligvis kapitalvurdering," tilføjer Maynes. Han siger, at de fleste aktivallokeringsmodeller kræver, at investorer sætter 1 til 7% af deres midler i REITs.
Hvis du ønsker at tilføje REIT'er til din portefølje, læs videre. Denne artikel vil beskrive nøglefunktionerne i tre underkategorier af egenkapital REITs: industrielle REITs, multifamily REITs og hotel REITs. (Lær om endnu flere REIT valg i 5 Typer REITs og hvordan man investerer i dem .)
Industrielle REITsIndustrielle REIT'er, der betragtes som en undersektor af industri- / kontorkategorien, udgør ca. 7% af egenkapitalen REITs, der indgår i FTSE NAREIT-indekset. Industrielle REIT'er erhverver, ejer og styrer industrielle ejendomme, såsom varehuse, distributionscentre, produktionscentre, flex / kontorbygninger, uudviklet land, forretningsparker og højteknologiske rum. Industrielle REITs er beskrevet af antallet af ejede ejendomme, antallet af kunder / lejere de har, antallet af lokationer, de opererer i, og antallet af rentable kvadratfodre, de ejer. For at opnå diversificering vil en industriel REIT ofte have bedrifter, der omfatter en række geografiske steder, brancher og lejere.
Lejerne af industrielle REIT-ejendomme er vidtrækkende, men de kan være inden for byggeri, teknik, mad, drikkevarer eller informationsteknologi.Andre mulige lejere er producenter, transportvirksomheder, logistikudbydere og detailhandlere. Nationale og internationale virksomheder har en tendens til at gøre ønskelige lejere, fordi de er etablerede, dokumenterede virksomheder, der sandsynligvis vil betale lejen.
Ved at eje forskellige ejendomme med forskellige lejere kan en industriel REIT beskytte sig mod svingninger i huslejeindtægter forårsaget af nedgang i en bestemt region eller industri. Forvirring af lejekontraktens udløbsdatoer for porteføljens ejendomme beskytter også REIT mod et pludseligt indtægtstab, hvis en flok ejendomme skulle gå ledige på én gang. Egenskaber, der er fleksible og kan skiftes fra en brug til en anden, kan også hjælpe en industriel REIT med at opretholde sin indtjeningsstrøm ved at gøre ledige ejendomme omsættelige til en bredere vifte af potentielle lejere. (For mere om analyse af denne type investeringer, læs
Sådan vurderer du en ejendomsinvesteringstjeneste (REIT) .) Multifamily REITs
De fleste boligreparationer er multifamily REITs, også kaldet REITs. Fra fjerde kvartal 2011 var 15 ud af 123 egenkapital REIT'er eller 12% multifamilie REIT'er. Apartment REITs karakteriserer sig ved antallet af egenskaber, de ejer, og antallet af enheder, som disse egenskaber indeholder. En lejlighed REIT ejer en portefølje af lejeboliger. Disse er almindeligvis store boligejendomme, såsom mellemhus og højhuse, studentboliger og seniorboliger. Multifamilieejendomme har ofte hundredvis af boligudlejningsenheder på en enkelt ejendom. Nogle multifamily udviklinger har endda tusindvis af enheder. Nogle lejligheder REIT'er er "fuldt integreret", hvilket betyder, at de ikke kun ejer egenskaber, men også udvikler, genudvikler og styrer dem.
Multifamily REITs danner deres præstationer fra lejepriser og belægninger. Som sådan ser multifamilie-REIT'er på at investere i markeder med stærk økonomisk vækst og høje adgangsbarrierer, og de er klar til at drage nytte af befolkningsskift, som den aldrende babyboomergenerering, der flytter ind i seniorboliger og Generation Y, der flytter ud af deres forældre 'boliger og ind i lejligheder. Ny husstandsdannelse betyder også øget efterspørgsel efter boliger.
Beskæftigelse er en anden grund til multifamily REIT-præstationer. Hvis der ikke er jobs i en bestemt by, vil der blive reduceret efterspørgsel efter boliger. På den anden side kan strammere indkomster forbedre efterspørgslen efter lejeboliger sammenlignet med ejede boliger og hjælpe multifamily REITs, hvis leje er billigere end at eje. Når det er sagt, vil der i nogle markeder som Washington, D.C., folk leje efter eget valg, selvom ejeren er mere overkommelig på grund af den fleksibilitet, lejen tilbyder. Sammen med Manhattan, Washington, er D. C. et af de største multifamily boligmarkeder i USA baseret på total salg af multifamily enheder. Lejlighedsmarkederne er generelt stærkeste på øst- og vestkystene, så nogle multifamily REITs koncentrerer deres beholdninger på disse områder.
Mange multifamily REITs fokuserer på højere end og luksuriøse ejendomme, der tiltrækker lejere af høj kvalitet og støtter dyrere huslejer. At eje sådanne ejendomme betyder generelt, at REITs skal klare faciliteter som klubhuse, svømmebassiner, fitnesscentre, spilrum og forretningssteder, der er en del af high-end-egenskaber. Men high-end faciliteter kan hjælpe med at bevare lejere selv når køber er billigere. For den samme månedlige betaling kan det være muligt at leje et meget pænere sted, end man kunne købe.
