Når du køber et ejerlejlighed, byhus eller en anden form for ejendom i en planlagt udvikling som f.eks. En lejet ejendom eller et lukket samfund, er du forpligtet til at deltage i dette fællesskabs boligejerforening (HOA) og betale månedlige eller årlige HOA gebyrer for vedligeholdelse af fællesarealer og bygningen. Hvis du overvejer at købe en af ​​disse typer af ejendomme, skal du være opmærksom på følgende ni ting om boligejerforeninger og hvordan de virker, før du køber.

Tutorial : En trinvis vejledning til køb af et hjem

HOA Basics

Lad os først se på, hvad HOA'er handler om. HOA-gebyrer varierer ofte fra $ 200 til $ 400 pr. Måned. Jo mere opskalere bygningen og jo flere faciliteter den har, desto højere er boligejerens associeringsgebyrer sandsynligvis at være. Ud over månedlige gebyrer, hvis en større udgift som et nyt tag eller en ny elevator kommer op, og der ikke er nok midler i HOAs reserver til at betale for det, kan foreningen opkræve en ekstra vurdering, der kan løbe ind i tusindvis af dollars.

Da flere parter bor i samme bygning eller kompleks, skal alle beboere i ejerlejligheder og byhuse ligeså ansvarlige for at opretholde de fælles områder som landskabspleje, elevatorer, svømmebassiner, klubhuse, parkeringshuse, fitness værelser, fortove, sikkerhedsporte, tagdækning og bygning udvendige. Mange af disse typer fællesarealer, såsom bassiner og tennisbaner, findes også i underopdelinger af enkeltfamiliehuse. Uanset om HOA styrer en bygning, som f.eks. En condo eller byhusstruktur eller et kvarter af individuelle huse, hjælper HOA-gebyrer med at opretholde livskvaliteten for samfundets beboere og beskytte ejendomsværdier for alle ejere.

Ud over at opretholde fællesområder fastsætter HOAs også visse regler, som alle beboere skal følge kaldet pagter, betingelser og begrænsninger (CC & R). I en fælles bygning kan regler indeholde hvilken farveportdør du måtte have, uanset om du har lov til at tørre dit tøj udenfor, uanset om du kan have parabol, størrelse og type kæledyr tilladt osv. På mange måder svarer disse regler til de typer regler, som boliger skal følge.

I en underafdeling med individuelle hjem kan regler indeholde hvilken farve du kan male dit hjem, den ydre landskabspleje du kan gøre, de typer køretøjer du kan parkere på gaden eller i din indkørsel (for eksempel ikke RV'er) tilladt type og højde af hegn, og begrænsninger på vinduesbeklædning til vinduer mod gaden. Hvis du vil gøre noget, der adskiller sig fra disse regler, skal du overbevise HOA om at give dig en variance, hvilket sandsynligvis ikke er sandsynligt.Uanset hvor du bor, er du sandsynligvis underlagt byordninger og begrænsninger i forbindelse med brugen af ​​din ejendom. HOA'er tilføjer endnu et lag af restriktioner, og fordi deres medlemmer er mere tilbøjelige til at vide, hvad du er i stand til, er HOA mere tilbøjelige til at håndhæve reglerne. Så lad os tage et kig på nogle af de regler og regler, du skal vide om, før du beslutter dig for at deltage i et af disse samfund.

Hvad du behøver at vide

Selv om der er love, der regulerer HOAs adfærd, kan disse foreninger stadig have en stærk indflydelse på dine rettigheder som boligejer. Før du køber en ejendom i et fællesskab, der har en HOA, skal du:

1. Lær HOAs regler.

Du kan muligvis finde en HOAs CC & Rs online samt oplysninger om, hvad der sker, hvis du overtræder en regel. Sørg for, at alle onlineoplysninger er aktuelle. Hvis du ikke kan finde disse oplysninger online, skal du bede din ejendomsmægler om at erhverve disse dokumenter til dig eller kontakte HOA selv. Vær særlig opmærksom på regler om bøder, og om HOA kan udelukke din ejendom for manglende betaling af HOA-gebyrer eller bøder som følge af CC & R-overtrædelser. Lær også om processen til at ændre eller tilføje regler, og om HOA møder holdes ad gangen, vil du kunne deltage, hvis du ønsker det. Hvis reglerne er for restriktive, overveje at købe andre steder.

2. Sørg for, at det hjem, du ønsker at købe, ikke allerede er i overensstemmelse med HOA-reglerne.

At købe i et eksisterende problem kan være hovedpine, så find ud af hvad reglerne er, og om du bliver nødt til at foretage ændringer i hjemmet for at overholde.

3. Vurder miljøpraksis.

Hvis det er vigtigt for dig at være miljøvenlig, skal du være opmærksom på, at nogle HOA'er kan diktere, at du bruger gødning, pesticider, sprinklersystemer og alt andet, der kræves for at holde din græs billed perfekt. De må ikke tillade xeriscaping (en miljøvenlig form for landskabspleje) og kan begrænse størrelsen af ​​haver, forbud kompost bunker og forhindre dig i at installere solpaneler. Hvis disse ting er vigtige for dig, skal du sørge for at kontrollere bødeudskrivningen først.

