Fast ejendom udgør en betydelig del af de fleste menneskers rigdom, og det gælder især for mange boligejere i USA. Ifølge den seneste forbrugerfinansieringsoversigt fra forbundsfinansieringen er 65. 2% af de amerikanske familier ejer deres egen primære bopæl. Størrelsen og omfanget af ejendomsmarkedet gør det til en attraktiv og lukrativ sektor for mange investorer. Denne artikel vil se på nogle af de vigtigste faktorer, der påvirker ejendomsmarkedet og de mange forskellige investeringer.

- 9 ->

TUTORIAL: Undersøgelse af ejendomsinvesteringer

Faktorer der påvirker fast ejendom

Demografi

Demografi er de data, der beskriver sammensætningen af ​​en befolkning, såsom alder, race , køn, indkomst, migrationsmønstre og befolkningstilvækst. Disse statistikker er en ofte overset men væsentlig faktor, der påvirker ejendomsmæglernes prisfastsættelse, og hvilke typer ejendomme der er efterspurgt. Større forskydninger i en nations befolkning kan have stor indflydelse på fast ejendomstendenser i flere årtier.

For eksempel er babyboomerne, der er født mellem 1945 og 1964, et eksempel på en demografisk tendens med potentialet til at påvirke ejendomsmarkedet betydeligt. Overgangen af ​​disse baby boomers til pension er en af ​​de mere interessante generationsmæssige tendenser i det sidste århundrede, og pensionen af ​​disse baby boomers, der begyndte tilbage i 2010, er bundet til at blive bemærket på markedet i årtier fremover. (For mere om baby-boomer trenden se Boomers: Twisting The Retirement Mindset .)

Der er mange måder at denne type demografiske skift kan påvirke ejendomsmarkedet, men for en investor kan nogle centrale spørgsmål være: i) Hvordan ville dette påvirke efterspørgslen efter fritidsboliger i populære ferieområder som flere begynder at gå på pension? Eller ii) Hvordan ville dette påvirke efterspørgslen efter større boliger, hvis indkomsterne er mindre, og børnene er alle flyttet ud? Disse og andre spørgsmål kan hjælpe investorer indsnævre typen og placeringen af ​​potentielt ønskelige ejendomsinvesteringer længe før tendensen er startet.

Rentesatser

Renterne har også stor indflydelse på ejendomsmarkederne. Hvis du overvejer at købe et hjem med et realkreditlån, er det en fordel at undersøge renten ved hjælp af en realkreditberegner. Ændringer i rentesatser kan i høj grad påvirke en persons evne til at købe en bolig. Det skyldes, at de lavere renter går, jo lavere koster det at få et realkreditlån til at købe et hjem, hvilket skaber en højere efterspørgsel efter fast ejendom, hvilket igen presser priserne op.

Det er vigtigt at bemærke, at efterhånden som renten stiger, stiger omkostningerne ved at opnå et realkreditlån, hvilket sænker efterspørgslen og priserne på fast ejendom.Men når man ser på virkningen af ​​renten på en egenkapitalinvestering som en ejendomsinvesteringsfond (REIT), snarere end på boligformue, kan forholdet betragtes som ligner et obligations forhold til renten. Når renten falder falder værdien af ​​en obligation op, fordi dens kuponrente bliver mere ønskelig, og når renten stiger, falder værdien af ​​obligationer. Tilsvarende, når renten falder på markedet, bliver REITs høje udbytter mere attraktivt, og deres værdi stiger. Når renten stiger, bliver renten på en REIT mindre attraktiv, og den skubber deres værdi ned. (For at lære mere om disse effekter, se Hvordan rentesatser påvirker ejendomsværdier .)

Økonomien

En anden vigtig faktor, der påvirker værdien af ​​fast ejendom, er økonomiens overordnede sundhed. Det er generelt målt ved økonomiske indikatorer som BNP, beskæftigelsesdata, fremstillingsaktivitet, varernes priser mv. Når økonomien er træg, er det generelt fast ejendom.

Konjunkturets konjunktur kan dog have forskellige virkninger på forskellige typer fast ejendom. F.eks. Hvis en REIT har en større andel af sine investeringer i hoteller, vil de typisk blive mere påvirket af en økonomisk nedgang end et REIT, der havde investeret i kontorbygninger. Hoteller er en form for ejendom, der er meget følsom for økonomisk aktivitet på grund af den type lejestruktur, der er forbundet med virksomheden. Leje af et hotelværelse kan betragtes som en form for kortvarig leasing, der nemt kan undgås af hotelkunder, hvis økonomien gør dårligt. På den anden side har kontorlejere generelt langsigtede lejemål, som ikke kan ændres midt i en økonomisk nedtur. Selvom du bør være opmærksom på den del af cyklen, økonomien er i, skal du også være opmærksom på ejendomsmæglernes følsomhed over for den økonomiske cyklus.

Regeringspolitik / Tilskud

Lovgivning er også en anden faktor, som kan have en betydelig indvirkning på ejendomsforespørgslen og priserne. Skattelettelser, fradrag og tilskud er nogle af de måder, som regeringen midlertidigt kan øge efterspørgslen efter fast ejendom, så længe de er på plads. At være opmærksom på de nuværende offentlige incitamenter kan hjælpe dig med at bestemme ændringer i udbud og efterspørgsel og identificere potentielt falske tendenser. For eksempel introducerede den amerikanske regering i 2009 en første gang homebuyer's skattelettelse til boligejere i et forsøg på at springe hjemme salg i en svag økonomi (kun dem, der købte boliger mellem 2008-2010 er berettiget). Ifølge National Association of Realtors (NAR) har dette skatteincitament alene ført til 900, 000 homebuyers at købe boliger. Det var en ganske betydelig stigning, selv om den var midlertidig, og uden at kende stigningen var et resultat af skatteincitamentet, kan du måske ende med at konkludere, at efterspørgslen efter boliger gik op på baggrund af andre faktorer.

Hvad er den bedste investering?

Ejendomsmarkeds størrelse og omfang gør det til et attraktivt og lukrativt marked for mange investorer.Investorer kan investere direkte i fysisk fast ejendom eller vælge at investere indirekte gennem forvaltede fonde. Investering direkte i fast ejendom indebærer køb af bolig- eller erhvervsejendomme til brug som en indkomstproducerende ejendom eller til videresalg i fremtiden. Indirekte måder at investere i ejendomsmarkedet omfatter investering i ejendomsinstitutter (REITs), ejendomshandlede fond (ETF'er), faste ejendomsfonde (CREFs) og infrastrukturfonde. På grund af den højere likviditet, der er til rådighed på markedet, de lavere transaktionsomkostninger og lavere kapitalkrav, foretrækker gennemsnitlige investorer at indirekte investere i fast ejendom. (For at lære mere om, hvordan man kan tjene på boligmarkedet, læs Enkle måder at investere i fast ejendom . )

The Bottom Line

Denne artikel introducerede nogle af de højere- niveau faktorer, der spiller en vigtig rolle i at flytte ejendomsmarkedet, men der er også mere komplekse dele, der kommer til at spille. Og selvom nogle af ovennævnte faktorer tyder på et klart forhold mellem faktor og marked, kan resultaterne i praksis være meget forskellige. Men at forstå de vigtigste faktorer, der driver ejendomsmarkedet, er afgørende for at gennemføre en omfattende evaluering af en potentiel investering.

(For mere om dette emne læs At tjene penge i boligfast ejendom og Find fortune i erhvervsejendomme .