For mange amerikanere er fast ejendom, i form af et familiehus eller udlejningsejendom, deres enkeltstørste klasse af investeringer. Disse investorer opfatter ofte ejendomme som en af ​​de sikreste og mest pålidelige rentable investeringer over en periode. Investeringer i fast ejendom indebærer imidlertid en høj indkomstpris (normalt finansieret af et lån med renter), en lang investeringsperiode og stor usikkerhed. I stedet for at købe faktisk ejendom kan investorer overveje at begrave fast ejendom muligheder som en måde at investere i fast ejendom til lavere omkostninger og med færre omkostninger.

En nybegynder fast ejendom investor kan se på en to-værelses lejlighed og se, at i 5 år det steg i værdi fra $ 100, 000 til $ 300 , 000 og konkludere en tredobling af investeringsværdi. Denne simple analyse mangler dog rutinemæssige omkostninger, der kan indeholde finansieringsomkostninger ved køb af fast ejendom, månedlige rentebetalinger, registrerings- og stempelafgifter, ejendomsskatter, provisioner til agenter under køb eller salg, månedlige foreningsgebyrer, vedligeholdelse og reparationer, forsikring og andre gældende lokale skatter (for eksempel kapitalgevinstskat ved salg eller ejendomsvurdering over et bestemt niveau, der kvalificerer ejeren til en formueafgift).

I betragtning af alle disse faktorer reduceres den realistiske værdiansættelse af afkast for ejendomme betydeligt og kan ikke forstås fuldt ud af den fælles investor (relateret: Sådan beregner du din investeringsafkast). Udviklingen i investeringsperioden kan medføre problemer med at sælge ejendommen senere. For eksempel kan en støjende ny motorvej eller en stigning i kriminalitet devalue ejendommen. (Relateret: De vigtigste faktorer for investering i fast ejendom)

En billigere måde at investere og fortjeneste på i fast ejendom er gennem fast ejendom muligheder.

Hvad er en ejendomsmulighed?

En fast ejendom er en specielt designet kontrakt mellem to parter (en køber og en sælger). Sælgeren tilbyder køberen mulighed for at købe en ejendom i en bestemt periode til en fast pris. Køberen køber muligheden for at købe eller ikke købe ejendommen i den angivne tidsperiode.

Til højre for denne mulighed betaler køberen sælger en optionspræmie. Hvis køberen beslutter at købe ejendommen (med andre ord udnytte fast ejendom), skal sælgeren sælge ejendommen til køberen i henhold til vilkårene i den tidligere eksisterende kontrakt.

Du har muligvis opdaget begrebet muligheder ved køb af aktier. Indstillinger giver mange valg til køberen. De kan udøves tidligt (amerikansk type), der holdes indtil opsættelsen udløber, eller sælges til en anden køber inden udløbet.

Ejendomsmuligheder er almindeligt anvendt af ejendomsudviklere og investorer i kommerciel eller avanceret bolig.Fast ejendom muligheder giver mere fleksibilitet og billig handel og investere mulighed for købere, med begrænsede fordele for sælgere.

Eksempel på en ejendomsoptionshandel

Her er en omfattende analyse af risiko og belønning for et fast ejendomsscenarium. Antag at en bygherre har $ 500.000 og ønsker at købe et land, som sælgeren ønsker $ 2 millioner. Byggeren er usikker på få ting:

1) Kan bygherren hæve $ 1. 5 millioner gennem banklån eller andre kilder?

2) Kan bygherren få nødvendige tilladelser til bolig eller kommerciel udvikling eller yderligere underinddeling af ejendommen?

3) Kan bygherren rejse penge og få tilladelser, før en anden bygherre køber jorden?

I denne situation er en fast ejendom mulighed passende. For en defineret ikke-refunderbar pris (kaldet ejendomsmuligheden præmie eller vederlaget) på sige $ 25.000, kan bygherren indgå en fast ejendom option kontrakt med sælgeren. Fast ejendom mulighed gør det muligt for bygherren at låse fast ejendom salgsprisen på $ 2 millioner over en periode på 6 måneder. I løbet af denne tid kan bygherren rejse penge, få tilladelser og enten købe ejendommen (bruger i alt $ 2 millioner plus opsætningspræmien på $ 25.000), gå væk fra ejendommen (og miste $ 25.000) eller sælge muligheden for en anden køber til en omsætningspapir. Under alle omstændigheder vil sælgeren betale yderligere 25.000 kr. Fra ejendommen.

