Du har måske hørt, at "statslån" er til rådighed for værende boligejere, der er saddled med dårlig kredit og / eller en historie med konkurser eller afskærmninger. I virkeligheden er det dog ikke så simpelt.

Den føderale regering er ikke hjemmehørende. Men for at fremme bolig ejerskab - især for lavindkomst amerikanere - kan det være villigt at garantere et pant for dig, hvis du har mindre end optimale kredit. Med andre ord lover regeringen udlåneren, at det vil gøre godt på lånet, hvis du ikke gør det.

FHA vs. HUD

Det føderale regeringsorgan, der har til opgave at opmuntre individuelt hjem ejerskab, er US Department of Housing and Urban Development (HUD) gennem et af dets kontorer, Federal Housing Administration (FHA ). Mens HUD selv har nogle lånegarantier, er fokuset på multifamilie-enheder, ikke individuelle boliger (med undtagelse af HUD-sektion 184 lånegarantier, som kun er tilgængelige for indianere, der køber boliger eller anden fast ejendom). Det er udelukkende den FHA, der forsikrer pant i enkeltkunder.

Kvalificering af et FHA-lån

For at sikre et FHA-garanteret pant, skal du gå til en FHA-godkendt långiver, typisk en bank. En ting, der gør et FHA-garanteret boliglån særligt attraktivt er, at hvis du har en FICO-score på mindst 580, er du kun forpligtet til at lægge 3,5% af købsprisen i kontanter.

Hvis din FICO-score er under 580, skal du dog komme op med 10% af købsprisen for forskudsbetaling. Alligevel er det bedre end 14,8% af købsprisen, som den gennemsnitlige boligkøber satte ned ved lukning sidste år. Forskning fra RealtyTrac viser, at det gennemsnitlige dollarbeløb, der blev betalt ved lukning med et konventionelt realkreditlån i første kvartal af 2015 (de seneste tilgængelige data) var $ 72, 590, mens den gennemsnitlige FHA-forsikringsgiver kun satte $ 7, 069.

Gør imidlertid ikke fejl i FHA-forsikrede lån til "easy credit" -lån, advarer FHA-pantekspert Dennis Geist, som er engagementsdirektør hos Treliant Risk Advisors i Washington, DC "Der er en misforståelse at FHA lån er subprime. Intet kunne være længere fra sandheden, "siger Geist. "Selv om FHA-lån giver fleksible kvalificerende retningslinjer, herunder lavere kreditscorer og højere gældsindtægter, er den påviste evne til at tilbagebetale en væsentlig faktor ved godkendelsen af ​​et FHA-lån. "

Hvis din FICO-score er under 580, kan sikring af et FHA-garanteret lån være hårdt, tilføjer Geist. "Godkendelse af låntagere med kredit score mellem 500 og 580 er underlagt højere krav til udbetaling og yderligere underskrivende undersøgelse," siger Geist."Det er vigtigt at bemærke, at" ikke-traditionel kredit "ikke kan bruges til at kompensere for negativ" traditionel "kredit. "Han tilføjer, at selvom du kan se oplysninger, der holder håb om, at FHA-forsikrede lån vil være købere med kredit score under 500, er chancerne for det, der faktisk sker, nul.

Et andet plus på et FHA-forsikret lån er, at et FHA-lån, i modsætning til et konventionelt banklåns vilkår, giver dig mulighed for at få de nødvendige kontanter til nedbetaling som gave fra venner, familie eller velgørenhed. FHA vil endda tillade sælger at betale dine lukningsomkostninger, men hvis de gør det, kan det øge dit realkredit rentesats, da det ikke har nok penge til nedbetalingen at gøre dig mindre lånværdig.

Hvilken ulempe?

Før du beslutter dig for at forfølge et FHA-garanteret lån, overveje nogle af de ulemper. For det første er dine muligheder mere begrænsede end med et almindeligt pant, fordi du kun kan handle med en FHA-godkendt långiver. Det begrænser din evne til at shoppe rundt efter de gunstigste priser og vilkår. "En omhyggelig og komplet sammenligning af låneprodukter, gebyrer og realkreditforsikring er et vigtigt skridt i at bestemme hvilket lån produkt er bedst for dig," bemærker Geist.

FHA-forsikrede lån har caps på lånebeløbet, der varierer efter region. Den absolutte største mængde FHA vil forsikre er $ 625.000, som i større storbyområder kan være begrænsende. Desuden er mange condos udviklinger ikke FHA godkendt, så nogle mindre dyre boligmuligheder er ude af bordet for dig med et FHA lån.

Tænk også på, at selvom de nødvendige kontanter på forhånd kan være lave, vil de nødvendige FHA forsikringspræmier betydeligt tilføje til dine månedlige pantbetalinger, da du bidrager til en HUD-reservefond, der bruges til at afregne bankerne, når en FHA -garanteret realkreditlån går dårligt. Og realkreditforsikringsudbetalinger kan ikke altid være fradragsberettigede, afhængigt af din indkomst.

Foran betaler du et realkreditforsikringspræmie (UFMIP) på 1,75% af baselånet. Derefter kan den årlige præmie på et 30-årigt realkreditlån, som er den mest almindelige FHA-låneperiode, løbe så højt som. 85% af lånebeløbet, hvis du vælger den laveste udbetalingsmulighed. I modsat ende, på et 15-årigt lån med 10% eller mere nede, falder præmien til. 45%.

Derfor søger nogle FHA-lånegarantimodtagere senere at refinansiere deres ejendomme med et konventionelt banklån, når deres kredithistorie er forbedret. For at gøre det og sige farvel til FHA-pantforsikringsbetalingerne, skal du få FHA-godkendelse. "FHA-realkreditforsikringen fortsætter i hele lånets løbetid", siger Geist, "så den primære grund til at refinansiere et FHA-forsikret lån med et konventionelt lån ville være at eliminere realkreditforsikring og / eller for at reducere lånets løbetid . "

På den øverste side er imidlertid det faktum, at FHA-forsikrede realkreditlån antages at betyde, at den, der køber din ejendom næste, kan overtage det fra dig, mens konventionelle realkreditlån generelt ikke er.

"Et antageligt FHA-lån kunne skabe en konkurrencefordel, når det er tid til at sælge, især hvis de nuværende renter er højere end den eksisterende sats på FHA-lånet", siger Geist. "Assumption omkostninger er også lavere end omkostninger forbundet med et nyt lån. "Så din FHA lån kunne potentielt være et incitament, hvis du finder dig selv sælger på et købers marked med stigende renter.

Bundlinjen

FHA-garanterede lån er en del af HUDs mandat til at opmuntre ejerskab. HUD selv laver ikke lånegarantier for individuelle hjem, med undtagelse af HUD § 184 lånegarantier, som kun er tilgængelige for indianere, der køber boliger eller anden fast ejendom. Hvis du har en rimeligt god kredit, men ikke har midler til en forskudsbetaling, kan et FHA-forsikret lån hjælpe dig med at blive et boligejer. Men på grund af begrænsninger på ejendomspris, boligtype og lånevalg - plus den ekstra omkostning ved realkreditforsikring - er du sikkert bedre med et almindeligt realkreditlån, hvis du har nok penge til rådighed. Det hele kommer ned til at udforske dine muligheder fuldt ud og laver matematikken af ​​upfront og levetid omkostninger for hvert lån, du overvejer.

For at lære mere, se

7 Ting at vide om FHA Home Loans, FHAs Minimum Ejendomsstandarder

og Største grunde til at ansøge om et FHA-lån.