Private equity-fonde giver mulighed for enkeltpersoner og institutioner som f.eks. Kapitalbevægelser og pensionsfonde til at investere i egenkapital- og gældsbeholdninger i ejendomsaktiver. Ved anvendelse af en aktiv styringsstrategi tager private equity fast ejendom en diversificeret tilgang til ejendomsret. Generelle partnere investerer i forskellige ejendomstyper på forskellige steder. Ejendomsstrategier kan spænde fra ny udvikling og råjordbesiddelser for at færdiggøre ombygning af eksisterende ejendomme eller pengestrømsinjektioner i kampende egenskaber. ( Læs mere: Hvad er Privat Equity? )

Her er et kig på, hvordan investorer kan deltage i private equity ejendomme og et overblik over branchens muligheder, risici og restriktioner.

Find den ideelle Private Equity Real Estate Fund

For det første er den gennemsnitlige person ikke i stand til at deltage i private equity investeringer i fast ejendom. Den traditionelle private equity fond kræver, at investorerne injicerer mindst $ 250.000 i en fond, selvom de fleste ledere søger enkeltpersoner eller institutioner, der er villige til at yde op til $ 20 millioner til $ 25 millioner i en langsigtet kollektiv investeringsordning med andre investorer. (For mere læs: Exploring Real Estate Investments: Hvad er Real Estate?)

Da der er begrænset regulering af private equity-fonde, er mulighederne traditionelt begrænset til "akkrediterede investorer. "Dette betyder, at investor skal have personlige eller fælles aktiver på mindst $ 1 million (ikke inklusive deres primære beboers værdi) eller individets årlige indkomst skal være mindst $ 200.000. Par, der har samlet indkomst på mindst $ 300, 000 i de foregående to år - og har en "rimelig forventning" om, at deres indkomstniveau forbliver på dette niveau i indeværende år - er også berettiget.

Personer eller par, der søger at investere i private equity, bør finde en virksomhed, der specialiserer sig i disciplinen. Ved at undersøge et private equity-selskabs muligheder for midler skal de forstå karakteren af ​​hver private equity-fonds struktur, som typisk er et begrænset partnerskab.

Når de tiltræder en fond, vil udenlandske investorer blive begrænsede partnere, hvilket betyder at de accepterer ansvar for de penge, de investerer i fonden og ikke har nogen vetoretisk kontrol over de ejendomme, som de generelle partnere har valgt. En begrænset partners penge vil blive samlet sammen med andre deltagende investorer, og fondscheferne vil opbygge en portefølje af ejendomme med det formål at maksimere rentabiliteten og minimere den finansielle risiko.

Forståelse af fondens omkostninger og investeringsstruktur

Private equity ejendomsfonde har en række ledelses- og præstationsgebyrer, der skal betales af investorer.Det er almindeligt, at private equity fonde kræver et årligt gebyr på 2% af den investerede kapital til at betale for fast løn, beskæftige sig med indkøb og juridiske tjenester, data og forskningsomkostninger, markedsføring og yderligere faste og variable omkostninger. Der er dog ingen begrænsninger for disse investor gebyrer.

Personer bør have en god forståelse af disse omkostninger, før de investerer, fordi det vil begrænse det samlede investeringsafkast. For eksempel, hvis en private equity investeringsfond hævede 500 millioner dollars, ville den indsamle 10 millioner dollars hvert år for at betale tilknyttede udgifter. I løbet af sin 10-årige cyklus vil en fond indsamle 100 millioner dollars i gebyrer, hvilket betyder at kun 400 millioner dollars rent faktisk ville blive investeret i løbet af det årti.

Privatkapitalforvaltere modtager også en "carry", som er et præstationsgebyr, der traditionelt er 20% af overskydende bruttoresultat for fonden. Investorer er traditionelt villige til at betale disse gebyrer på grund af fondens evne til at mindske corporate governance og forvaltningsproblemer, der kan påvirke et offentligt selskab negativt.

De fleste private equity-investeringsfonde betragtes som "behovsbaserede" investeringer, hvilket betyder, at partnere forpligter kapital til generelle partnere i trancher efter behov. investeringsejendomme, sender fonden en formel anmodning om kapital, som de begrænsede partnere forpligtede sig til ejendomsfonden i begyndelsen af ​​cyklen. Kaldt som et "hovedanrop" er det en juridisk forpligtelse, som de begrænsede partnere skal opfylde. (Hvis du vil vide mere: Lær lånet om private equity-investeringer.)

