Hvad er 'Commercial Real Estate'

Erhvervsejendomme er ejendom, der udelukkende anvendes til erhvervsmæssige formål, og som udlejes for at give et arbejdsområde i stedet for et boligareal. Fra en enkelt tankstation til et stort indkøbscenter omfatter erhvervsejendomme detailhandlere af alle slags kontorlokaler, hoteller, strimler, restauranter og dagligvarebutikker.

BREAKING DOWN 'Commercial Real Estate'

Erhvervsejendomme er en af ​​de tre hovedtyper af fast ejendom, sammen med bolig- og industri. Som navnet antyder, anvendes erhvervsejendomme i handel (boligformål anvendes til levende formål, mens industriel fast ejendom anvendes til fremstilling og produktion af varer). Mens nogle virksomheder ejer de bygninger, de besætter, er det mere typiske scenario, at en investor ejer bygningen og samler husleje fra hver virksomhed, der opererer der. Selvom boliglejeudlejningsrenterne kan noteres i en årlig sum eller en månedlig leje, er erhvervsejendomme sædvanligvis citeret i årlige udlejningspriser pr. Kvadratfod.

Lease Lowdown

Lejekontrakter kan løbe fra et år til 10 år eller derover, hvor kontor- og butikslokaler normalt ligger i gennemsnit fra fem til ti år. "Større lejere har en tendens til at have længere lejemål," siger Brian McAuliffe, en administrerende direktør i CBRE Group's (CBG) Capital Markets division. "Kortsigtede lejemål giver større fleksibilitet til at tilpasse lejemål, mens længere lejekontrakter giver mere sikkerhed, især med kredit lejere. "(For mere, se: Exploring Real Estate Investments. )

Der er fire primære typer af leasingkontrakter for erhvervsejendomme, der hver især kræver forskellige ansvarsniveauer fra udlejer og lejer.

• En enkelt leasingaftale gør lejeren ansvarlig for at betale ejendomsskatter.
• En dobbelt-net (NN) leje gør lejeren ansvarlig for at betale ejendomsskat og forsikring.
• Lejeaftale med tre-net (NNN) gør lejeren ansvarlig for at betale ejendomsskat, forsikring og vedligeholdelse.
• Under en brutto leje betaler lejeren kun leje, og udlejer betaler for bygningens ejendomsskatter, forsikring og vedligeholdelse.

Klassifikationer for erhvervsejendomme

Erhvervsejendomme er kategoriseret i forskellige klasser. Kontorrummet er for eksempel opdelt i en af ​​tre klasser: klasse A, klasse B eller klasse C.

• Klasse A repræsenterer de bedste bygninger med hensyn til æstetik, alder, infrastruktur og placering.
• Bygninger i klasse B er normalt ældre og ikke så flotte som klasse A-bygninger. Disse bygninger er ofte rettet mod investorer til restaurering.
• Bygninger i klasse C er de ældste, som regel over 20 år, beliggende i mindre attraktive områder og har brug for vedligeholdelse.

Kommercielle ejendomsvirksomheder

En erhvervsdrivende firma rådgiver om, hvordan man bedst forhandler lejeaftaler, der vil tiltrække og holde lejere. Ejendomsejere skal skabe balance mellem maksimere lejer og minimere ledige stillinger og lejereomsætning. Omsætning kan være dyr for ejere, fordi en plads skal tilpasses for at imødekomme de forskellige behov hos forskellige lejere - sig om en restaurant flytter ind i en ejendom, der engang er optaget af en yoga-studie.

Der er mange firmaer i erhvervsejendomme. CBRE er den største i verden. Andre store spillere omfatter Jones Lang LaSalle, Cushman & Wakefield, Inc., Newmark Grubb Knight Frank og DTZ. Disse virksomheder hjælper kilde erhvervsejendomme, vurderer værdi, mægler køb og salg, administrere vedligeholdelse, finde og fastholde lejere, forhandle lejemål og navigere finansieringsmuligheder. "Et fuldservicefirma opfylder alle en kundes ejendomsbehov, uanset om de er individer, partnerskaber eller institutioner," siger McAuliffe.

Det specialiserede kendskab til et erhvervsejendomsfirma er nyttigt, da reglerne og reglerne for sådanne ejendomme varierer efter stat, amt, kommune og industri og størrelse.

