Uanset om du er nysgerrig efter ejendomsinvesteringspotentialet eller bare er syg på infomercials lovende millioner af dollars i afkast fra en ny og uklart måde at investere i fast ejendom, er det værd at lære, hvordan rigdom er skabt gennem fast ejendom.

(For mere information om køb af et hjem, se: En guide til køb af et hus i USA).

Vi ser ikke på strategier for, hvordan man kan tjene penge på fast ejendom. I stedet vil denne artikel fokusere på de grundlæggende måder, at penge er lavet gennem fast ejendom. Og heldigvis for os har disse ikke ændret sig i århundreder, uanset hvilken slags glans, som guruer i øjeblikket forsøger at lægge på.

Tutorial: Udforskning af ejendomsinvesteringer

Vurdering

Den mest almindelige kilde til fast ejendom fortjeneste er apprecieringen - værdibevægelsen - af den pågældende ejendom. Dette opnås på forskellige måder for forskellige typer fast ejendom. Og vigtigst af alt er det kun realiseret gennem salg eller refinansiering. Hvis du overvejer refinansiering, så brug vores pantelommer til at beregne nuværende refinansieringssatser.

Råjord

Den mest oplagte kilde til anerkendelse for uudviklet jord udvikler naturligvis det. Efterhånden som byer vokser, bliver jord uden for grænserne mere og mere værdifulde på grund af muligheden for at blive købt af udviklere. Så udvikler udviklere huse, der hæver den værdi endnu mere.

Vurdering i land kan også komme fra opdagelser af værdifulde mineraler eller materialer, forudsat at køber har rettighederne. Et ekstremt eksempel på dette ville være slående olie, men påskønnelse kan også komme fra grusaflejringer, træer og så videre.

Bolig Ejendom

Når man ser på boliger, er placering ofte den største faktor i forståelse. Da kvarteret omkring et hjem udvikler sig, tilføjer transitruter, skoler, indkøbscentre, legepladser og så videre, stiger værdien. Selvfølgelig kan denne tendens også fungere i omvendt retning, med hjemmeværdier, der falder som et kvarterskvarter.

Boligforbedringer kan også anspore påskønnelse, og det er noget, en ejendomsejer kan kontrollere direkte. At sætte i et nyt badeværelse, opgradering til en opvarmet garage og ombygning til et åbent konceptkøkken er bare nogle af de måder, hvorpå en ejendoms ejer kan forsøge at øge værdien af ​​et hjem. Mange af disse teknikker er blevet raffineret til high-return fixes af ejendomsflippers, der specialiserer sig i at tilføre værdi til et hjem på kort tid.

Kommerciel ejendom
Erhvervsejendomme vinder værdi af samme grunde som de to foregående typer: placering, udvikling og forbedringer. De bedste kommercielle ejendomme er efterspurgte, og det styrer prisen op på dem. (For relateret læsning, se 7 trin til en Hot Commercial Real Estate Deal .)

Inflationens rolle i vurdering

Der er naturligvis en hovedfaktor, vi hoppede over i vores resumé - den økonomiske virkning af inflationen. En dollar på 10% betyder, at din dollar kun kan købe omkring 90% af det samme gode året efter, og det omfatter ejendom. Hvis et stykke jord var værd $ 100 000 i 1970, og det sad sovende, uudviklet og uvedkommende, ville det stadig være værd mange gange mere i dag. På grund af uregelmæssig inflation gennem 70'erne og et stabilt tempo siden, ville det sandsynligvis overtage $ 560.000 til at købe det jord i dag - idet $ 100.000 var en rimelig markedsværdi på det tidspunkt, og alle andre faktorer forblev konstante.

Så alene kan inflationen medføre stigning i fast ejendom, men det er lidt af en Pyrrhic sejr. Selv om du måske får fem gange penge på grund af inflationen, koster mange andre varer fem gange så meget at købe nu. ) Indtægter

Generelt omtales som husleje, indkomst - eller regelmæssige betalinger - fra fast ejendom kan komme i mange former.