En risiko for multifamily REITs er et tab af indkomst, hvis det ikke kan beholde nuværende beboere og tiltrække nye. Dette kan ske, hvis boligmarkedet konkurrence gør en anden type bolig eller en konkurrerende ejendom mere attraktiv. Lavere boligpriser kan også påvirke multifamily REITs negativt som lejere beslutter at blive boligejere. Dette skift kan reducere husleje og belægningsgraden for flerfamilieejendomme. Flat eller faldende løn kan også stave problemer, da det begrænser ejendomsindehaverens evne til at hæve husleje.
Multifamily REITs betragtes som en god måde at diversificere sin ejendomsinvesteringer på, da boligejendomme falder, lejer øges, og apartment REITs udfører relativt godt. Faktisk tror nogle boliganalytikere, at multifamilie REITs har haft gavn af boligboblen, som foreclosures, deprimerede priser og stram finansiering gjorde leje mere attraktiv end køb. Ifølge National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT), når lejerne stiger, overføres de ekstra indtægter direkte til aktionærerne, fordi REITs ved lov skal udbetale 90% af skattepligtig indkomst som udbytte.
I stedet for at eje en lejlighedskompleks, investerer i en lejlighed REIT giver langt større diversificering på tværs af forskellige ejendomme og geografiske områder samt tidsbesparelser og professionel ejendomsadministration.
Hotel REITs
Hotel REITs, ikke overraskende, egne hotelegenskaber og er også kendt som indkvartering eller udvej REITs. Fra og med 4. kvartal 2011 blev 14 af disse REIT'er offentligt handlet på FTSE NAREIT-indekset. Ligesom multifamily REITs er hotel REITs beskrevet af antallet af ejendomme og antallet af værelser de ejer. Der er mange forskellige typer hotelejendomme, som et hotel REIT måske ejer, herunder begrænset service, fuld service, feriested, konferencecenter, suite og lufthavnsejendomme. Du kan blive overrasket over at vide, at nogle hotelejendomme, der drives under de populære Marriott, Hyatt, Hilton, Starwood og Fairmont mærker, ejes af hotel REITs. REIT'er kan også have en joint venture-interesse i hoteller i stedet for at gennemføre ejerskab.
Hotel REITs danner værdi fra den underliggende værdi af de hotelejendomme, REIT ejer, og fra indtægterne fra disse ejendomme. Hotelindtjeningen påvirkes af forbrugernes og erhvervslivets efterspørgsel efter rejse- og logiydelser, værelsespriser, belægninger og efterspørgsel efter forskellige ejendoms- og rumtyper (fx, high-end, down-end). Et hotel REIT kan også tjene penge ved at licensere et hotelmærke.Dette kan hjælpe et hotel REIT med at diversificere indtjeningsstrømmen og reducere investeringsrisikoen. Erhvervelse af hoteller med national mærkenavn anerkendelse kan være et hotel REIT investeringsstrategi.
Investorer bruger generelt midler fra driften (FFO) og justerede midler fra driften (AFFO) til at evaluere REIT-indtjeningen. En unik finansiel måling, der anvendes i hotel REIT økonomisk analyse for at evaluere præstationen af de enkelte hotellejligheder og sammenligne præstationen blandt forskellige egenskaber, er omsætning pr. Ledigt værelse, hvilket formidler et hotellets belægningsgrad ved den gennemsnitlige daglige værelsespris.
Næste trin
Det er kun et første skridt, at definere, hvilken kategori eller underkategorier REIT skal investere i.
"Investorer bør afveje forskellige faktorer, når de vælger et REIT, der passer til deres investeringsplan, herunder tillidens erfaring og år med vellykket forretningsdrift, track record, filings, gæld, samlet omdømme og beskatning på REIT", siger David B . Hvid, JD, CPA, CLU, ChFC og Davids præsident. B. White Financial i Detroit, Mich.
Han foreslår også, at investorer ser på midler fra driften for at sikre, at REIT fuldt ud dækker udbyttet, og der er stadig flere faktorer at overveje.
"Investorer bør være opmærksomme på flere potentielle faldgruber, når de investerer i REITs, herunder sprøjtede materialer, manglende fuldstændig offentliggørelse i salgsprocessen, manglende likviditet og et langsigtet investeringsbeslag. Investorer bør også passe på udbytte, som kan skære, især hvis FFO ikke dækker udbyttet, "tilføjer White.
Bottom Line
REITs tilbyder investorer en bekvem og billig måde at få eksponering for en mangfoldig gruppe af ejendomshold. Som en unik aktivklasse, der bevæger sig forskelligt fra aktier og obligationer, gør de en logisk tilføjelse til en portefølje. (Læs mere REIT-vejen og Grundlaget for REIT-skat .)
6 Populære ETF typer til din portefølje
Børshandlede midler er et yderst populært diversificeringsværktøj, der kan beskytte din portefølje i urolige perioder.
Tid til at tilføje Emerging Markets til din portefølje?
Nu hvor nye markeder er ude af favør, er det på tide at tilføje dem til din portefølje?
Hvilke typer af derivater er typer af fremadrettede forpligtelser?
Få mere at vide om, hvad et derivat er, hvad der er et forpligteligt engagement og hvilke typer afledte værdipapirer der er indgået forpligtelser til.