Hvis du planlægger at købe en lejlighed, og du er nybegynder, skal du kende forskellene mellem en lejlighed, der er et samarbejdsvillig (co-op) og den meget sjældnere og ofte misforståede konglomeration af de to, condop. Condos er populære i hele USA, co-ops findes i større byer og udgør den største del af New York City salgs marked. Condops er få og langt imellem og så lidt forstået, at en ejendomsmægler, da de blev bedt om at definere dem, sagde: "Jeg er ikke rigtig sikker, men er det lovligt? "Ja det er, se nedenfor.

Men først en smule historie: Ifølge en artikel i en månedligt kaldet The Cooperator findes der registreringer af ejerlejligheder, der eksisterer tilbage i 2000 f.Kr. (var de i huler?). Det ville gøre co-ops praktisk talt nykommere, med den første i verden tilsyneladende skabt efter en ild forårsaget en alvorlig boligmangel i Rennes, Frankrig i 1720.

Det tog 150 år, før konceptet gik over dammen til Manhattan. Historikere er ikke enige om, hvor den første Manhattan co-op blev bygget - nogle siger West 18th Street i 1876, andre 152 West 57th Street i 1881. Uanset hvad det var, var det et koncept, der gik på. Nu er 75% af markedet i NYC co-ops, 25% ejerlejligheder, men at lejlighedsfiguret har klatret støt: I 80'erne var det 15% i 90'erne, 20%. Og for samlere af ulige fakta: Måske var en af ​​de mest kendte bygninger i den seneste amerikanske historie et co-op - Watergate.

Her sammenligner vi condos og co-ops - de to typer egenskaber, som du overvejende vil overveje. Den ulige konglomeration af de to - condop - kan komme til sidst, da der ikke er mange af dem omkring.

Condos og Co-ops: Den definerende forskel

Når du køber et ejerlejlighed hører din lejlighed og en procentdel af de fælles områder til dig; du har købt fast ejendom. Når du køber et co-op, har du købt aktier i et bygningskompleks, aktier, der giver dig mulighed for at besætte en enhed i den bygning. Ved lukningen for en lejlighed får du en gerning, meget som om du havde købt et hus; Ved afslutningen for et co-op får du en ejendomsret.

Accepteres

Du kan vælge et co-op eller ejerlejlighed, men det betyder ikke, at co-op eller lejligheden vil vælge dig. Du bliver nødt til at bestå en godkendelsesproces, der kan være lang og til tider vanskelig, især i tilfælde af co-op. Du bliver nødt til at indsende en detaljeret informationspakke til co-op-bordet katalogisering alle dine økonomiske forhold. I et samarbejde kan bestyrelsen godkende eller afvise enhver potentiel ejer, og det tager ekstremt alvorligt sit ansvar at beskytte alle ejeres interesser ved at vælge de bedste kandidater.

Ifølge BrickUnderground, en New York-baseret ejendomswebsted, er co-op-bestyrelser "allmægtige - næsten". De kan slå dig ned for næsten enhver grund, så længe det ikke strider mod byens menneskerettighedslov, der forbyder afslag på grund af race, creed, farve, national oprindelse, køn, alder, handicap, seksuel orientering, civilstand , statsborgerskab, besættelse eller på grundlag af hvor mange børn du har. Alt andet er fair game - fra hvordan du deler dit hår til, om du har noget overhovedet. Og for i hvert fald har de absolut ingen forpligtelse til at fortælle dig, hvorfor de har afvist dig. "

Fortællinger om nightmarish co-op board krav og interviews er legion i NYC i særdeleshed. Nogle brædder kræver endda, at du bringer dit kæledyr ind til et bord "interview" - virkelig.

I lang tid blev det accepteret visdom, at det var lettere at blive accepteret af et ejerlejlighed end et co-op-bord. Victoria Vinokur, en erfaren ejendomsmægler i New York City, er enig i, men med en advarsel: "De fleste tror, ​​at bare fordi de køber en lejlighed, er der ingen regler om noget, men det er ikke tilfældet," siger hun. Generelt "kravene til et Condo Board er ikke lige så strenge som de af en co-op bord, men de fleste condo boards kræver kræver ansøgning pakker med økonomisk oplysning. "Og ejerlejlighedens godkendelsesproces tager normalt ikke så længe som det gør med et co-op.

Finansiering

Finansiering af køb af lejlighedslejlighed styres af finansielle markeder, ikke bestyrelse, og er derfor mere fleksibel end i samarbejde. Generelt kan en køber finansiere op til 90% af købsprisen på en lejlighed.