Kommercielle ejendomsudsigter

Markedet for kommercielle ejendomme i USA har ramt i løbet af 2008-2009-recessionen, men har oplevet årlige gevinster siden 2010 og har siden genoprettet næsten alle tab i recessionstiden.

Washington-baserede Urban Land Institute offentliggjorde for nylig en prognose for fast ejendomstendenser, der forudser, at kommercielle ejendomspriser vil fortsætte med at stige kraftigt i endnu et år. Real Estate Consensus Forecast undersøgte 46 industriøkonomer og analytikere. Det ser erhvervsejendomme, der stiger i gennemsnit 7,6% årligt frem til 2017, hvilket stiger fra historiske langsigtede stigninger på 5,3% årligt. (For relateret læsning, se: Vil højere rentesatser knuse fast ejendom? )

Lejerne fra erhvervsejendomme er også stigende. Newmark Grubb Knight Frank rapporterede for nylig, at det nationale gennemsnit for kontorleje var 27 dollar. 76 en kvadratmeter i første kvartal 2015, en stigning på 4% fra året før, mens prisen for industrielle rum var $ 5. 70 kvadratmeter, op 7%.

Investering i erhvervsejendomme

Investering i erhvervsejendomme kan være lukrativ og tjene som en god afdækning mod volatiliteten på aktiemarkedet. Investorer kan tjene penge via appreciering, når de sælger, men de fleste afkast genereres gennem lejer indsamlet fra lejere.

I de fleste tilfælde sælges ejendomme af bygningen - en kontorbygning, en restaurant, en fabrik mv. Men hvis en bygherre ønsker mere kapital til at udvide et projekt eller ønsker at se afkastet hurtigere, vil projektet opdeles i mindre enheder i stedet for solgt som en helhed. (For at læse mere om kommercielle ejendomme, se vores Exploring Real Estate Investments vejledning.)

Fordele ved erhvervsejendomme

En af de største fordele ved erhvervsejendomme er de attraktive leasingrenter.I områder, hvor mængden af ​​nybyggeri enten er begrænset af land eller lov, kan erhvervsejendomme have imponerende afkast og betydelige månedlige pengestrømme. Industrielle bygninger lejer generelt til en lavere pris, selv om de også har lavere overhead omkostninger i forhold til et kontor tårn.

Erhvervsejendomme har også fordelene ved sammenligneligt længere lejekontrakter med lejere end boligejendomme. Dette giver ejendomsindehaveren en betydelig mængde pengestrømstabilitet, så længe bygningen er optaget af langtidslejerne.

Ulemper til kommerciel fast ejendom

Regler og regler er den primære afskrækkende for de fleste, der ønsker at investere i erhvervsejendomme. Skatterne, indkøbs- og vedligeholdelsesansvar for kommercielle ejendomme er begravet i lag af legalese, der skifter efter stat, amt, industri, størrelse, zoneinddeling og mange andre betegnelser. De fleste investorer i erhvervsejendomme har enten specialiseret viden eller løn af folk, der gør det.

En anden hindring er den øgede risiko med lejersomsætning. Med boliger er faciliteterne for en given lejer næsten ens som enhver tidligere eller fremtidig lejer. Med en kommerciel ejendomsret kan hver lejer have meget forskellige behov, der kræver dyre renovering. Bygherren skal derefter tilpasse pladsen for at rumme hver lejers specialiserede handel. En erhvervsejendomme med lav ledig stilling, men høj lejereomsætning kan stadig tabe penge på grund af omkostningerne ved renovering for indkomne lejere.

Hvem skal investere?

De, der har en virksomhed, til at begynde med. Det kan være økonomisk gavnligt at eje dit eget arbejdsområde i stedet for at leje det.

Bortset fra det er folk, der er bedst egnet til at investere i erhvervsejendomme, dem, der enten har en stor viden om branchen og dens juridiske, økonomiske og lovgivningsmæssige aspekter eller kan ansætte folk, der gør det. Kommercielle ejendomme område højrisiko, høj belønning område af fast ejendom investering, der vil appellere til sofistikerede investorer søger en udfordring. Som du måske har gættet, vil en sådan investor sandsynligvis allerede være en høj nettoværdi individ: Investering kræver ofte en betydelig startkapital.

