At købe et hjem kan være den største og vigtigste økonomiske beslutning i dit liv, og det vil sandsynligvis kræve et pant til at finansiere købet. Efterhånden som boligkøbsteknologien er gået, kan processen med at finde de bedste realkreditrenter alle gøres online - med praktiske instrumenter som pantelommerregulatorværktøjet nedenfor. Denne form for regnemaskine er en god måde at gøre dig bekendt med pantmarkedet i dit område - de typer, vilkår og priser, der er til rådighed.

Åh, men at kende tallene er kun Trin One. Du bør også forstå, hvad der påvirker dem, og om de repræsenterer en god aftale for dig, eller ej. Så efter at du har regnet, læs videre for at forstå de forskellige kategorier af realkreditlån, plus nogle shoppingtips om, hvordan du laver et kvalitetslån.

Find de bedste realkreditlån med vores regnemaskine

Regnemaskinen omfatter flere faktorer, der hjælper dig med at indsnævre de muligheder der passer bedst til dine specifikke behov. Du kan sammenligne betalinger mellem korte og lange kontrakter, vurdere en lavere indledende rente på et rentetilpasningslån ("ARM") i modsætning til en mere traditionel fastrenteopsætning, eller om et rentebeløbigt ("IO") realkreditlån gør mest mening for dig.

Herunder er en liste over vilkår, du sandsynligvis vil støde på, når du bruger pantelommer:

Kredit score : Kredit score er det numeriske udtryk for en persons kreditværdighed.

Placering : Du skal vælge den stat, hvor realkreditlånet vil blive udtaget, og derefter indsnævre lokationen ved enten den nærmeste by eller postnummer.

Lånemængde : Dette svarer til den anslåede værdi af hjemmet eller den resterende saldo på dit pant i fast ejendom, som du gerne vil refinansiere.

Hypoteksposter : Et pantpoint svarer til en procent af det samlede beløb af et pant. Der er to typer punkter: rabatpoint, som repræsenterer forudbetalt renter på et realkreditlån; og oprindelse point, som er et gebyr pant långiver kan opkræve en låntager.

Procent ned : Også kendt som en forskudsbetaling eller en indledende betaling, når der købes noget på kredit.

Produkter : Den type pant du er interesseret i, såsom et traditionelt fastforrentet pant, en ARM eller et I-O-pant. ARM-optionen viser et forhold som "7/1", hvilket svarer til antallet af år, hvor realkreditlånet har en fast rente. Efter det forudbestemte antal år (i dette tilfælde 7) justerer renten en gang år (1) for den resterende løbetid i henhold til tre faktorer: niveauet for indekset, som realkreditlånet er bundet til, såsom LIBOR; ARM-margenen etableret ved lånets start og realkreditlån .

Køb eller refinansiering: Købslån bruges til at finansiere køb af et hjem.Refinancer bruges til at erstatte et ældre lån med et nyt lån, der tilbyder bedre vilkår, mod et gebyr.

Typer af realkreditlån: Kan du få den bedste rente?

Afhængigt af faktorer som din kredit score, ansættelseshistorie og indkomstforhold kan kalkulatoren være kommet op med - og en långiver kan tilbyde dig - et rentesats, et subprime-pant eller noget i mellem, kaldt et "Alt-A" pant. Lad os kigge hurtigt på de forskellige pantkategorier og se, hvad der påvirker det, du kvalificerer dig til. Prime Mortgages opfylder de kvalitetsstandarder, der er fastlagt af Fannie Mae (Federal Mortgage Association) og Freddie Mac (Federal Mortgage Mortgage Corporation), de to statsstøttede virksomheder, der leverer et sekundært marked i boliglån ved at købe lån fra oprindelige långivere. Ifølge Federal Reserve er et boliglån til en låntager, hvis kreditværdier er 740 eller derover, hvis gældsindtægter er lavere end gennemsnittet, og hvis realkreditlån har den normale afskrivningsplan, der er fælles med en fast rente eller en regulerbar rente realkreditlån. "

Kandidater til primære realkreditlån skal også foretage en betydelig forskudsbetaling - typisk 10% til 20% - på boligen, hvis tanken er, at hvis du har hud i spillet, er du mindre tilbøjelig til at være standard. Fordi låntagere med bedre kreditværdier og gældsrenteforhold har tendens til at være lavere risiko, tilbydes de de laveste renter - i øjeblikket omkring 4% for et 30-årigt fastforrentet pant - hvilket kan spare tiotusinder af dollars over lånets levetid.

