I kølvandet på boligkrisen forekom forholdene lige rigtige for udenlandske købere, der håbede på at gobble up primær U. S. fast ejendom. Hjemme sælger til attraktive priser, og dollaren var relativt overkommelig. Men i de sidste par år er tingene blevet hårdere for udenlandske investorer. Boligpriserne er steget landsdækkende omkring 35% siden 2012, og dollaren fortsætter med at få styrke mod en række nøglevalutaer, hvilket yderligere øger prisen udlændinge skal betale for os hjem.

Disse faktorer gør det sværere for udenforstående at lægge penge til hjem i engang begunstigede byer som New York og San Francisco. Som Wall Street Journal for nylig rapporterede, søger flere udlændinge at udtage lån på disse ejendomme, på trods af de udfordringer, der følger med lån fra amerikanske banker. (For mere, se Hvorfor New York Luxury Real Estate har haft et dårligt år .)

Hvordan at være en udenlandsk køber er anderledes

For ikke-U. S. beboere søger at eje et investeringshjem, er der en række faktorer at overveje, om de overvejer et pant

1. Ingen Fannie og Freddie. Den største hindring er, at pantegiganter som Fannie Mae og Freddie Mac ikke vil købe deres lån fra långiveren. Da disse enheder ejer eller garanterer størstedelen af ​​amerikanske boliglån, sætter investorer i en knivspids. For yderligere at komplicere sager, er mange banker forsigtige med at holde sådanne realkreditlån på deres egne bøger, fordi det er sværere at opspore kriminelle låntagere i udlandet.

2. Billigere realkreditlån. Mange banker, herunder nogle big-name-institutioner, vil låne til udenlandske statsborgere, der bor uden for USA. I stedet for at stole på konventionelle realkreditlån tilbyder de ikke-konformerende lån med egne garantier. For eksempel tilbyder HSBC op til $ 3 millioner af finansiering til internationale investorer med den krævede dokumentation.

3. En større forskudsbetaling. Men her er kickeren: Du vil sandsynligvis skulle betale en meget højere minimumsudbetaling for at gøre op for din højere kreditrisiko. Långivere spørger dig typisk at lægge 30% eller mere af salgsprisen, inden du forlænger et lån. Selvom det er en masse penge at sætte op foran, er det meget nemmere end at betale alle penge, hvilket er hvad omkring halvdelen af ​​udenlandske ejendomshandlere gør.

4. En hårdere godkendelsesproces. Et andet aspekt, der er anderledes for ikke-U. S. borgere er indkomst og kredit verifikation. Processen er mere kompliceret for dem, der bor uden for landet, da de ikke har amerikanske skatteformer eller en indenlandsk kredithistorie. Långivere vil normalt bede om bankerklæringer og selvangivelser indleveret i ansøgerens hjemland.I stedet for en kredit rapport vil de nogle gange anmode om flere måneders kreditkortopgørelser for at afprøve dine lånevaner.

5. Det tager længere tid. Processen kan tage lidt længere tid end beboerne ville stå over for, hvilket er en af ​​grundene til, at det giver mening at søge gennem en bank, der har tilstedeværelse i både dit hjemland og i USA. Det kan ikke kun gøres fremskynde tegningsprocessen, men i nogle tilfælde også resultere i gunstigere priser end udlændinge ellers ville se. 6. Billigere Cash-Cash Alternativer.

I betragtning af de forhindringer, der er involveret i at få et lån, beslutter mange udenlandske investorer at betale kontant for boliger. Men med priserne kryber, begynder flere af dem at se på mere overkommelige dele af landet. Oversøiske investorer købte $ 102. 6 milliarder amerikanske boligområder mellem april 2015 og marts 2016, hvilket er en dråbe på godt 1% fra året før, ifølge National Association of Realtors. Men antallet af ejendomme, de købte, steg faktisk omkring 3% i samme periode, hvilket tyder på, at de laver mindre kostbare boliger.

Mens New York og Californien forbliver populære steder for at købe et hjem - sammen står de for 19% af oversøiske transaktioner - mere aktivitet finder sted, hvor ejendommene er billigere. I 2015 tegnede Florida sig for 22% af salget til udenlandske købere, mens Texas og Arizona udgjorde henholdsvis 10% og 4%. (For mere, se

New York City Real Estate: En sikker havn ) Bottom Line

Da aktiemarkedet fortsætter med at falle, fortsætter udenlandske statsborgere med at se det amerikanske ejendomsmarked som et godt sted at parkere deres penge. Men nu, hvor priserne stiger, og dollaren forbliver stærk, har flere af dem brug for finansiering for at få fat i de mest attraktive egenskaber.