En af de vigtigste innovationer fra Wall Street var handlingen med at samle lån sammen og derefter opdelt i særskilte rentebærende instrumenter. Dette koncept for sikkerhedsstillelse og struktureret finansiering foregår på markedet for sikkerhedsstillede pantforpligtelser (CMO'er) og sikkerhedsstillede gældsforpligtelser (CDO'er). Det var først i begyndelsen af ​​1980'erne, at konceptet blev formaliseret ved ompakning af realkreditlån til oprettelse af pantsikrede sikkerhedssektoren (MBS).

MBS er sikret ved en pulje af realkreditlån, hvor alle interesser og revisorer simpelthen videregiver til investorer. CMO'er blev oprettet for at give investorer specifikke pengestrømme i stedet for blot at passere gennem interesse og realkredit. CMO blev først udstedt i 1983 til Federal Home Loan Mortgage Corp (Freddie Mac) af investeringsbankerne First Boston og Salomon Brothers, som tog en pulje af realkreditlån, opdelte dem i trancher med forskellige renter og løbetider og udstedte værdipapirer baseret på disse trancher. De oprindelige realkreditlån tjente som sikkerhedsstillelse.

I modsætning til CMO'er omfatter CDO'er, der fulgte senere i 1980'erne, et meget bredere spektrum af lån ud over realkreditlån. Selvom der er mange ligheder mellem de to, er der nogle forskellige forskelle i deres konstruktion, de typer af lån, der holdes samlet, og hvilke typer investorer der søger en eller anden.

CMO - Født ud af et behov

Collateralized mortgage obligations (CMO), en type pantsikker sikkerhed (MBS), udstedes af en tredjepart, der beskæftiger sig med boliglån. Udstederen af ​​den fælles markedsordning samler boliglån og ompakker dem til en lånepulje, der anvendes som sikkerhed for udstedelse af et nyt sæt værdipapirer. Udstederen omdirigerer derefter lånebetalingen fra realkreditlånet og fordeler både renter og hovedstol til investorerne i puljen. Udstederen opkræver et gebyr eller spredes undervejs. Med CMO'er kan udstederne opsplitte forudsigelige indtægtskilder fra realkreditobligationerne ved hjælp af trancher, men ligesom alle MBS-produkter er CMO stadig udsat for en forudbetalt risiko for investorer. Dette er risikoen for, at realkreditlån i poolen bliver forudbetalt tidligt, refinansieret og / eller misligholdt. I modsætning til en MBS kan investor vælge, hvor meget reinvesteringsrisiko han er villig til at tage i en fælles markedsordning.

Nedenfor er et eksempel på en forenklet version af tre trancher af forskellige løbetider ved hjælp af en sekventiel udbetalingsstruktur. Tranche A, B og C vil alle modtage rentebetalinger i løbet af deres liv, men den primære udbetaling strømmer sekventielt, indtil hver enkelt CMO er pensioneret. For eksempel: Tranche C modtager ikke nogen primære udbetalinger, indtil Tranche B er pensioneret, og Tranche B modtager ikke nogen primære udbetalinger, indtil Tranche A er pensioneret.

Selvom værdipapirerne selv kan virke komplicerede, og det er let at gå vild i alle akronymerne, er processen med sikkerhedsstillelse lån ganske enkel.

Udstederen af ​​den fælles markedsordning som juridisk enhed er den juridiske ejer af en pulje af realkreditlån, der købes hos banker og realkreditinstitutter. Forud for fremkomsten af ​​ompakning af realkreditlån ville en låntager besøge sin lokale bank, der ville udlåne penge til køb af et hjem. Banken ville derefter holde pantet ved hjælp af huset som sikkerhed indtil det blev afbetalt eller huset blev solgt. Mens nogle banker stadig har pant i deres bøger, sælges hovedparten af ​​realkreditlånet kort efter lukning til tredjeparter, der ompakker dem. For den oprindelige långiver giver dette en vis lettelse, da de ikke længere ejer lånet eller skal betjene lånet. Disse realkreditlån bliver derefter sikkerhedsstillelse og grupperes sammen med lån af tilsvarende kvalitet i trancher (som kun er skiver af puljen af ​​lån). Ved at oprette CMO'er fra en pulje af realkreditlån kan udstederne designe specifikke, separate renter og hovedstrømme i forskellige løbetider for at matche investorens behov med de pengestrømme og løbetider, de ønsker. For juridiske og skattemæssige formål holdes CMO'er inde i en ejendomsforpagtningsrørledning (REMIC) som en separat juridisk enhed. REMIC er fritaget for føderal skat på den indkomst, de indsamler fra de underliggende realkreditlån på selskabsniveau, men indkomst betalt til investorer anses for skattepligtig.

CDO - Nogle gode, nogle dårlige

Den sikkerhedsstillede gældsforpligtelse (CDO) kom til liv i slutningen af ​​1980'erne og deler mange af karakteristikaene ved en fælles markedsordning: lån samles sammen, ompakket til nye værdipapirer, investorer er betalt renter og hovedstol som indkomst og puljerne skiver i trancher med varierende grad af risiko og modenhed. En CDO falder ind under kategorien kendt som en aktiv sikkerhedssikkerhed (ABS) og som en MBS bruger de underliggende lån som aktiv eller sikkerhedsstillelse. Udviklingen af ​​CDO'en fulgte et tomrum og gav en gyldig måde for udlånsinstitutionerne til i det væsentlige at flytte gæld til investeringer gennem securitisation, ligesom pantsætning blev securitiseret til CMO'er. I lighed med CMO'er udstedt af REMICs bruger CDO'er special-purpose entities (SPE) til at securitisere deres lån, servicere dem og matche investorer med investeringspapirer. Skønheden i en CDO er, at den kan holde næsten enhver indkomstproducerende gæld som kreditkort, billån, studielån, flylån og virksomhedernes gæld. Ligesom CMO'er er opskæring af lånene struktureret fra senior til junior med noget tilsyn fra kreditvurderingsbureauer, der tildeler karakterrating ligesom en enkeltemission, e. g. AAA, AA +, AA, etc.