Subprime-realkreditlån

Subprime-realkreditlån tilbydes låntagere, der har lavere kreditvurderinger og FICO-kreditværdier under ca. 640, selvom den præcise afskæring afhænger af långiveren. På grund af den øgede risiko for långivere har disse lån højere rente - som f.eks. 8% til 10%.

Der er flere former for subprime-pantstrukturer. Den mest almindelige er den rentetilpasningslån (ARM), der først opkræver en fast sats "teaserrate", så skifter til en flydende rente plus margin for resten af ​​lånet. Et eksempel på en ARM er et 2/28 lån, som er et 30-årigt realkreditlån, der har en fast rente de første to år, før den justeres. Mens disse lån ofte starter med en rimelig rente, når de skifter til den højere variable rente, stiger realkreditbetalingen betydeligt.

Alt-A-realkreditlån

Alt-A-realkreditlån falder et sted mellem prime- eller subprime-kategorierne. Et af de definerende egenskaber ved et Alt-A-pant er, at det typisk er et low-doc eller no-doc-lån, hvilket betyder, at långiveren ikke kræver meget (hvis nogen) dokumentation for at bevise en låners indkomst, aktiver eller omkostninger. Dette åbner døren for bedragerisk pantpraksis, da både långiver og låntager kunne overdrive tal for at sikre et større pant (hvilket betyder flere penge for långiveren og mere hus for låntageren).Faktisk, efter subprime-pantekrisen i 2007-08 blev de kendt som "løgner lån", fordi låntagere og långivere var i stand til at overdrive indkomst og / eller aktiver for at kvalificere låntageren til et større realkreditlån. Mens Alt-A-låntagere typisk har kreditscorer på mindst 700 - godt over cutoff for subprime-lån - har disse lån tendens til at tillade relativt lave nedbetalinger, højere kreditværdier og mere fleksibilitet når det gælder låntagers gældsforhold. Disse indrømmelser gør det muligt for visse låntagere at købe mere hus end de med rimelighed har råd til at øge sandsynligheden for misligholdelse. Når det er sagt, kan low-doc og no-doc-lån være nyttige, hvis du rent faktisk har en god indkomst, men kan ikke underbygge det, fordi du tjener det sporadisk (for eksempel hvis du er selvstændig).

Fordi Alt-As betragtes som noget risikabelt (falder et sted mellem prime og subprime), har renten tendens til at være højere end de primære realkreditlån, men lavere end subprime - et sted omkring 5,5% til 8% afhængigt af långiver og låntagerens situation. Se

Alt-A-realkreditlån: Sådan fungerer de

At få den bedst mulige boliglånsaftale Det er jo jo jo højere renten, jo mere betaler du hver måned, og jo mere du i sidste ende betaler for dit hjem. For at sammenligne, lad os tage et kig på et 30-årigt fastforrentet realkreditlån til $ 200.000. Ved primentaket - 4% i dette eksempel - vil din månedlige betaling være $ 955. I løbet af lånets løbetid ville du betale $ 143, 739 i renter - så du ville faktisk betale tilbage i alt $ 343, 739.

Antag nu, at du får det samme 30-årige fastforrentede pant til 200.000, men denne gang tilbydes du en subprime på 6%. Din månedlige betaling vil være $ 1, 199, og du betaler i alt $ 231, 677 i renter, hvilket bringer det samlede beløb, du betaler tilbage til $ 431, 677. Den tilsyneladende lille renteændring koster dig $ 87, 938.

Hvad der er vigtigt at indse, er dette: Bare fordi en långiver tilbyder dig et pant med Alt-A eller subprime, betyder det ikke, at du ikke ville kvalificere dig til et førsteklasses pant med en anden långiver. Långivere og realkreditmæglere kan være konkurrencedygtige, men de er generelt ikke forpligtet til at tilbyde dig den bedste aftale. Det er værd at forsøge at shoppe rundt: At tage sig tid til at finde en bedre rente kan spare dig titusindvis af dollars i løbet af et lån.