Der er sagt, at der er en bred vifte af kommercielle ejendomme, fra mega-indkøbscentre og kontortårne ​​til små varehuse og enkeltbutikker. Når man ser på erhvervsejendomme rent som en investering, er den vigtigste faktor udbud og efterspørgsel. Den ideelle ejendom er beliggende i et område, hvor ledigheden er lav, og pladsen til ny udvikling er begrænset. Lav udbud og høj efterspørgsel indebærer gunstige lejepriser samt sikringen af ​​en højere grad af appreciering. Styrken af ​​lokaløkonomien i området vil også påvirke værdien af ​​dit køb, så du vil gerne kontrollere beskæftigelsesfrekvenserne via Bureau of Labor Statistics (BLS) sammen med anden økonomisk vækst og styrkeindikatorer.

Uanset hvilken ejendom eller skala du kan tænke på, skal du bare sørge for, at du kan klare tid og omkostninger forbundet med en investering i erhvervsejendomme.

Sådan investerer du: Direkte

Find direkte investeringer er ligefrem: Kommercielle ejendomsfirmaer som dem, der er nævnt frem for alt, har en række lister over hele landet. Fremtrædende hjemmesider til boliger, såsom Trulia og Realtor. com, omfatter også søgbare databaser med kommercielle fortegnelser. Et andet websted, LoopNet, har specialiseret sig i kommerciel ejendomsret.

En investor kan købe et mindre detailrum eller opbevaringscenter direkte eller gennem et privat partnerskab, men nedbetalingsbehovene tendens til at være meget højere end for boliger: tænk mindst 30%. Ejendomsbegrænsede partnerskaber er en anden mulighed, selv om disse også ofte kræver en betydelig investering.

Sådan investerer du: Indirekte

Michael Orzano, direktør for globale aktieindekser på S & P Dow Jones Indices - udsender S & P / Case-Shiller Home Price Indices, en førende måling af boligpriser i USA - advarer mod køb af ejendomme direkte, i betragtning af de mange hovedpine, som pest management virksomheder og / eller udlejere: "Direkte investeringer i erhvervsejendomme er ikke praktisk for de fleste investorer, da de store investeringer er nødvendige for at købe en enkelt ejendom og det tilsyn, der kræves for at styre bygningen eller bygninger. "Investorer, der ikke ønsker at håndtere alle problemerne med direkte ejerskab (eller ikke har hovedstaden til at købe hele ejendomme) kan stadig komme ind i spillet på flere måder.

Den ene er via ejendomsinvesteringer (REITs). Kommercielle ejendomme REITs har en portefølje af ejendomme (som en fond har aktier eller obligationer), men er offentligt handlede Dette gør dem nemme at købe og sælge, hvilket giver likviditet på et felt, der er notorisk illikvide. Forvalterne af REIT'er håndterer alle detaljer vedrørende køb, vedligeholdelse, lejere og så videre. De modtager også særlige skattemæssige overvejelser og tilbyder typisk investorer høje udbytter; de kan være gearet til at give indkomst, kapitalvurdering eller begge dele.

"Den mest hensigtsmæssige måde, hvorpå de fleste private investorer kan trykke på den kommercielle ejendomsmarkedsplads, er gennem REITs," siger Christian Thomas, en investeringskonsulent med Glastonbury, Conn. -baserede USI Advisors. "REITs blev oprettet af kongressen kun til det formål, og de fleste har daglig prissætning. "(Se mere: Hvad er risikoen for REITs? ).

Og hvis du ønsker yderligere diversificering, giver indeksbaserede produkter, såsom ETF'er, der sporer ejendomme og REIT-benchmarks, et omkostningseffektivt middel til at få adgang til en diversificeret portefølje REITs, "Orzano Notes". af en sådan, iShares Industrial / Office Real Estate ETF, nedenfor.)

En anden måde at klare sig på kommercielle rige er via kommercielle realkreditobligationer (CMBS), rentebetalinger, der indeholder bundter af kommercielle realkreditlån. Udstedelse af CMBS forventes at stige til 150 milliarder dollar i 2017 fra en forventet 115 milliarder dollar i 2015, ifølge Urban Land Institutes Real Estate Consensus Forecast.