Kontrakten om fast ejendom vil indeholde følgende betingelser:

Ejendomsoplysninger (placering, størrelse og andre specifikationer)

Kontraktens varighed (6 måneder fra handelsdato)

• Optionspræmie eller modydelsesbeløb ($ 25.000 ikke refunderes betalt af køber til sælger på handelsdagen)
• aftalt købspris, hvis optionen udnyttes under kontrakten ($ 2 millioner)
• For kontraktens 6-måneders varighed er der fire mulige scenarier.
• Scenario 1:

Byggeren er godkendt til en $ 1. 5 millioner banklån. Han bekræfter også, at han kan få nødvendige tilladelser til udvikling. Han udøver sin fast ejendom mulighed for at købe ejendommen til forudbestemt pris på $ 2 millioner. Sælgeren modtager $ 2 millioner plus holder den ekstra $ 25, 000 option præmie.

Scenario 2: Efter 2 måneder opdager bygherren, at han ikke vil kunne opnå en udviklingstilladelse. I de næste 4 måneder formår bygherren at finde en anden part, der er villig til at købe ejendommen for 2 millioner dollars. Bygherren sælger fast ejendom til den nye parti til en ny pris på $ 30.000. Den nye fest erstatter bygherren i den oprindelige optionskontrakt. Den nye part udøver muligheden og køber ejendommen for 2 millioner dollars. Sælgeren modtager 2 millioner dollars fra den nye fest plus holder opsætningspræmien på $ 25.000 fra byggeren. Byggeren solgte muligheden for $ 30.000 og dermed $ 5, 000 og er ikke saddled med en ejendom, han ikke kan bruge.

Scenario 3: Bygherren er simpelthen en købskøber, der ønsker at drage fordel af prisfastsættelse af ejendommen.Hvis den krævede pris på $ 2 millioner stiger til $ 2. 2 mio. Om 5 måneder vil optionskøberen drage fordel ved at udnytte muligheden for at købe ejendommen og derefter sælge ejendommen ($ 2, 2 mio. - $ 2 mio. - $ 25 000 = $ 175 000).

I stedet for at indtaste ejendomsretten og alle tilhørende gebyrer, skatter og omkostninger, der vil sænke fortjenesten på $ 175.000, kan alternativkøberen i stedet sælge muligheden til en ny part, der er villig til at købe ejendommen. Efterhånden som den underliggende ejendomspris stiger, vil ejendomsprisen også øge i det, der hedder et delta). Køberen kan sælge optionen til en ny præmie, der indbefatter ejendomsforandringens værdi. Den oprindelige købskøber kan sælge muligheden for $ 200.000 til den nye køber. Den nye køber vil være villig til at betale $ 200.000, fordi det betyder, at den samlede købspris på ejendommen bliver $ 2. 2 millioner (2 millioner dollars betalt til den oprindelige ejendomsejer / option sælger plus 200.000 dollar til den eksisterende optionsindehaver).

Ved afslutningen af ​​transaktionen får ejendomsindehaveren $ 2 millioner plus opsætningspræmien på $ 25.000, den oprindelige købers fortjeneste med $ 175.000, og den nye optionskøber køber den ønskede ejendom til gældende markedsrenter.

Scenario 4

: Bygherren er ikke i stand til at sikre et lån eller tilladelser. Han kan heller ikke finde en ny køber for sin mulighed. Bygherren lader optionen udløbe og mister optionspræmien. Men køberen var i stand til at undgå en dårlig investering på 2 mio. USD ved at betale præmien på 25 000 dollars (kun 1. 25 procent af den faktiske dealværdi). Sælgeren har fordele på $ 25.000 over opsættelsesperioden på 6 måneder og fortsætter med at søge efter en køber.

Når sælgeren har indgået en kontrakt om køb af fast ejendom, har selgeren ikke længere valg om at sælge ejendommen og til hvilken pris. Sælgeren skal vente på køberens beslutning om at udnytte muligheden. Det er derfor, sælgeren modtager og beholder optionspræmien på forhånd. Bottom Line

Fast ejendom muligheder tilbyder en billigere metode til handel, investering og fortjeneste fra ejendomsinvesteringer. Men de er effektivt OTC-kontrakter mellem to individuelle parter uden udenretslig tilsyn. De involverede parter skal sikre, at optionsaftalen er retfærdig. Standard ved option sælger er en af ​​de største udfordringer i fast ejendom muligheder aftaler. I sådanne tilfælde er køberens eneste retssag en retssag. Mangel på offentligt tilgængelig information og tidligere optegnelser på deltagere i fast ejendom er en anden udfordring. Fast ejendom muligheder investorer bør også overveje yderligere udgifter såsom gebyrer for juridiske tjenester såsom udarbejdelse og registrering af kontrakten.