Du har gennemgået kravene til den type pant du ønsker. Du har sørget for, at du har kredit score, forskud og gæld-til-indkomst ratio (DTI) lånet kræver. Så hvorfor er din ansøgning blevet afvist?

Strengere krav kaldet långiver overlays er i fejl. Långivere overlays er reglerne for individuelle pant mæglere og banker, der er strengere end de regler, som offentlige enheder etablerer for forskellige pantprodukter.

Lenderoverlays kommer også i form af strengere dokumentationskrav, som for eksempel at skulle indsende meget mere papirarbejde (fx bankregnskaber) for en FHA Streamline-refinansiering, end FHA selv kræver. Papirarbejde, der ikke passerer måler, kan også resultere i uventede afvisninger. Långiver overlays påvirker refinansier også.

Denne artikel beskriver først, hvilke långiver overlays er. Det forklarer så, hvordan du som låntager kan forbedre dine chancer for at få et pant på trods af långiver overlays.

Minimumskriterier for boligkvalifikation

Minimumskriterierne, du skal opfylde for at opnå et pant, afhænger af den type pant du søger. For de fleste realkreditlån sætter Fannie Mae og Freddie Mac retningslinjerne, fordi disse to enheder køber en betydelig procentdel af realkreditlån fra långivere og mæglere, der stammer fra dem. For et FHA-pant etablerer Institut for Bolig og Byudvikling (HUD) disse kriterier, fordi regeringen betaler långivere, når låntagere har standard på disse lån. På samme måde garanterer Department of Veteran Affairs de mindste låntagerkvalifikationer for VA-lån. Mens Fannie Mae, Freddie Mac, HUD og VA etablerer minimum låntagerkriterier, udsteder de ikke realkreditlån: långivere gør. Fordi långivere skal beskytte deres egne økonomiske interesser, kan de vælge at anvende strengere udlånskriterier, hvis de ikke føler minimumsstandarderne er høje nok.

Selv om FHA måske kræver en minimum FICO-score på 580 for at kvalificere sig til FHAs 3,5% nedbetalingsprogram, har en långiver måske lært af egen erfaring, at FHA-låntagere med kreditværdier under 640 er mere tilbøjelige til at standard, så det vil kun udvide FHA lån til låntagere med mindst den kredit score. Selv om FHA forsikrer lånet, vil långivere stadig gerne undgå dyre foreclosures.

Långivere pålægger også overlejringer for at reducere risikoen for, at de vil blive tvunget til at købe tilbage et pant, de har solgt til Fannie eller Freddie. Fannie og Freddie kan tvinge en tilbagekøb, hvis en långiver undlader at følge disse enheders udlånsretningslinjer. Post boligkrisen, disse tvungne tilbagekøb, også kaldet "lægge ryggen" eller "tilbagekøb" forårsagede store problemer for långivere. Långivere blev igen forsigtige med udstedelse af realkreditlån. Hvordan marginale låntagere kan få godkendt på trods af overlejringer

Hvis du er på margen af ​​minimumskravene specificeret af Fannie, Freddie, HUD eller VA, vil eventuelle yderligere krav pålagt af en långiver sandsynligvis betyde, at du vandt ' t kvalificere sig til et pant. Så hvordan finder du en långiver, der ikke har overlejringer?

"Långivere viser typisk ikke bredt deres brug af overlejringer, eller omvendt, deres manglende overlejringer," siger Scott Fletcher, EVP for tegnings- og kreditpolitik på Fairway Independent Mortgage Corp. i New Berlin, Wis. " I nogle tilfælde kan låntagere gennemgå långiverens retningslinjer online på långiverens webside. I mange tilfælde kræver denne type forskning imidlertid at tale med en ansat af långiveren i dybden om deres specifikke situation og om långiveren har pantprogrammer som passer til deres behov. "Amy Tierce, Regionsminister for Fairways Needham, Mass. filial, siger, at det kan være meget svært for en forbruger at finde ud af, om en långiver bruger overlejringer. Hun siger, at låntagere skal begynde med en henvisning til en långiver, der vil gennemgå låntagers finansielle profil grundigt. Hvis den långiver ikke kan godkende lånet, skal det være muligt at henvise til en anden kompetent långiver, der kan.

Lenderoverskridelser tilføjer ikke blot mere restriktive garantier, siger hun. De påvirker også renten med hver overlejring, der ledsager en kursregulering. "Långiverne, der fjerner overlejrene på tegningsgaranti, vil generelt stadig have prissætningerne indbygget i satserne," siger hun. "De fleste lånofficerer ved ikke, at deres [virksomhed bruger] overlejringer, eller at hver långiver kan gøre noget anderledes," siger pantmægler Todd Huettner fra Huettner Capital i Denver, Colo. "Forskellene kan være enorme. hvorfor mange mennesker nægtes et lån, når de virkelig kan kvalificere sig. De opfylder bare ikke kravene til en bestemt långiver, men det kan godt være fint med en anden, "siger han.

Hvis låntagere kan finde en långiver, der sælger direkte til Fannie eller Freddie, kan de måske undgå de overlejringer, store banker måtte have. Det er svært at finde sådanne långivere, siger Dean Vlamis, vicepræsident for boliglån med PERL Mortgage i Chicago. Hvis en låntager kom til ham med kredit score eller gæld-til-indkomst ratio udfordringer, kunne han se efter en udlåner, der ikke havde overlejringer, der ville forhindre låntager i at kvalificere. Han har denne fleksibilitet, fordi PERL er en korrespondent långiver, hvilket betyder at de tegner og finansierer lån, så sælger dem efter lukning.

"Den nederste linje er, at de fleste långivere kun har en mulighed, så du er ikke heldig, hvis du ikke overholder deres overlejringer," siger Huettner. Forbrugerne ved ikke, og lånsofficerer ved normalt ikke eller vil ikke fortælle dig, hvis en anden långiver vil godkende dit lån. Arbejde med en mægler giver dig adgang til en lang række långivere og muligvis flere muligheder.

Overlåning af långivere og ændring af markedsforholdene

Låneroverlejringer er ikke sat i sten; de ændres som økonomiske forhold og boligmarkedsforholdene skiftes.

"Långivere vil tilpasse deres tegningsstandarder, herunder overlays, som reaktion på mange ting," siger Fletcher. "Ændringer på boligmarkedet, investor appetit, lovgivningsmiljøet, markedskræfterne (konkurrence) og risikotolerancen blandt andre, vil få långivere til løbende at evaluere deres standarder, "siger han.

Den åbenlyse grund til, at bankerne kan lette deres overlejringer, er penge, siger Vlamis. "Hvis de vil øge deres realkreditforretninger, kan de simpelthen lette deres retningslinjer og dermed gøre det lettere for flere at låne," siger han.

Tierce siger, at når lånegivere er mere sikre på økonomien og mindre frygtede for faldende hjemmeværdier og potentielle afskærmninger, kan overlays lette op. Tendensen til overlejringer til at ændre sig fra tid til anden betyder, at ventetiden kan give dig mulighed for at kvalificere dig. Hold din økonomi i orden i mellemtiden.

Bundlinjen

Overlays har generelt skadet låntagere, der har en potentielt højere risiko for misligholdelse på grund af kreditproblemer eller en begrænset udbetaling, siger Vlamis.

Så frustrerende som det kan være at blive afvist, kan låntagerne bruge erfaringen som udgangspunkt for at foretage ændringer - som f.eks. Oprydning af kredit og sparer mere for en forskudsbetaling - der gør det muligt for dem at kvalificere sig til et pant i fremtid.