I en alder af femogtyve kom Grant Cardone ud af et rehabiliteringsbehandlingscenter efter at have kæmpet med stofmisbrug. Fem år senere blev han millionær. I 58-års alderen er Cardone en internationalt anerkendt salgstræner. Hans primære virksomhed, Cardone Training Technologies, leverer Fortune 500-virksomheder, små virksomheder og iværksættere med en interaktiv salgsuddannelsesplatform.

Mens han for det meste er kendt for sin succes med at hjælpe virksomhederne med at øge salget, har Cardone i de sidste to årtier næsten enkeltbygget et fast ejendom imperium. Hans investeringsselskab, Cardone Acquisitions, har været involveret i mere end 425 millioner dollars i ejendomshandel, og selskabet har i øjeblikket 350 millioner dollars i multifamily ejendom i hele USA.

Her er et overblik over, hvordan Cardone byggede sit multimillion-dollar ejendoms imperium uden at rejse ekstern kapital fra alle andre end hans nære familiemedlemmer, der ejer mindre end 2% af Cardone Acquisitions porteføljen.

Et sted at beskytte og dyrke penge

I modsætning til de fleste enkeltpersoner med vellykkede ejendomsperiferer, der med succes byggede deres store porteføljer som en fuldtids karriere, blev Cardones ejendomsbesiddelser langsomt udvidet som en side forretning. Cardone Acquisitions var ikke meningen at være hans primære forretnings venture eller hans hovedindkomstkilde. I stedet blev den oprettet, så han kunne få et stabilt sted for at bevare og dyrke de penge, han havde fra sit salgskonsulentfirma.

I et interview i februar 2015 med BiggerPockets Podcast sagde Cardone: "Hver gang jeg får penge, går jeg igen, fordi jeg skubber den ind i denne ejendomssag [Cardone Acquisitions]. "Han fortsatte med at uddybe det" Jeg tager disse tre virksomheder, der sandsynligvis vil blive ødelagt i min levetid, at jeg har lavet en masse penge ud af, og jeg tager alle de penge og jeg parkerer det herover, så jeg er altid brød løbende disse tre, eller jeg skal trænge hver dag for at få nye penge og så skubber jeg det ind her. "

Selv om han betragter sig som en iværksætter og ikke en fast ejendom investor, mener Cardone, at fast ejendom leverede et formuebevarelse og skabelsesbil, som hans andre forretningsmæssige virksomheder ikke kunne tilbyde. (Se mere Vigtigste grunde til at investere i fast ejendom .)

Forbrug af data og indkøbsejendomme

Cardone havde siden femten år studeret ejendomme. Under sin barndom besøgte Cardone og hans far regelmæssigt forskellige ejendomsstykker som familieferieaktivitet, og over tid udviklede hans interesse for at købe bygninger.Indtil nu er shopping ejendomme stadig noget, han nyder at gøre med sin kone og børn.

I 1981, i en alder af 22 år, blev Cardone uddannet fra college med en regnskabsgrad. På trods af at han straks ville erhverve ejendomme, forsinkede han det i et par år. Dette gjorde det muligt for ham at dyrke de penge, som han senere ville bruge til at foretage investeringer. Derudover gav forsinkelsen Cardone muligheden for at opsuge så meget som han kunne om genstanden for fast ejendom.

I en oktober 2014-episode af hans ejendomsshow deltede Cardone i den viden han fik på ejendomsinvestering, som "at forstå forskellige vilkår som netto driftsindtægter (NOI), hvad er en proforma, og hvad en god markedet ligner "kom ikke fra at læse bøger, men faktisk" at se på forskellige tilbud og mødeagenter. " Faktisk har Cardone aldrig læst en bog om ejendomsinvestering: han erstattede den viden, der kan findes i bøger med viden, der kan nås ved faktisk at se på lister på forskellige markeder. (Se mere, se Hvor meget penge skal du investere i fast ejendom ? )

Hans første aftale

Kort sagt satte Cardone sig endelig mere end fjorten år fast ejendom studere i praksis. Han købte en enfamilie ejendom i Houston, Texas, der i første omgang gjorde det godt. Men efter et par måneder forlod lejere, og Cardones ejendomsindkomststrøm blev tør. Han vittigheder ofte om oplevelsen, der siger: "Min belægningsprocent flyttede fra 100% helt ned til 0%." Han hadede, at han var nødt til at mindske fokuset på sin hovedvirksomhed for at finde nye lejere. Bange for at denne situation ville genvinde, solgte Cardone hurtigt ejendommen, brød selv og svor, at han aldrig ville købe enkeltfamilie boliger som en investering nogensinde igen.

Efterfølgende Acquisitions

Cardone's anden erhvervelse fandt ikke sted før fem år efter hans forfærdelige oplevelse med enfamilie fast ejendom. I løbet af den tid fortsatte han med at akkumulere kontanter samt øge sin ejendomsinvestering af videnbase. Hans første multifamilieaftale var et otteogtredive enhedskompleks i San Diego, Californien. Cardone købte ejendommen for $ 1. 9 millioner og lavede en forskud på $ 350.000. Lige over en måned senere erhvervede han et andet kompleks. Cardone fortsatte med at købe flere komplekser en ad gangen, og i dag værdiansættes hans beholdninger til 350 millioner dollars.

Hans ejendomshold er baseret i Alabama, Arizona, Californien, Florida, Georgien, North Carolina, Tennessee og Texas. Cardone Acquisitions udgjorde i 2012 den største private part erhvervelse af multifamily fast ejendom i Florida. Det år købte han fem lejlighedsgrupper med 1016 lejlighedsenheder i staten for i alt 59 millioner dollars. En stor del af opkøb blev finansieret med gæld fra Federal National Mortgage Association (Fannie Mae).

Finansiering af sine overtagelser

I et interview fra marts 2015 om "Best Real Estate Investing Advice Ever" med Joe Fairless, meddelte Cardone, at mindre end 2% af Cardone Acquisitions portefølje er ejet af eksterne partnere, der er hans nære familie medlemmer og venner.Størstedelen af ​​erhvervelserne finansieres med Cardones personlige kontanter samt traditionel bankfinansiering.

Bottom Line

Grant Cardone er meget mere end en professionel salgstræner, der er en fast ejendom mogul, der byggede en multifamilieportefølje på $ 350 millioner fra bunden. Før han foretog sin første erhvervelse, brugte Cardone flere år til at indtage så mange oplysninger, som han kunne om genstanden for fast ejendom. Ved 29, lavede han sin første erhvervelse, som var en enheds ejendom, der i første omgang fungerede godt, men blev snart en katastrofe, da hans belægningsgrad blev til nul, efter at de oprindelige lejere flyttede ud. Åre efter den erfaring erhvervede han et tredive otte enhedskompleks og købte aldrig en anden enfamilie ejendom som en investering nogensinde igen.