Forpagtninger kommer i to primære former - fast rente og justerbar rente - med nogle hybridkombinationer og flere derivater af hver. En grundlæggende forståelse af rentesatser og de økonomiske påvirkninger, der bestemmer fremtidige rentesatser, kan hjælpe forbrugerne med at gøre økonomisk forsvarlige pantbeslutninger, såsom valg mellem et fastforrentet realkreditlån eller rentetilpasningslån (ARM) eller beslutte, om refinansiere ud af en regulerbar rente realkreditlån.

I denne artikel vil vi diskutere indflydelsen af ​​rentesatser på realkreditindustrien, og hvordan begge i sidste ende vil påvirke det beløb, du betaler for dit hjem.

Lånproduktionslinjen

Realkreditinstitutter har tre primære dele eller virksomheder: realkreditinstitutter, aggregat og investor.

Låntageren er långiveren. Långivere kommer i flere former, fra kreditforeninger og banker til realkreditmæglere. Realkreditinstitutter introducerer og markedsfører lån til forbrugerne. De sælger lån. De konkurrerer med hinanden på grundlag af de rentesatser, gebyrer og serviceniveauer, de tilbyder til forbrugerne. De renter og gebyrer, de opkræver forbrugerne, bestemmer deres fortjenstmargener. De fleste realkreditinstitutter gør ikke "portefølje" -lån (hvilket betyder, at de ikke beholder låneaktivet). I stedet sælger de realkreditlånet til det sekundære realkreditmarked. Renterne, som de opkræver forbrugerne, bestemmes af deres fortjenstmargener og den pris, hvormed de kan sælge realkreditlånet til det sekundære realkreditmarked.

Samleren køber nyoprettede realkreditlån fra andre institutioner. De er en del af det sekundære realkreditmarked. De fleste aggregatorer er også pant originatorer. Aggregatorer samler mange lignende realkreditlån sammen for at danne realkreditobligationer (MBS) - en proces kendt som securitisation. Et realkreditlån er en obligation støttet af en underliggende pulje af realkreditlån. Realkreditobligationer sælges til investorer. Den pris, som realkreditobligationer kan sælges til investorer, bestemmer den pris, som aggregatorer betaler for nyoprettede realkreditlån fra andre långivere og de rentesatser, de tilbyder til forbrugerne for deres egne realkreditoprindelse.

Der er mange investorer i realkreditobligationer: pensionsfonde, fonde, banker, hedgefond, udenlandske regeringer, forsikringsselskaber og Freddie Mac og Fannie Mae (statsstøttede virksomheder). Da investorer forsøger at maksimere afkastet, kører de ofte relative værdianalyser mellem realkreditobligationer og andre fastforrentede investeringer som f.eks. Virksomhedsobligationer. Som med alle finansielle værdipapirer bestemmer investorens efterspørgsel efter realkreditobligationer den pris, de vil betale for disse værdipapirer.

Bestem Investorer Realkreditlån?

I høj grad bestemmer realkreditinvesterede investorer realkreditrenter, der tilbydes forbrugerne. Som forklaret ovenfor slutter realkreditproduktionslinjen i form af en pantsikret sikkerhed købt af en investor. Det frie marked bestemmer de markedsrentepriser, som investorerne betaler for realkreditobligationer. Disse priser foder tilbage gennem realkreditindustrien for at bestemme de rentesatser, der tilbydes forbrugerne.

Rentesats på realkreditlån

Renten på fastforrentet realkredit er fastsat for realkreditlånets løbetid. Men i gennemsnit har 30-årige fastforrentede realkreditlån en levetid på kun omkring syv år. Dette skyldes, at husejere ofte flytter eller vil refinansiere deres realkreditlån.

Realkreditpriserne er stærkt korrelerede med priserne på amerikanske statsobligationer. Det betyder, at prisen på en realkreditobligationer, der er støttet af 30-årige realkreditlån, vil flytte med prisen på US Treasury-femårs noten eller US Treasury 10-årig obligation baseret på en finansiel hovedstol kendt som varighed. I praksis er en 30-årig realkreditlovslængde tættere på den femårige note, men markedet har tendens til at bruge den 10-årige obligation som benchmark. Det betyder også, at renten på 30-årige fastforrentede realkreditlån tilbydes til forbrugerne, skal flytte op eller ned med udbyttet af den amerikanske statsobligations 10-årige obligation. Et obligations udbytte er en funktion af kuponrenten og prisen.

