Den store "hemmelighed" om realkreditlån, fra långiverens synspunkt, er, at det handler om konkurrence og risiko. Konkurrence begrænser hvad en bank kan opkræve, fordi låntagere vil søge den bedste deal. Men konkurrencen er tempereret af risiko. Folk med gode kredit score - bevis for, at de normalt betaler deres regninger til tiden - er bedre risici end folk, der ikke gør det, uanset årsagerne, så de normalt får bedre satser. (Se mere, se Din kredit score og din realkreditbetaling: Det gælder .) Uanset din situation er her nogle ting, du måske ikke ved - men skal - når du får et pant. Vær sikker på at holde dem i tankerne.

1. Du kan spare store penge med et kortere lån.

De mest almindelige realkreditlån har faste renter og en løbetid på 15 eller 30 år. Satserne (NY-NJ-CT) i 15 år i slutningen af ​​maj 2015 var i nærheden af ​​3.38% i 15 år og 4. 00% i 30 år, en forskel på 63 basispoint (0,63%). Enhver online pantel regnemaskine vil gøre matematikken og vise dig at ved disse satser vil en $ 200.000 pant i 30 år koste dig omkring $ 955 per måned i hovedstol og renter. Rentesatsen over 30 år vil øge op til omkring $ 144.000. Den 15-årige note koster $ 1, 418 per måned, men den akkumulerende rente vil kun være omkring $ 53,000, en besparelse på $ 89,000. Det vil gøre en bule i dine undervisningsregninger ned ad vejen! Hvis din pengestrøm kan udgøre den højere månedlige betaling, er et 15-årigt realkreditlån en god handel. (Se også: Fordele ved at betale dit boliglån og Sammenligning af en 30-årig vs et 15-årigt realkreditlån. )

2. Du kan spare, hvis du betaler på en ugentlig skema.

Nogle banker tillader eller endda tilskynder to ugentlig betalinger som et alternativ til månedlige betalinger, idet du i det væsentlige betaler dig halvdelen af ​​det månedlige beløb 26 gange om året eller tilsvarende for en ekstra fuld måned om året. I det 30-årige eksempel ovenfor er lånetiden forkortet til 49 måneder, og besparelserne er ca. $ 22.000.

3. Du kan sænke dine indledende omkostninger med en ARM.

Rentetilpasningslån (ARM) starter normalt med lavere rentesatser, der er fastsat i fem eller syv år og derefter nulstilles på 2,5 til 3 procentpoint over LIBOR (London Interbank Offered Rate < ) , i øjeblikket omkring 0. 75%. De er beskrevet som "5/1" eller "7/1", hvilket betyder at de er faste i 5 eller 7 år og derefter nulstilles årligt i forhold til LIBOR. Risikoen ved ARM er, at renten inklusive LIBOR vil stige kraftigt på det tidspunkt, hvor lånet skal nulstilles. ARM-vilkår inkluderer hætter på renteguleringen, typisk udtrykt som "Caps: 5/2/5", hvilket betyder at det maksimale beløb renten kan øges efter første periode er 5 procentpoint efter den anden periode , 2 point, og efter tredje periode, yderligere 5 point, for i alt 12 point over den indledende sats på måske 3.25%. Du vil shoppe for de laveste hætter du kan finde. Selvfølgelig vil långiveren blive begrænset af forholdene på det tidspunkt, men hvis vi går ind i en anden periode med ekstreme renter, som det var oplevet i slutningen af ​​1970'erne, kunne en ARM blive ganske dyr.

På ethvert tidspunkt har du mulighed for at sidde stramt eller refinansiere med et fast rente eller et andet ARM afhængigt af forholdene på det tidspunkt. ARM lån er mere risikabelt end fast rente lån, men de kan også være billigere. Sørg for, at dit pant kan betales tidligt uden straf. (For mere, se

Fast eller variabelt rentesats .) 4. Point kan virke til din fordel.

Et punkt er ved brugerdefineret 1% af realkreditbeløbet. På vores $ 200.000 låneksempel herover vil et point være $ 2, 000. Det er hovedsagelig forudbetalt renter, der forfalder på tidspunktet for lukningen, og hvis du har råd til cash-fronten, vil det give dig en lavere rente. Hvorvidt betalingstider er fornuftige afhænger af, hvor længe du planlægger at eje dit hus, og endnu en gang er der online-regnemaskiner, der kan hjælpe dig med at finde ud af, hvor break-even-punktet er mellem betalende point foran og lavere samlede omkostninger.

Jo længere du ejer dit hus, desto bedre er udbetalingen for at betale point foran. Nogle långivere foretrækker eller kræver, at du betaler point, andre er ligeglad. Endnu en gang, jo bedre din kredit score, jo mere fleksibilitet får du, da långiveren muligvis kræver point for at begrænse risikoen.

5. Nogle gange er det godt at have en mellemmand.

Hypoteksmæglere er finansielle tjenesteydelser virksomheder, der vil hjælpe dig med at finde et pant. De har normalt gode relationer med flere långivere i et geografisk område, og kender fra dag til dag, hvad satser er for hver af de mange typer lån, der er til rådighed. De ved også, hvad hver långivers regler er for potentielle låntagere. Der er altid nuancer, selv i en stærkt reguleret industri.

En realkreditmægler vil hjælpe dig med at forstå kravene og hjælpe dig også med at udfylde formularerne, samle det nødvendige papirarbejde og indsende det til en eller flere långivere. Deres fortjeneste kommer fra forskellen mellem den sats, de kan få, fordi banken har mindre arbejde at gøre for at få dig som realkreditkund, og hvad du kan få ved at gøre alt forarbejde selv, eller det kommer fra oprindelsesgebyrer og andre afgifter til du.

Betingelserne varierer, selvfølgelig, men ved at bruge et realkreditmægler bør være en lav eller gratis løsning for dig, og den rente, du får gennem en mægler, vil være så god som eller meget tæt på den bedste sats du kunne få dig selv .

Hilsen emptor, dog. Sørg for at stille disse spørgsmål om omkostninger og gebyrer, når du interviewer mæglere. (For yderligere læsning se Fordele og ulemper ved at bruge en realkreditmægler .) Bottom Line

Køb et hus og tag et realkreditlån er de største finansielle transaktioner, de fleste af os nogensinde vil påtage sig , men der har sjældent i historien været en bedre tid til at gøre det - i hvert fald i renteperspektiv, og det er her, hvor størstedelen af ​​ejendomsomkostningerne er.Processen kan være skræmmende, men hvis du gør dit hjemmearbejde og ikke køber mere hus end du har brug for bare fordi renten er lav, kan du trives.