4. Overvej dit temperament.

Er du den type person, der hader at vide, hvad han skal gøre? I så fald kan det være en meget frustrerende oplevelse at bo i et fællesskab med en HOA. En af de største fordele ved boligejendom er evnen til at tilpasse og ændre ejendommen, så de passer til dine behov, men HOA-regler kan virkelig forstyrre dette.

5. Find ud af om gebyrer.

Gebyrer vil variere for hvert fællesskab. På grund af dette bør du sørge for at spørge din HOA om følgende spørgsmål:

• Hvordan indstilles HOA gebyrforhøjelser?
• Hvor ofte opstår der stigninger, og hvor meget er de historisk blevet rejst?
• Kan du få en trykt historie af HOA-afgifter for hvert år i de sidste 10 år?
• Hvor stor er HOA's reservefond?
• Også anmode om en oversigt over særlige vurderinger, der er foretaget tidligere og spørg om der er planlagt særlige vurderinger i den nærmeste fremtid.Bemærk, at stordriftsfordele kan betyde, at særlige vurderinger er højere i mindre HOA'er.
• Find ud af, hvad de månedlige gebyrer dækker . Skal du stadig betale ekstra for skraldespild? Er kablet inkluderet?

Sammenlign afgifter for komplekset eller kvarteret, du overvejer til de gennemsnitlige afgifter i området. Husk at du skal betale for fritidsfaciliteter, uanset om du bruger dem eller ej. Find ud af timerne for faciliteter som svømmebassiner og tennisbaner. Vil du være i løbet af disse timer, eller vil du betale for faciliteter, du aldrig vil kunne bruge? Vær opmærksom på, at HOA kan have regler om, hvor mange gæster der kan bruge fælles faciliteter. Hvis gæstrestriktionerne er svære, så glem det, at du har forestillet dig, at du har forestillet dig, at du vil have det.

6. Prøv at få en kopi af minutter fra det sidste møde eller sidde på et HOA-møde, før du køber.

Mødet minutter kan meget fortælle om HOA's politikker. Nogle spørgsmål at spørge er:

• Hvad er aktuelle og tidligere konflikter?
• Hvad er processen for at løse eventuelle konflikter?
• Har HOA sagsøgt nogen? Hvordan blev det løst?

Vær opmærksom på potentielle dramaer. Power ture og smålig politik kan være et problem i nogle HOAs. Tal med nogle af bygningens nuværende ejere, hvis det er muligt - helst de, der ikke er på HOA-bestyrelsen, og som har boet i bygningen i flere år. Tal med HOA-præsidenten og få en fornemmelse for, om du vil have denne person til at træffe beslutninger om, hvad du kan gøre med din ejendom. Hvis et privat firma administrerer HOA, skal du undersøge det, før du køber. Nogle HOA'er er professionelt forvaltet, men det er almindeligt, at foreninger forvaltes ved at opbygge beboere, der fylder stillingen som frivillige. Selv hvis du kan lide det nuværende HOA-bestyrelse eller administrationsselskab, kan det ændre sig, når du går ind, og du kan ende med at få noget helt andet end det du havde forventet.

7. Se efter underforvaltning.

Ikke alle HOA'er er overstyrede. Det modsatte problem kan være et HOA, hvor ingen virkelig bryr sig, og hvor ingen er interesseret i at opretholde bygningen, reparere, høre hjemmehørende klager eller være på tavlen. Beboere kan simpelthen vende om at tjene som HOA-præsident eller tilfældigt udnævne nogen, så vær forberedt på at tjene i denne rolle, uanset om du vil eller ej, hvis det er tilfældet med dit fællesskabs HOA.

Det ville også være en god tid at undersøge eventuelle begrænsninger, der forhindrer dig i at udleje din ejendom eller det gør det svært for dig at gøre det. Hvis din ejendom bliver understyret, har du måske ikke et problem, men hvis du har en hyperaktiv manager, kan det være en helt anden historie.

8. Find ud af, hvilken slags katastrofeforsikring HOA har på bygningen.

Dette er særligt vigtigt, hvis du overvejer at købe et hus eller byhus, og du bor i et område, der er tilbøjeligt til oversvømmelser, jordskælv, snestorm, brande, tornadoer, orkaner eller enhver anden form for naturkatastrofe - og det er stort set overalt.

9. Overvej effekten af ​​HOA-gebyrer på dine kort- og langsigtede finanser.

En ejerlejlighed med høje HOA-gebyrer kan ende med at koste dig så meget som det hus du ikke tror du har råd til.

The Bottom Line

Boligejerforeninger kan være din bedste ven, når de forhindrer din nabo i at male sit hus neonrosa, men din værste fjende, når de forventer, at du udfører dyre vedligeholdelse på dit hjem, som du ikke tror er nødvendigt eller pålægge regler, som du finder for restriktive. Før du køber et ejendomsobjekt til HOA regler og gebyrer, skal du sørge for, at du ved præcis, hvad du kommer ind på. Så, når du har fundet dit drømmesamfund, skal du bruge en ressource som en realkreditberegner for at sikre et gunstigt pant.