Hvis en begrænset partner ikke opfylder et kapitalsamtale, kan en fond tvinge denne person eller institution til misligholdelse og fortabe hele deres ejerandel. Andre begrænsede partnere modtager typisk mulighed for at købe eventuelle fortabte aktier i tilfælde af en sådan standard.

Typer af Private Equity Real Estate Strategies

Når der investeres i private equity-ejendomme, er der traditionelt fire typer investeringsstrategier:

• Kerne er den mest konservative strategi og kan kun omfatte ejendomme, der tilbyder lavere -risk og lavere potentielle afkast, fordi de findes i velbefolkede eller velbesøgte lokationer. Denne strategi kan også fokusere stærkt på investering i højkvalitetsværdige ejendomme, der kræver meget lidt ombygning eller vedligeholdelse. Disse ejendomme tilbyder forudsigelige pengestrømme og består almindeligvis af fuldt lejede, flere lejeboliger.
• Core-plus kræver en smule mere risiko, men kan give et højere afkast end kernestrategien. Disse egenskaber kræver beskedne niveauer af værditilvækstaktivitet eller forbedring af placeringen.
• Værditilvækst er en middel til høj afkast, moderat risiko strategi, der centrerer mere om ejendomsudvikling og markeds timing. I denne strategi køber porteføljeforvaltere ejendomme, engagerer sig i noget niveau af ombygning og sælger, når markedet udfører. Værditilvækst egenskaber kræver typisk ændringer i ledelsen, fysisk forbedring eller adressering af kapitalbegrænsninger.Disse trin omfatter bygning renovering og søger måder at øge leje satser i forbedring af markeder. Værditilvækststrategier omfatter også omlægning af driftsselskaber, der ikke opfylder kriterierne, eller som antager gæld til kontrol af underliggende ejendomme.
• Opportunistic giver det højeste niveau af afkast, men antager den højeste risiko. Med denne strategi køber ledere ejendomme, der omfatter uudviklet jord eller på markeder, der er underpræstationer eller lette handel.

At acceptere risici og langsigtede forventninger

Investorer i private equity-ejendomme bør forstå, at ved at investere i en fond, skal de være villige til at acceptere, at deres kapital kan blive bundet i en forudbestemt periode, der kan vare mange år .

Derudover findes der flere risici på ejendomsmarkedet, og der kan kræves en stor investering under kapitalsamtaler på et tidspunkt, hvor en person har lavt pengestrømme. Mange praktiserende læger strukturerer deres midler som årti lange investeringer eller længere, og de giver kun få eller ingen muligheder for investorer til at trække eller indløse deres penge. Den illikvide karakter af private equity-fonde kræver, at investorerne forstår risikoen for at holde deres penge bundet i længere tid.

Naturstrukturstrukturen gør det meget vanskeligt at vurdere en fonds økonomiske resultater eller egenskaberne. Da der findes begrænset regulering af private equity-fonde, er generelle partnere ikke forpligtet til at tilbyde opdateringer til investorer om potentielle investeringer, porteføljens værdiansættelser eller andre supplerende oplysninger vedrørende investeringerne. Investering i private equity-ejendomme kræver, at begrænsede partnere forpligter sig til betydelig kapital og fuldt ud tillid til, at fondschefen vil opfylde investeringsmålene uden at have krav om gennemsigtighed. Fondforvaltere sender dog typisk opdateringer til deres investorer og kan vælge at være gennemsigtige i forhold til præstationer for at skabe tillid til enhver nuværende eller fremtidig fond.

Bundlinjen

Inden investering i private equity-ejendomme skal enkeltpersoner afgøre, om de er kvalificerede til at deltage i processen. De kvalificerede vil gerne udforske deres personlige investeringsmål, likviditetskrav og tolerance for risiko på ejendomsmarkedet. Efter at have talt med en finansiel rådgiver bør investorer studere en række forskellige fonde for at få en bedre forståelse af de generelle strategiers ledelsesstrategier og de tidligere præstationer af andre ejendomsfonde.