Udenlandske investorer har flocket til de opfattede sikre havne i U. S fast ejendom i de seneste år, og de seneste lovændringer vil sandsynligvis fremhæve tendensen. Skatteændringer, der blev gennemført i december 2015 for at fjerne visse skattemæssige incitamenter, som udenlandske investorer står over for under den såkaldte udenlandske investering i ejendomsloven eller FIRPTA, når de investerer i U. S fast ejendom, bør tjene til at tiltrække flere investeringer i U. S real ejendom fra udlændinge.

Ifølge et estimat fra Real Capital Analytics investerede udlændinge omkring $ 80 mia. I U. S fast ejendom i 2015 og udgør omkring 16 procent af den samlede investering. Og med U.s økonomi på bedre fod end andre økonomier verden over, vil disse investorer sandsynligvis fortsætte med at flokkes i U. S fast ejendom - investere i flerfamilieejendomme, kontorbygninger, lagerhuse og detaillokaler - opmuntret af de seneste ændringer . Denne yderligere tilstrømning vil også være til gavn for U. S ejendomsinvesteringer (REITs).

Skattehindringer fjernet

U. S-regeringen indledte i første omgang FIRPTA i 1980, da udlændinge begyndte at købe mere U. S landbrugsjord. Det var også en periode, hvor japanskerne købte højprofilerede U. S-ejendomme, men regeringen har fastholdt, at FIRPTA var målrettet mod køb af landbrugsjord snarere end køb af by-trofæ ejendomme. I henhold til FIRPTA-reglerne måtte udlændinge betale yderligere 10 procent kildeskat på de penge, de realiserede ved salg af U. S fast ejendom, samt de føderale, statslige og lokale skatter, som U. S. investorer betaler. Med de seneste FIRPTA-ændringer giver regeringen en mere gunstig skattebehandling til udlændinge, der investerer i U. S ejendomme. (Se også: REIT Regulation 101.)

Støtter udenlandske pensionskasser på lige fod med

De nye love bestemmer, at udenlandske pensionskasser, der investerer i U. S fast ejendom, ikke er underlagt FIRPTA-tilbageholdelsen, når de sælger deres ejendomsaktiver. Dette sætter dem på lige fod med deres U. S kolleger. De udenlandske pensionskasser skal opfylde visse krav, der skal betragtes som "kvalificerede" pensionsfonde, der ikke er underlagt FIRPTA-skattereglerne.

For det første skal pensionsfondens formål være at yde pension eller pensionsydelser til deltagerne i fonden. Og det skal også anerkendes som berettiget til visse skattefordele på bidrag eller indkomst i hjemlandet. FIRPTA-undtagelserne gælder for direkte pensionskasseinvesteringer i U. S fast ejendom samt investeringer, som de udfører i partnerskab eller via private equity fonde.

Ejendomsinvesteringsfonde Investeringsbegrænsninger Formindsket

En anden ændring, der blev indført med FIRPTA-ændringen, er, at tærsklen for udenlandske investorer i U.S REITs at pådrage FIRPTA kildeskat er hævet. Tidligere var udlændinge, der havde mere end 5 procent af aktierne i en USA REIT, underlagt FIRPTA-skatten på salget af deres aktier, eller hvis REIT udbetalte kapitalgevinster som udbytte. Med ændringen har regeringen hævet tærsklen for FIRPTA-skatten for at sparke op til 10 procent. Regeringen har også ydet FIRPTA-fritagelsen for REIT-investeringer til visse offentlige enheder, som ikke tidligere var omfattet af fritagelsen, herunder offentligt handlede australske ejendomsforetagender.

I en anden positiv for REITs skal de ikke længere bære byrden for at bevise, at de er hjemmehørende, hvilket betyder at mindst 50 procent af bestanden er i besiddelse af U. S personer med det formål at undgå, at FIRPTA tilbageholder salg af lager. Tidligere var det vanskeligt for REITs at etablere dette, da de ofte ikke kunne afgøre, om aktionærer, der havde en andel på mindre end 5 procent, havde en udenlandsk eller indenlandsk base. I fremtiden kan REIT'erne antage, at disse små interessenter er amerikanske personer, medmindre REIT ved ellers. (Se også: Nøgleinstruktioner til investering i REITs.)

Kinesisk tilbagegang kunne være til gavn for USA Real Estate

Udlændinge fortsætter med at flokkes i U. S fast ejendom, og den seneste kinesiske afmatning betyder, at denne nis kunne forstærkes. Kinesiske investorer alene investerede mere end $ 8 mia. I U. S erhvervsejendomssektoren, ifølge CBRE. Den seneste markedsvolatilitet i Kina kunne tiltrække mere interesse for U. S fast ejendom fra dette land. Men den kinesiske regering kunne også handle for at indføre regler for at kontrollere denne udstrømning.

Investorer fra andre dele af verden også synes om sikkerheden og stabiliteten i U. S fast ejendom i betragtning af, at alternative afsætningsmuligheder som Europa og Japan fortsat beskæftiger sig med politikker, der tager sigte på at bekæmpe deflation og øge væksten. USA, derimod, er i en tilstand af langsom vækst. Pensionsfonde verden over har en langsigtet investeringshorisont, og som levetider forbedres over hele verden, vil de sandsynligvis have flere penge at investere, hvoraf flere sandsynligvis vil blive kanaliseret til U. S fast ejendom.

Dette er godt for U. S erhvervsejendomssektoren, herunder REITs, der beskæftiger sig med multifamilie-, industri-, hotel-, kontor- og træindustrien. Kinesiske investorer er især interesserede i industrisektoren. Hvis flere udenlandske investorer opmuntres til at investere i U. S REITs, kan det øge efterspørgslen efter aktiebeholdningen og gavnlige indenlandske aktionærer.

Bottom Line

U. S-regeringen har ændret sine FIRPTA-regler og lettet visse skattekrav, der betød, at udlændinge stod overfor en større skatteforpligtelse på deres investeringer i U. S fast ejendom. Men mens tærsklen for FIRPTA-tilbageholdelsen er steget, er tilbageholdelsen, i det omfang den udløses, nu 15 procent. Ændringerne sætter udenlandske pensionskasser på lige fod med deres U. S kolleger og fremmer også flere udenlandske investeringer i REITs.Dette vil sandsynligvis øge REITs og andre U. S ejendomsinvesteringer.