Nedenfor er et eksempel på, hvordan en CDO er struktureret. Hver CDO har en balance som enhver virksomhed ville have. Aktiverne består af de indkomstproducerende komponenter som lån, obligationer mv. Hvert obligationer udstedt til venstre er knyttet til en bestemt pulje af aktiver til højre. Obligationerne vurderes derefter af tredjeparter på baggrund af ancienniteten af ​​deres krav til poolen og den opfattede kvalitet af de underliggende aktiver.I teorien vil obligationer med lavere kvalitetsklassifikationer og anciennitet styre højere afkast af investorer.

CMO'er vs CDO'er

Der er mange ligheder mellem CMO'er og CDO'er, da sidstnævnte blev modelleret efter førstnævnte ved design. CMO'er kan udstedes af private parter eller støttes af kvasi-statslige udlånsagenturer (Federal National Mortgage Association, National Mortgage Association, Federal Home Loan Mortgage Corp, osv.), Mens CDO'er er private mærket.

Mens CMO'er og CDO'er har lignende indpakninger på ydersiden, er de forskellige på indersiden. Den fælles markedsordning er lidt lettere at forstå, da den pengestrøm, den giver, er fra en bestemt pulje af realkreditlån, mens CDO-pengestrømme kan støttes af billån, kreditkortlån, kommercielle lån og endda nogle trancher fra en fælles markedsordning. Mens CMO-markedet havde lidt indflydelse fra fast ejendom implosion af 2007, blev CDO markedet ramt hårdere. Kun en lille del af CMO-markedet blev betragtet som subprime, mens CDO'er lavede subprime-CMO'er som deres kernelande. De CDO'er, der købte de laveste rangerede, mest risikable trancher af CMO'er, der blandede dem med andre ABS-aktiver, var hårdt ramte, da subprime-trancherne gik sydpå. Det er usandsynligt, at fortidens fejl vil blive gjort igen, da der er meget mere tilsyn fra SEC end der var før, men nogle gange gentager historien sig selv. Begge produkter spiller samme rolle som pooling af lån og aktiver sammen og matcher investorer med pengestrømmene, så det er op til investorens beslutning om, hvor meget risiko de vil tage.

CDO'er var et relativt lille segment af ABS-markedet med kun 340 millioner dollars udestående emner i 2002 sammenlignet med det samlede CMO-marked på 4 dollar. 7 billioner. CDO-markedet balloonede efter 2002, da securitisationen af ​​aktiverede lån blev vokset, og udstedere avancerede deres køb af de mere risikable CMO-trancher. Efterhånden som ejendomsmarkederne svampede, gjorde markederne for CDO / CMO, da de samlede udestående CDO'er nåede op på $ 1. 3 billioner i 2007. Denne fænomenale vækst kom til en brat stop, da ejendomsboblen sprængte og reducerede CDO-markedet til omkring 850 millioner dollars i 2013.

Mens det så godt ud på papir for at købe de mere risikable trancher af CMO'er, der ikke var efterspurgte og bundlede dem til CDO'er, viste kvaliteten af ​​de trancher, der formodes at være subprime, at være meget mere subprime end førstegangsopfattelsen. Kreditvurderingsbureauer og CDO-udstedere holdes stadig ansvarlige, betaler bøder og tilbagebetaler efter boligmarkedet sammenbrud i 2007, hvilket førte til milliarder i tab i CDO'er. Mange blev værdiløse natten over, nedgraderet fra AAA til junk. De, der investerede tungt i de mest risikable CDO'er, oplevede større tab, da disse problemer i sidste ende mislykkedes. En række CDO-udstedere blev debiteret og / eller bødet for deres rolle i emballage risikable aktiver, der mislykkedes. En af de største og mest publicerede sager var imod Goldman Sachs (NYSE: GS GSGoldman Sachs Group Inc243. 49-0. 37% Lavet med Highstock 4. 2. 6 ) i 2010, hvem var officielt ladet og bøde for at strukturere CDO'er og ikke korrekt informere sine kunder om de potentielle risici.På baggrund af skøn fra Securities and Exchange Commission tabte investorer mere end 1 mia. Dollars, efter at støvet blev afgjort i 2010.

CDO'er eksisterer stadig i dag, men vil for evigt bære lårene af gode beslutninger gået dårlige.

Bottom Line

Investorer over hele verden lærte en værdifuld lektion fra de tidlige sikkerhedsdagers tid. Det tog en vis kreativ tænkning at finde en måde at tage en stor pulje af lån og skabe sikrede investeringer for investorer. Dette frigjort kapital til långivere, skabte mange job for udstedere, skabte likviditet på et ikke så flydende marked og hjalp brændsel husejendom. Den samme proces, der brændte boligejendomme til sidst, drev en ejendomsboble og efterfølgende sammenbrud. Sikkerhedsprocessen aktiverede sig selv, men i sidste ende forårsagede dens eget sammenbrud.