Økonomiske forventninger bestemmer prisen og udbyttet af amerikanske statsobligationer. En bånds værste fjende er inflation. Inflationen eroderer værdien af ​​fremtidige obligationsbetalinger - både kuponbetalinger og tilbagebetaling af princippet. Derfor, når inflationen er høj eller forventes at stige, falder obligationspriserne, hvilket betyder, at deres afkast stiger - der er et omvendt forhold mellem obligationsprisen og udbyttet. Fedens rolle

Forbundsregeringen spiller en stor rolle i inflationsforventningerne. Dette skyldes, at obligationsmarkedet opfatter, hvor godt Federal Reserve styrer inflationen gennem administrationen af ​​de korte renter, bestemmer de langsigtede renter, såsom udbyttet af den amerikanske statsobligations 10-årige obligation. Med andre ord fastsætter Federal Reserve nuværende kortfristede rentesatser, som markedet fortolker for at bestemme langsigtede renter såsom udbyttet på den amerikanske statsobligations 10-årige obligation.

Husk, at renten på 30-årige realkreditlån er stærkt korreleret med udbyttet af den amerikanske statsobligations 10-årige obligation. Hvis du forsøger at forudsige, hvilke 30-årige fastforrentede realkreditrenter vil gøre i fremtiden, skal du se og forstå renten på den amerikanske statsobligations 10-årige obligation (eller femårs noten) og følge med på, hvad markedet siger om Federal Reserve pengepolitik.

Rentetilpasningslån

Renten på en regulerbar rente kan variere månedligt, hver sjette måned eller årligt, afhængigt af vilkårene for pantet. Rentesatsen består af en indeksværdi plus en margen.Dette er kendt som den fuldt indekserede rentesats. Det er normalt afrundet til en ottendedel af et procentpoint. Indeksværdien er variabel, mens margenen er fastsat for realkreditlånets løbetid. For eksempel, hvis den nuværende indeksværdi er 6,83%, og margenen er 3%, vil afrundingen til den nærmeste ottende af et procentpoint gøre den fuldt indekserede rente 9,83%. Hvis indekset faldt til 6,1%, ville den fuldt indekserede rentesats være 9,1%.

Renten på et rentetilpasningslån er bundet til et indeks. Der er flere forskellige pantindekser, der anvendes til forskellige rentetilpasningslån, der hver især er opbygget ved hjælp af renten på enten en type økonomisk handlet finansiel sikkerhed, en type banklån eller en slags bankindbetaling. Alle de forskellige pantindekser er bredt forbundet med hinanden. Med andre ord bevæger de sig i samme retning, op eller ned, efterhånden som de økonomiske forhold ændrer sig. De fleste realkreditindekser betragtes som kortsigtede indekser. "Kortsigtet" eller "løbetid" refererer til de værdipapirer, lån eller indlån, der bruges til at opbygge indekset. Normalt betragtes enhver sikkerhed, lån eller depositum, der har en løbetid på et år eller mindre, på kort sigt.

De fleste kortsigtede renter, herunder de der bruges til at opbygge realkreditindekser, er tæt forbundet med en rentesats, der kaldes Federal Funds Rate.

Forudsigelsesændringer

Hvis du forsøger at prognostisere renteændringer på rentetilpasningslån, skal du se på udbyttekurvens form. Rentekurven repræsenterer udbyttet på amerikanske statsobligationer med løbetider fra tre måneder til 30 år.

Når kurvens form er flad eller nedad skrånende betyder det, at markedet forventer, at Federal Reserve holder fast kortsigtede renter eller færre dem lavere. Når kurvens form er opadgående, forventer markedet, at Federal Reserve flytter de korte renter højere.

Kurvens stejlhed i begge retninger er en indikation af, hvor meget markedet forventer, at Federal Reserve hæver eller sænker de korte renter. Prisen på Fed-fondens futures er også en indikation af markedets forventninger til fremtidige kortsigtede renter.

The Bottom Line

En forståelse for, hvad der påvirker nuværende og fremtidige fast- og regulerbare renteforpagtningsrenter, kan hjælpe dig med at træffe økonomisk forsvarlige realkreditbeslutninger. Denne viden kan hjælpe dig med at træffe en beslutning om at vælge en rentetilpasningslån over et fastforrentet realkreditlån og kan hjælpe dig med at afgøre, hvornår det giver mening at refinansiere ud af en regulerbar rente. Nedenfor er et par sidste tips.

Tro ikke på alt hvad du hører på tv. Det er ikke altid "en god tid at refinansiere ud af din rentetilpasningslån før renten stiger yderligere." Renterne kan stige yderligere fremad - eller de kan falde. Find ud af, hvad rentekurven siger.

For yderligere, se

4 nøglefaktorer, der driver ejendomsmarkedet , Top amerikanske boligmarkedsindikatorer og Hvordan rentesatser arbejder på et realkreditlån.