Der er ikke noget som at leje et sted i New York City. Du lever i - lad os se det - den globale hovedstad, og du kan mocke turister. Gør det her og vide, at du får det overalt. Skrive den månedlige check til udlejer, se mængden af ​​nævnte leje klatre år for år og efter 20 år eller så ikke have en forunderlig ting at vise for det. Ja, du har ret om at leje - det er ikke alle blinkende stjerner og feestøv.

Stadig fast ejendom blomstrer, og hele kloden ønsker det, fordi kun guld eller en schweizisk bankkonto gør en sikrere økonomisk indsats. Lav risiko, ja og med udsigt til lejlighedsvise korte dips i priser, viser historien, at det kun vil gå op i værdi. Men hvor starter du?

Lejligheder kommer i to smagsoplevelser

Første ting først: Glem at købe en "lejlighed. "Du har to valg: Co-op eller Condo. Forskellen? Intet og alt. Generelt er co-ops ældre end 1980 og ejerlejligheder er nyere. Co-op-bygninger ejes af et selskab, og køberen modtager aktier. Condo ejere modtager gerninger til specifikke enheder i ejendommen. Uanset hvad du stadig skal betale for at dække skatter og driftsomkostninger på bygningen. At være ældre har co-ops normalt betalt det underliggende realkreditlån og kan have lavere omkostninger, og dermed kan månedlige afgifter også være lavere.

Samarbejdspartner kan være hårde på, hvem der kommer ind i bygningen, hvilket betyder, at en ejendom kan komme på markedet lidt længere, før den rigtige person kommer sammen - sige en person med mindst 50% forskudsbetaling. Det er en faktor i likviditeten af ​​investeringen.

Der er også en hybridlejlighedstype kaldet en "condop", som normalt betyder et co-op i juridisk opbygning, men med mere afslappet bestyrelsespolitik på købere og underleverancer, der ligner de jævneste regler om condos. Købere, der investerer for både indkomst og vækst i stedet for at købe en bolig for sig selv, vil være sikre på, at de let kan få lejere til enheden.

Hvilken en for dig?

Livsstil: Nogle mennesker vil aldrig perfektere Pete Townsend guitar vindmølle, selv om de dedikerer deres nætter til at praktisere Vil ikke blive narre igen. Andre kan bruge deres vågne timer til at oversætte Shakespeare til kretensiske lineære B. Condo boards favoriserer Townsend fanatikeren. Co-ops kan udsætte dem og tvinge dem til at sælge.

Omkostninger: Co-ops er billigere. I andet kvartal af '15 betalte købere et gennemsnit på $ 1, 186 pr. Kvadratfod, 34% mindre end $ 1, 589, som condo købere forked over. Condos har også højere lukning omkostninger: en pant-registrering skat på 1, 8% for lån under $ 500, 000 og 1. 925% for mere. Du bliver nødt til at købe titelforsikring på. 5% af købet. Og i nye condos er overførselsafgiften 1. 825% for ejendomme over $ 500, 000 og 1.425% under $ 500 K.

Mød bestyrelsen: Co-opaktionærer vælger et bestyrelse, der opretter og håndhæver reglerne. De kan ikke lide faux-fur tapet, bueskydning konkurrencer på taget, smartphones i lobbyen, og Cujo kan være ude af spørgsmålet, selv i et snor. Nogle co-op boards er onde og power-hungry. Andre er lavet af frivillige med børn og job. Condos har også brædder, og de er ligeglad med dekoration, telefoner og hunde. Lige meget. Interviewet er ikke så forfærdeligt som du tror det er. (Medmindre du er en forbryder eller en rockstjerne, hvis fans og paparazzi vil tilstoppe lobbyen og binde døren.)

Månedlige afgifter

Co-op-ejere betaler vedligeholdelse, der stiger 3-7% om året og med alarmerende frekvens. Det dækker ikke blot omkostningerne ved byggeri, men det betaler også ejendomsskatter. De har stort set de samme gebyrer i condos, kaldet fælles gebyrer. Ejendomsskat ikke inkluderet. For de store ting, som at erstatte en elevator eller fortov, vurderer begge gebyrer. Ejere kan sprede betalinger ud over tid.

Minimumsforpligtelser plus aktiver

Co-ops som køber at lægge 20 til 25% af prisen - og nogle elitebygninger insisterer på 50% eller (sjældent) endda 75% - plus bevis for, at køberen har nok at betale pant og vedligeholdelse i yderligere to år. Men ejerlejligheder har mindre strenge finansieringsgrænser, typisk, selvom nogle elitebygninger nu kræver en co-op-værdig forskudsbetaling og nok i escrow i et til to år med fælles gebyrer.

Subletter er stifebørnene i co-op. Generelt foretrækker sådanne bygninger ejere af beboere, så hvis der er et problem, er du ikke svært at finde, om det er et burst-rør eller bare en ferie-ædelgensfest i lobbyen. Ikke alle bygninger tillader pieds-a-terre, hvor ejeren har en primærbolig andetsteds. Ejere kan kun sublet for et år eller to ud af en periode på fem til syv år. Bestyrelsen skal godkende og opkræve et gebyr for subletting, der dækker omkostningerne ved vetting af den potentielle underletter. Selvom condos kan have regler mod kortsigtede sublets (mindre end 6 måneder, siger), er der ingen for længere lejemål, og ejerlejlighedskortet har heller ikke godkendelse.

Bottom Line

At eje et fast ejendom i den største by i verden og vide, at du laver en investering, når du skriver den check hver måned føles rigtig god. (Du kan også gerne læse, hvordan Dyre er New York City - Virkelig? )