Homebuyers, der har til hensigt at finansiere et boligkøb hos et Federal Housing Administration (FHA) lån, kan være overrasket over at lære at de ikke får lov til at købe en bestemt ejendom, fordi det ikke opfylder FHA krav . Hvorfor eksisterer disse krav, hvad er de og kan de afhjælpes, så købere kan købe de hjem, de ønsker? (For mere, se Forstå FHA Home Loans .)

- 9 ->

TUTORIAL: Basisgrundlaget for fast ejendom

Hvorfor FHA etablerer mindste ejendomsstandarder

Når en homebuyer får et pant, tjener ejendommen som sikkerhed. Med andre ord, hvis låntageren stopper med at foretage pantbetalingerne, vil långiveren i sidste ende afskære låntageren og tage i besiddelse af huset. Långiveren vil så sælge huset for at få tilbage så meget af de penge, det låne som muligt. (For at lære mere om denne proces, se De seks faser af en afskærmning .)

Forudsat at ejendommen opfylder minimumsstandarder, beskytter långiveren. Det betyder, at ejendommen skal være lettere at sælge og styre en højere pris, hvis långiveren skal afskære. Samtidig er en låntager mere tilbøjelig til at blive i et hjem, der opfylder minimumsstandarder, fordi han eller hun ikke vil blive belastet med dyre hjemreparatregninger fra starten. Også låntagere vil forsøge at gøre betalinger i vanskelige økonomiske tider, hvis hjemmet er et behageligt sted at bo.

Minimum Ejendomsstandarder - Hvad er de?

Ifølge US Department of Housing and Urban Development (HUD) kræver FHA, at ejendommene finansieret med sine låneprodukter opfylder følgende minimumsstandarder:

• Sikkerhed: Hjemmet skal beskytte sundhed og sikkerhed af beboerne.
• Sikkerhed: Hjemmet skal beskytte ejendommens sikkerhed (som forklaret i det foregående afsnit).
• Lydstyrke: Ejendommen skal ikke have fysiske mangler eller forhold, som påvirker dens strukturelle integritet.

Det beskriver derefter betingelserne ejendommen skal opfylde for at opfylde disse krav. En appraiser vil observere ejendommens tilstand under den krævede ejendomsvurdering og rapportere resultaterne på FHAs vurderingsformular. (Ejendomsvurderinger er et af mange krav, som køberne opfylder, inden de afvikler en aftale - for mere, se Boligtilbud, der falder igennem .)

For enkeltfamiliehuse skal værkstedet bruge en formular kaldet Uniform Residential Assessment Report. Formularen beder appraiseren om at beskrive ejendommens grundlæggende egenskaber, såsom antallet af historier, året det blev bygget, kvadratmeter, antal værelser og placering. Det kræver også, at vurdereren skal "beskrive ejendommens tilstand (herunder nødvendige reparationer, forringelse, renovering, ombygning osv.) "og spørger:" Er der fysiske mangler eller ugunstige forhold, der påvirker beboelsens livlighed, sundhed eller strukturelle integritet? "Ejendomsenhedsevalueringsformularen er ens, men har ejerlejlighedsspecifikke spørgsmål om fællesarealerne, boligejerforening, nummer af ejerbesatte enheder mv. (Se også: Hvad du bør vide om hjemmeevalueringer .)

FHA kræver ikke reparation af kosmetiske eller mindre defekter, udskudt vedligeholdelse og normalt slitage, hvis De har ingen indflydelse på sikkerheden, sikkerheden eller sundheden i hjemmet. FHA siger, at eksempler på sådanne problemer inkluderer, men er ikke begrænset til følgende:

• Manglende håndlister
• Sprængte eller beskadigede udgangsdøre, der ellers kan betjenes > Sprængt vinduesglas
• Defekte malingoverflader i hjem bygget efter 1978
• Mindre VVS-lækager (såsom lækagevandhaner)
• Defekt gulvfinish eller -belægning (slidt gennem finishen, meget snavset gulvtæppe)
• Bevis af tidligere (ikke-aktive) skader, der ødelægger insekter / organismer, hvor der ikke er tegn på uberørt strukturel skade.
• Rotte eller udslidte bordplader
• Beskadiget gips, lakbeklædning eller andre væg- og loftsmaterialer i hjem bygget efter 1978
• Dårlig håndværk
• Rejsefarer (revnet eller delvist hævende fortove, dårligt installeret gulvtæppe)
• Gennemsøgningsplads med affald og papirkurven
• Manglende vejrgående overflade
• Der er mange områder, hvor FHA kræver problemer med at afhjælpes for at salget skal lukke. Her er nogle af de mest almindelige problemer, som homebuyers sandsynligvis står overfor. (Hvis du køber et hjem, skal du tjekke

Toptips til første gangs købere .) Elektrisk og opvarmning

El-boksen må ikke have slibede eller synlige ledninger.