Råvareindkomst

Afhængigt af dine rettigheder til jorden kan virksomheder betale dig royalties for eventuelle opdagelser eller regelmæssige betalinger for de strukturer, de tilføjer. Disse omfatter pumpestik, rørledninger, grusgrave, adgangsveje, celletårne ​​og så videre. Råjord kan også udlejes til produktion, normalt landbrugsproduktion.

Bolig Ejendomsindkomst

Selvom det er muligt, at du kan tjene penge ved installation af et celletårn eller en anden struktur, kommer langt størstedelen af ​​boligindtægterne i form af grundrente. Dine lejere betaler et fast beløb pr. Måned - og det vil gå op med inflation og efterspørgsel - og du tager dine omkostninger ud af det og hævder den resterende del som lejebeløb. Selv om det er sandt, at du får en forsikringsudbetaling, hvis dine lejere brænder ned på stedet, dækker udbetalingen kun omkostningerne ved at erstatte det, der går tabt og ikke er indtægt i en reel forstand.

Kommercielle ejendomsindtægter

Erhvervsejendomme kan producere indtægter fra de ovennævnte kilder - med den grundlæggende leje igen den mest almindelige - men kan også tilføje en yderligere i form af indkomstindkomst. Mange kommercielle lejere betaler gebyrer for kontraktmæssige muligheder som retten til første afslag på kontoret ved siden af. Det er i det væsentlige muligheder, at lejere betaler en præmie at holde, uanset om de udøver dem eller ej. Indtægtsindkomst bruges til tider til rå jord og endda boliger, men de er langt fra fælles.

Hvad med REIT'er eller MIC'er?

Real estate investment trusts (REIT) og Mortgage Investment Corporation (MIC) anses generelt for at være gode måder at få indkomst fra fast ejendom. Dette er sandt, men kun i den forstand, at fast ejendom er den underliggende sikkerhed. Med et REIT sælger ejeren af ​​flere kommercielle ejendomme aktier til investorer - normalt for at finansiere køb af flere ejendomme - og overgår derefter lejebeløbet i form af distribution. REIT er udlejer for lejere (der betaler leje), men ejerne af REIT får indkomsten, når udgifterne til at køre bygningerne og REIT er taget ud.
MIC'er er endda et yderligere skridt fjernet, da de investerer i private realkreditlån snarere end de underliggende ejendomme. MIC'er er forskellige fra MBS'er, fordi de holder hele realkreditlån og overfører renter fra betalinger til investorer, snarere end securitisation af rentestrømmene uafhængigt af det oprindelige realkreditlån. Alligevel er de ikke så meget ejendomsinvesteringer, da de er gældsinvesteringer og dermed uden for vores interesseområde. (Læs mere i

Sådan vurderer du et REIT .) Røg og spejle

Ligesom værdipapirer med fast ejendom, der ligger til grund for investeringen, er det meste af alternativet "bliv sindet med super fantastiske returneringsmetoder" er kun et lag oven på disse to grundlæggende strømmer af indkomst.

Der er fx uformelle boligmuligheder, hvor du betaler et gebyr for at have ret til at købe et hus på et givet tidspunkt, siger efter en måned, til en aftalt pris. Derefter finder du investorer, der vil betale mere end din optionspris for ejendommen. I dette tilfælde er den præmie du får, i det væsentlige en søgers gebyr for at matche en person, der søger en investering med en person, der søger at sælge - ikke anderledes end en ejendomsmægler. Selv om dette er indkomst, kommer det ikke fra at købe (dvs. holde anklage til) et stykke fast ejendom.

Tilsvarende er ingen penge ned eller OPM tilbud simpelthen finansieringsaspektet af aftalen - det ændrer ikke, hvordan køberen planlægger at tjene penge på lang sigt.

The Bottom Line

Hvis nogen forsøger at sælge dig på en ny måde at tjene penge i fast ejendom end at købe lavt og sælge højt eller samle husleje, forsøger de sandsynligvis at sælge dig på processen med ægte ejendom investerer, snarere end en ny mekanisme til overskud. Om processen er værd eller ikke, er op til dig, men ved, at det ikke ændrer, hvordan pengene bliver lavet (eller tabt) i sidste ende.