Tips til at finde de bedste boligpriser

Det er ikke på tide at lade nogen andre handle for dig. Som vi så lige nu, vil de vilkår, du får, gøre en betydelig forskel i, hvad du betaler for at låne det samme beløb.

Hvordan undgår du at betale mere end du har brug for til dit pant? Bestemt sammenligne de tilbud, du får ved at køre dem gennem din online pantel regnemaskine for at se, hvad dine betalinger og renter vil være. Og som du gør - eller endda før du gør det - følg nedenstående trin.

1. Start forberedelse tidligt

Hvis du leder efter et hjem lige nu, kan det være svært at få din økonomi i god form.Så prøv at tænke fremad; måske udskyde husjagt, indtil du kan rense dit finansielle hus.

Generelt har du brug for enestående kredit. (Se

Hvad er et godt kredit score?

) Før du engang overvejes for et pant, vil konventionelle långivere søge en kredit score på mindst 700, og som vi sagde ovenfor, en af ​​740 for en prime rate pant. FHA lån leveres med mere afslappede standarder, men strengere betingelser. Så gør hvad du kan for at få det til at score ved at betale disse kreditkortbalancer og andre personlige gæld i det omfang du kan.

Selv en 20-punkts forskel i din score kunne flytte din rente op eller ned mere end 0. 25%. På en $ 250.000 hjem kunne en fjerdedel af et point betyde en ekstra $ 12.000 eller mere betalt i renter over lånets løbetid. Andet, spar op! Jo mere du kan lægge ned, jo lavere er din pant betaling, og jo mindre interesse betaler du over tid. En højere udbetaling kan endda betyde en lavere rente. At komme op med en 30% nedbetaling (mod den konventionelle 20%), for eksempel, kan falde din sats mere end 0. 5%. 2. Se ikke renten alene

Renten er vigtig, men der er mere at sammenligne. Er der en forudbetaling, hvis du beslutter dig for at refinansiere på et tidspunkt? Hvad er de samlede afsluttende omkostninger? Lukning omkostninger generelt udgør 2% til 5% af prisen på hjemmet. Hvis dit hjem koster $ 150, 000, forvent at betale $ 3,000 til $ 7, 500 i omkostninger. Det er en stor rækkevidde, så det behøver dig at se, hvad en långiver typisk opkræver.

3. Forstå

PMI

Selv om de tæller mod de samlede omkostninger ved dit pant, er lukkekostnader et engangs hit. Men der er en anden bid, der fortsætter med at bide. Hvis din forskudsbetaling er mindre end 20%, betragtes du som højere risiko og er forpligtet til at bære PMI eller privat pantforsikring. Dette gør dig til en sikrere indsats for långiveren; Problemet er, at du betaler for det, på 0-5% til 1% af hele lånet hvert år. Det kan tilføje tusindvis af dollars til, hvad det koster at bære lånet. Hvis du ender med at skulle betale for PMI, skal du sørge for, at det stopper, så snart du har fået tilstrækkelig egenkapital i dit hus gennem dine pantbetalinger for at være berettiget (se

Hvordan man kan slippe af privat realkreditforsikring ).

4. Lås og læs Lad os sige, at du får den mest fantastiske pantaftale. Tillykke, men bevæg dig hurtigt. Renten - og muligvis andre forhold - er låst ind i et bestemt tidsrum. Du skal lukke inden for låseperioden eller risikere at miste aftalen. Forlad ikke. Bundlinjen

Det meste af arbejdet med at få den laveste pantrate sker længe før du er klar til at ansøge. En stjernernes kredit score og en betydelig nedbetaling er de bedste måder at sænke din sats på.

Men bliv ikke stolt på din bank, ejendomsmægler eller realkreditmægler for at få de bedste vilkår. De kan have et økonomisk incitament til at styre dig i en bestemt retning. Gør dit eget indkøb, realkreditberegning og sammenligning. Husk også, at bare fordi du kvalificerer dig til X-pantlån, er der intet, der siger, at du har

at låne så meget.