For mange udenlandskfødte, der bor i USA, er det et af hjørnestenene i den amerikanske drøm at eje et hjem. Men der er en forestilling blandt nogle ikke-U. S. borgere, at der ikke er nogen mulighed for at få et realkreditlån, hvilket skaber en enorm barriere for det mål. Faktisk vurderer National Association of Realtors, at 60% af boliger købt af internationale købere var kontanter i kontanter, i modsætning til kun en tredjedel af hjemmemarkedssalget.

Bestemt at købe et hjem kan vise visse udfordringer, hvis du ikke er borger. Men virkeligheden er, at mange långivere er villige til at udvide kredit til ikke-borgere - nogle gange uden kredit historie i USA. Ikke-statsborgere kan endda kvalificere sig til statsforsikrede realkreditlån, som har den fordel at kræve lave nedbetalinger.

Et punkt at huske på er, at kravene til at få boliglån afhænger i høj grad af ens opholdstilladelse. De fleste låntagere har en tendens til at falde inden for en af ​​følgende grupper:

• Faste beboere med et grønt kort (Formular I-551)
• Ikke-fastboende med et gyldigt arbejdsvisum (E1, E2, H1B, H2A, H2B, H3, L1 og G1- G4)
• "Udenlandske statsborgere", hvis primære bopæl ikke er i USA

Generelt er det meget lettere at få et lån, hvis du falder ind i en af ​​de to første kategorier. Det skyldes, at pantegiganterne Fannie Mae og Freddie Mac - som køber størstedelen af ​​boliglån på det sekundære marked - har stort set de samme retningslinjer for grønne kort og visumindehavere som andre. Den største forsigtighed er, at långiveren skal verificere sagsøgerens retlige opholdstilladelse. (Se Sådan får du vist en visum for iværksættere og investorer for nogle ruter til lovligt ophold.)

Udenlandske statsborgere overholder imidlertid ikke Fannie eller Freddie standarder, så långivere skal holde disse lån på deres egne bøger. Fordi banken påtager sig mere risiko på denne måde, er det mere sandsynligt, at der kræves en betydelig forskudsbetaling.

Husk, at Federal Housing Administration, som har relativt lave kreditkravskrav og insisterer på kun 3,5% ned, er en anden mulighed for ikke-U. S. borgere. Den tilbyder de samme lånevilkår som andre købere, forudsat at låntageren viser bevis for permanent ophold i USA (se Forståelse af FHA-lån ).

Hvis du er en fastboende, der søger et FHA-pant, skal du bruge hjemmet som en primær bopæl og levere et gyldigt socialsikringsnummer og dokumentation for beskæftigelsesbevis. Det betyder, at agenturet ikke forlænger realkreditlån til ikke-residenter, som kun planlægger at bruge hjemmet lejlighedsvis.

Dokumentation Hurdles

Den største hindring for at få et realkreditlån viser til långiveren, at du passer til sin risikoprofil.Det betyder at give din ansættelses historie, kredit historie og bevis for indkomst. For amerikanske statsborgere er dette en forholdsvis simpel proces, fordi de fleste har et kreditspor i USA og en efterslæb af W-2-formularer og skatteopgørelser, der viser deres indtjening gennem årene.

Men ting bliver lidt vanskeligere for nogen, der ikke har været i landet, så længe eller ikke bor i USA mesteparten af ​​tiden. For eksempel, hvordan beviser du din kreditværdighed, hvis du ikke har en kreditrapport fra de tre store kontorer: Equifax, TransUnion og Experian?

Du har en bestemt fordel, hvis du har et eksisterende forhold til en international bank med filialer i USA. Det vil allerede have en oversigt over dine finanser, så det kan være mere villigt at satse på dig selv uden en amerikansk kredit rapport. Heldigvis er realkreditindustrien domineret af store globale banker, så der er en god chance for, at du tidligere har haft konti hos en af ​​dem.

Endvidere kan nogle långivere være villige til at bestille internationale kreditrapporter som en erstatning for de tre store amerikanske bureauer. Dette kan imidlertid være en dyr proces, og en der normalt kun er tilgængelig for indbyggere i Canada, Det Forenede Kongerige og Irland.

Hvis du ikke har en kredithistorie i USA, har du en anden grund til at give FHA-lån noget tanke. FHA kræver ikke en kreditrapport og accepterer ikke-U. S. selvangivelse som bevis for beskæftigelse.

Långivere at overveje

Nogle långivere vil gøre låntagere igennem flere hoops end andre for at få et lån, så du kan eliminere en masse hovedpine ved at identificere dem, der ofte arbejder med ikke-U. S. borgere. Hvis du har gjort forretninger med en international bank, der driver her, er det nok stedet at starte.

Hvis du ikke har det, vil du måske røre base med en fællesskabsbank i et område med en stor indvandrerbefolkning. Normalt vil denne slags bank få mere erfaring til at hjælpe kunderne med at finde alternative måder at demonstrere deres økonomiske status på.

Kreditforeninger er et andet alternativ. Disse nonprofit finansielle tjenesteydere har en tendens til at tilbyde yderst konkurrencedygtige priser og kan, afhængigt af deres placering, have særlige udlånsprogrammer for grønne kort og visaindehavere.

Bottom Line

Mange banker og realkreditinstitutter tilbyder konventionelle og FHA-boliglån til ikke-U. S. borgere, forudsat at de kan verificere deres opholdsstatus, arbejdshistorie og økonomiske track record. Långivere, der arbejder med denne befolkning, har en tendens til at være mere fleksible med den dokumentation, du har brug for. For mere om hvordan U. S. realkreditlån arbejder, se Investopedias vejledning Realkreditlånsgrundlag .