Investering i indkomstgenererende fast ejendom indebærer markedsdata og en vis subjektivitet. En af de væsentligste forudsætninger, som en ejendomsinvestor skal foretage ved vurdering af ejendomme, er at vælge en passende aktiveringsgrad, hvilket er den krævede afkast på fast ejendom, efter værdiforringelse eller afskrivninger.

Det er simpelthen den sats, der anvendes på netto driftsindtægter for at bestemme nutidsværdien af ​​en ejendom.

- 9 ->

TUTORIAL : Undersøgelse af ejendomsinvesteringer

Beregning med aktiveringsfrekvens

For eksempel, hvis en ejendom, der forventes at generere et netto driftsresultat (NOI) på 1 mio. næste ti år er diskonteret med en kapitalisationsgrad på 14%, vil ejendommens markedsværdi blive bestemt til at være $ 1, 000, 000 /. 14 = $ 7, 142, 857, hvor hvor netto driftsindtægter divideret med den samlede kapitalisering er lig med markedsværdi.

Markedsværdien på $ 7, 142, 857 repræsenterer en hel del, hvis ejendommen sælger til $ 6. 5 millioner, og det ville være en dårlig aftale, hvis salgsprisen er $ 8 millioner.

Fastlæggelse af kapitaliseringsrenten er en af ​​nøgleværdierne ved værdiansættelse af en indtægtsgenererende ejendom. Der er flere metoder, som investorer kan bruge til at finde en passende kapitaliseringskurs.

Market-Extraction Method

Denne metode forudsætter, at der er aktuel, let tilgængelig netto driftsindtægter og salgsprisoplysninger om sammenlignelige indtægtsgenererende egenskaber. Fordelen med markedsudvindingsmetoden er, at kapitaliseringsraten gør den direkte indkomstkapitalisering mere meningsfuld.

Det er relativt enkelt at bestemme kapitaliseringsraten her. Antag en investor overvejer at købe ind på en parkeringsplads, der forventes at generere $ 500, 000 i netto driftsindtægter. I området er der tre eksisterende sammenlignelige indkomstgenererende parkeringspladser.

1. Parkeringsplads 1 har et netto driftsindtægt på $ 250.000 og en salgspris på $ 3 millioner. I dette tilfælde er kapitaliseringsfrekvensen: $ 250 000 / $ 3, 000, 000 = 8. 33%.

2. Parkeringsplads 2 har et netto driftsindtægter på $ 400.000 og en salgspris på $ 3. 95 mio. Kapitaliseringsfrekvensen er: $ 400, 000 / $ 3, 950, 000 = 10. 13%.

3. Parkeringsplads 3 har et netto driftsindtægter på $ 185.000 og en salgspris på $ 2 millioner. Kapitaliseringsfrekvensen er: $ 185.000 / $ 2, 000, 000 = 9. 25%.

Baseret på de beregnede satser for disse tre sammenlignelige ejendomme (8. 33, 10. 13 og 9. 25%) ville en samlet kapitalisationsgrad på 9,4% være en rimelig repræsentation af markedet. Ved hjælp af denne kapitaliseringsrate kunne en investor bestemme ejendommens markedsværdi. Parkeringspladsen investeringsmulighed ville blive værdsat ved at bruge $ 500, 000 /.094 = $ 5, 319, 149.

Opbygningsmetode

Opbygningsmetoden er lidt mere kompleks end markedsudvindingsmetoden. Kapitaliseringsrenten opnås ved at kombinere rente, ikke-likviditetsrente (hvorigennem det er illikvide på grund af ejendomsformen), genoptage præmie og risikofaktor.

Med en rentesats på 4%, en likviditetsgrad på 1,5%, en tilbagetagelsespræmie på 1,5% og en risikosats på 2,5%, ville kapitalværdien af ​​en egenkapital ejendom være opsummeret som: 6 + 1. 5 + 1. 5 + 2. 5 = 11,5%. Hvis netto driftsindtjening var $ 200.000, ville ejendommens markedsværdi være: $ 200,000 /. 115 = $ 1, 739, 130.

Det er klart, at udførelsen af ​​denne beregning er meget ligetil. Kompleksiteten ligger i at vurdere præcise estimater for de enkelte komponenter i kapitaliseringsraten, hvilket kan være udfordrende. Fordelen ved opbygningsmetoden er, at den forsøger at definere og præcist måle individuelle komponenter af en diskonteringsrente.

Investeringsmetode

Investeringsmetoden kræver de mest avancerede beregninger af de tre metoder. Kapitaliseringsrenten beregnes ved hjælp af individuelle renter for ejendomme, der anvender både gæld og egenkapitalfinansiering. Fordelen ved investeringsmetoden er, at det er den mest hensigtsmæssige kapitaliseringsrate for finansierede ejendomsinvesteringer.

Det første skridt er at beregne en synkende fondsfaktor. Dette er den procentdel, der skal afsættes hver periode for at have et vist beløb på et fremtidigt tidspunkt. Antag, at en ejendom med et netto driftsindtægt på $ 950.000 er 50% finansieret ved brug af gæld til 7% rente, som skal afskrives over 15 år. Resten udbetales med egenkapital med en påkrævet afkast på 10%. Den synkende fondsfaktor beregnes som:

Rente / 12 måneder
{[1 + (rente / 12 måneder)] ^{Antal år x 12 måneder} } - 1

Plugging i numrene får vi:

. 07/12
{[1 + (. 07/12)] ^15x12 } - 1

Dette beregnes til. 003154 per måned. Per år, denne procentdel:. 003154 x 12 måneder = 0. 0378. Den sats, hvor en långiver skal betales, svarer til denne synkende fondsfaktor plus renten. I dette eksempel er denne sats:. 07 +. 0378 = 10. 78%, eller. 1078.

Således er den vejede gennemsnitskurs eller den samlede kapitalisationsgrad ved anvendelse af 50% vægten for gæld og 50% vægt for egenkapitalen: (5 x. 1078) + (5 x 10) = 10 . 39%. Som følge heraf vil markedsværdien af ​​ejendommen være: $ 950 000 /. 1039 = $ 9, 143, 407.

The Bottom Line

Disse metoder er specielt designet til indtægtsgenererende egenskaber som lejlighedshuse, kommercielle og industrielle ejendomme. Det skal bemærkes, at disse metoder ikke er egnede til egenskaber, der besættes af ejere.

Gætte på værdien af ​​en indkomstgenererende ejendom kan føre til unøjagtige vurderinger og mislykkede investeringer. Valget af en passende kapitalisering øger præcisionen af ​​en vurdering og dermed evnen til at vælge gode indtægtsgenererende ejendomsinvesteringer.(For mere beslægtede aflæsninger, se Sådan analyserer du ejendomsinvesteringer i fast ejendom , Enkle måder at investere i fast ejendom og Vigtigste grunde til at investere i fast ejendom .)