• Alle beboelige værelser skal have en fungerende varmekilde (undtagen i nogle udvalgte byer med milde vintre).
• Tag og lofter

Tagdækket skal holde fugt ud.

• Tagdækket skal forventes at vare i mindst to år.
• Værkstederen skal inspicere loftsrummet for at kunne bevise eventuelle tagproblemer.
• Taget kan ikke have mere end tre lag tagdækning.
• Hvis inspektionen afslører behovet for tagreparationer, og taget allerede har tre eller flere lag tag, kræver FHA et nyt tag.
• Vandvarmer

Vandvarmeren skal opfylde lokale byggekoder og skal overføre ejendommen.

Fare og ulemper

En række betingelser falder ind under denne kategori. De omfatter, men er ikke begrænset til, følgende:

Forurenet jord

• Nærhed til et farligt affaldssted
• Olie- og gasbrønde placeret på ejendommen
• Tung trafik
• Lufthavnsstøj og farer
• Andre kilder til overdreven støj
• Nærhed til noget, som kan eksplodere, som f.eks. En højtryksoliepulver
• Nærhed til højspændingsledninger
• Nærhed til et radio- eller tv-transmissionstårn
• Ejendomsadgang < Ejendommen skal sørge for sikker og passende adgang til fodgængere og køretøjer, og gaden skal have en vejr over hele vejen, så nødkøretøjer kan få adgang til ejendommen under alle vejrforhold.

Strukturel Lyd

Eventuelle manglende strukturelle forhold og eventuelle andre forhold, der kan føre til fremtidige strukturelle skader, skal afhjælpes, før ejendommen kan sælges. Disse omfatter mangelfuld konstruktion, overdreven fugtighed, lækage, forfald, termitskader og vedvarende afvikling. (For flere tips om køb af et hus, læs

10 værste første gangs homebuyerfejl

.) Asbest Hvis et område i hjemmet indeholder asbest, der ser ud til at være beskadiget eller forværret, vil FHA kræver yderligere inspektion af en asbest professionel.

Badeværelser

Boligen skal have et toilet, håndvask og bruser. (Det kan måske lyde dumt, men du vil blive overrasket over, hvad folk vil tage med dem, når de er slukket.)

Apparater

Anecdotiske beviser tyder på, at FHA kræver egenskaber til at have køkkenudstyr, især en arbejdsplads komfur. FHA-dokumenter nævner dog ikke krav til apparater.

Dette er ikke en udtømmende liste. For yderligere oplysninger henvises til Institut for Bolig og Byudvikling i Homeownership Center Reference Guide.

Homebuyer Remedies for Egenskaber under minimumsstandarder

Hvad er en homebuyer at gøre, hvis han eller hun bliver forelsket i en ejendom, der har en af ​​disse potentielt problematiske problemer?

Det første skridt skal være at arbejde med sælgeren. Bed sælgeren om at foretage de nødvendige reparationer. Hvis sælgeren ikke har råd til at foretage reparationer, kan købesummen måske øges, så sælgerne får pengene tilbage ved lukningen. Normalt arbejder tingene omvendt - hvis en ejendom har betydelige problemer, vil køberne anmode om en lavere pris for at kompensere. Men hvis ejendommen allerede er prissat under markedet, eller hvis køberen ønsker det dårligt nok, hæver prisen for at få reparationerne afsluttet og transaktionen lukket, kunne være en mulighed.

Hvis sælgeren er banken, er det måske ikke villig til at foretage reparationer. I dette tilfælde er handlen død. Ejendommen skal gå til en kontantkøber eller en ikke-FHA-køber, hvis långiver giver dem mulighed for at købe ejendommen i den nuværende tilstand. (Se også:

7 Ting at vide om FHA Home Loans

.) Mange homebuyers skal simpelthen fortsætte med at kigge, indtil de finder en bedre ejendom, der opfylder FHA-standarder. Dette kan være frustrerende, især for købere med begrænsede midler og begrænsede ejendomme i deres prisklasse. Desværre er det nogle gange den eneste løsning. Nogle homebuyers kan muligvis blive godkendt til et andet låneprodukt. Et ikke-FHA-lån kan give mere plads på, hvilken tilstand ejendommen kan være i, men långiveren har stadig sine egne krav, så det er ingen garanti. En anden mulighed er at ansøge om et FHA 203 (k) lån, som tillader køb af en fixer-øvre med betydelige problemer. (Lær mere i

En introduktion til FHA 203 (k) Lån

og Ansøg om et FHA 203 (k) Lån .) Konklusion FHA-lån gør det nemmere for låntagere at kvalificere sig til et realkreditlån, men de gør det ikke nødvendigvis lettere at købe en ejendom.FHA-låntagere, der ved, hvad de kan forvente, når de handler hjemme, kan begrænse deres søgning til ejendomme, der sandsynligvis vil opfylde FHA-retningslinjer, eller i det mindste undgå at få deres hjerte sat på en fixer-øvre ejendom, før de vurderes. (For relateret læsning, tag et kig på

Køb et afskåret hjem

.)