Med co-op fastsættes nedbetalingen af ​​bestyrelsen, og nogle bygninger kræver betydelige beløb. Vinokur siger, at "i almindelighed, på Manhattan, bør potentielle købere være rede til at nedbringe mindst 20-50% af købsprisen. "

Månedlige afgifter

I condos kaldes den månedlige regning" fælles gebyrer "; i co-ops er det "vedligeholdelse. "Begge gebyrer dækker vedligeholdelse af bygningen, betaling af personale og ofte vand, gas, varme og aircondition. Hver måned skriver co-op-ejeren en check, mens ejerens ejer skriver to: en til vedligeholdelse af bygningen og en anden for enhedens ejendomsskat. Co-op vedligeholdelsesafgifter omfatter bygningens ejendomsskatter og en andel af renterne på boligens pant, og de er ofte højere end en lejligheds kombinerede fællesafgifter og ejendomsskatter.

Både condo- og co-op-boards får lov til at tilføje vurderinger til vedligeholdelses- / fællesafgifterne for at dække eventuelle større udgifter, der måtte opstå - en omfattende reparation, behovet for flere medarbejdere mv.

Regler

En af grundene til, at mange mennesker er tiltrukket af lejlighedsbegrebet, er opfattelsen af, at der er færre regler end med et co-op. Dette er normalt sandt, men ifølge Vinokur, "man skal stadig bruge licenserede entreprenører til renovering og at få condo bord godkendelse til arbejdet.Og der er stadig regler for subletting og installering af vaskemaskine / tørretumblere, og hvorvidt kæledyr er tilladt. "

Udstedelsen af ​​subletting er ofte et rødt flag med co-op boards og en, som de omhyggeligt regulerer; i condos er subletting lettere at arrangere. Hvis du holder fast i reglerne, som normalt ikke er besværlige, kan du sublet din condo. Derfor er condos det bedste valg som investeringsejendom. (For mere om investeringsejendomme se: Fordele og ulemper ved at eje udlejningsejendom og Køb et andet hjem til leje: Dos og Don'ts.)

Skatfradrag

Co -aktionærer har ret til at trække et fradrag for den del af deres månedlige vedligeholdelsesgebyr, der repræsenterer deres andel af bygningens ejendomsskatter samt deres forholdsmæssige andel af renterne på boligens pant.

Condo-ejere får de samme skattefordele / fradrag som enhver anden boligejer, herunder et fradrag for renterne på deres realkreditlån. (Se En introduktion til køb af en Condominiu m, for mere information.)

Og nu, om disse Condops

En condop er en kategori oprettet i 1980'erne af ejere og udviklere, der ønskede at omgå en IRS-regel, der truede med at kvælde deres overskud. Reglen fastslog, at et co-op ikke kunne tjene mere end 20% af sine indtægter fra udenlandske aktionærer, hvilket betyder kommercielle rum. Hvis tallet oversteg 20%, kunne aktionærerne ikke tage skattefradrag for boligejer. Så for at løse det, ejere og udviklere "delt" deres bygning.

Mange kondomer har betydelige og meget rentable kommercielle rum, men beboerne og ejerne af de kommercielle rum skal kunne samarbejde for at undgå omstødende interaktioner. Hvis du overvejer en condop, skal du arbejde med nogle detektivarbejde for at finde ud af, hvor godt de to grupper af spillere fungerer, og om der er nogen retssag i afventning.

"Mange mæglere bruger udtrykket" condop "til at henvise til en co-op bygning med ejerlejlighed regler", siger ejendomsadvokat Adam Stone of Regosin, Edwards, Stone & Feder, snarere end en bygning, der virkelig er en condop. Mens nogle kondoler kan have en liberal politik mod underbutikker og købere, "ville det ikke være fordi de er en del af en condop", siger Robert Braverman fra Braverman Greenspun og bemærker, at "den samopsætning, jeg har repræsenteret i condops, er lige så lidt som hårde på underbutikker og salg som enhver selvstændig co-op. "

The Bottom Line

Afgørelsen om at købe en condo eller et co-op (eller en condop) afhænger af din økonomi; hvor behagelig du er ved at have disse finanser intensivt undersøgt; hvilken type bygning du ønsker at bo i (en som drives som et kooperativ samfund eller en som er mere som en løs gruppe af boligejere, der deler nogle fælles rum og udgifter); og i sidste ende, hvor behagelig du føler om at følge bygningsregler, der kan omfatte om du kan sublet, spille dit klaver efter kl. 22.00 eller forlade dine støvler uden for din dør på en snedækket dag. Som altid kræver ethvert køb, der er så vigtigt som et hjem, råd fra eksperter - kyndige ejendomsmæglere, advokater og finansielle rådgivere, der kan gennemgå fordelene og ulemperne ved hver type køb og rådgive dig om hvert enkelt trin.

For relateret læsning af købsbeslutninger i hjemmet, se Boliglån: Hvor meget kan du bedømme? og Sammenligning af en 30-årig Vs. Et 15-årigt realkreditlån.