Ikke-handlede ejendomsinstitutter (REITs) har gjort mange investorer en masse penge de seneste år. Dette har ført til øget efterspørgsel, men denne type investering er ikke så rosenrød som det ser ud til. Dette betyder ikke, at ikke-handlede REIT'er bør udelukkes fra din investeringsoversigt. Det betyder, at du bliver nødt til at kende deres fordele og ulemper inden du hopper ind.

Ikke-tracerede REIT'er vs. Exchange-Traded REITs

Den største forskel mellem valutahandlede REIT'er og ikke-handlede REIT'er er, at sidstnævnte er illikvide. Faktisk kræver de fleste ikke-handlede REIT'er en minimumslåsperiode på syv år. Det er stadig muligt at indløse penge i nogle tilfælde, men det vil ofte være efter et år, vil kun være mellem 3% og 5%, og indløsningsprogrammer sommetider afslutter. Ikke-handlede REIT'er leveres med gebyr på op til 15%. Salg, kompensation og omkostninger må ikke overstige 10%. De øvrige 5% (potentielt) kommer fra udstederens omkostninger. Nettoomsætningsprocenten går sjældent over 1% på børsnoterede REITs. Begge typer REIT'er skal returnere 90% af deres skattepligtige indkomst til aktionærer i form af udbytte. (For mere se: Bolig-, sundheds- og kontorreparationer .)

Et ikke-handlet REIT har en begrænset investeringstid. Efter at den forudbestemte tidsramme er afsluttet, skal REIT enten liste på en værdipapircentral eller afvikle. Hvis likvidation opstår, kan du se betydelige overskud, eller du kan se en værdi på $ 0. Et byttehandlet REIT har på den anden side ingen forudbestemt tidsramme.

SEC Filings

Ligesom et børsnoteret REIT, skal en ikke-handlet REIT fil med Securities and Exchange Commission (SEC). Mange investorer er ikke opmærksomme på dette, da ikke-handlede REIT'er ikke er noteret på værdipapirudvekslinger. Nøglen her er gennemsigtighed. For at finde ud af alt, hvad du behøver at vide om et bestemt ikke-handlet REIT, skal du gå til SECs EDGAR-database. Find REIT du søger at undersøge og læse sine 10-Q (kvartalsvise) og 10-K (årlige) arkiver. Det kan måske være skræmmende, men det er det ikke. Lad ikke den lille print og fancy terminologi narre dig. Omkring mishmash'en finder du kvalitetsoplysninger om sundhedens REIT. (For mere, se: Top SEC EDGAR værktøjer til nye investorer .)

De fleste investorer bryder sig ikke om at læse SEC-arkiver. Adskille dig selv fra mængden og tag det ekstra skridt, så du kan være en velinformeret investor. Hvis du ikke er komfortabel med at gøre dette, skal du i det mindste leje en finansiel rådgiver til at gøre det for dig.

Når du læser en SEC-fil, skal du kigge efter flere ting: (For mere se: SEC-arkiver: Former du behøver at vide .)

• Hvordan gearet er REIT? (Hvis udlodninger er mere end kontanter fra driften, er der grund til at bekymre sig.)
• Portefølje af ejendomsaktiver (Undersøg disse aktiver separat.Dette bør ikke være for tidskrævende, fordi ikke-handlede REIT'er ofte er nicher i en kategori.)
• Ledelsesteam (Er ledelsen erfaret? Hvis ja, har de været succesrige tidligere?)
• Overhead omkostninger
• Kapitalkostnad

Distributionsbilledet

Fordeling på et ikke-handlet REIT er ikke garanteret. I nogle tilfælde er de suspenderet og sommetider standset helt. Så er der tilfælde, hvor udbytter er finansieret af andres penge - som i andre investorer. Dette er et øjeblikkeligt rødt flag og ikke andet end en Ponzi-ordning. (For mere, se: Ejendomsinvesteringer (REITs) - Analyse af REITs og REIT Performance .)

Du ønsker at sikre, at udlodninger finansieres af huslejer, belægningsgebyrer og lignende. Hvis du finder ud af, at udlodninger kun har været mulige på grund af øget gæld, en dukkert i kontanter eller et nyt salg, kan det være et tegn på, at traditionelle indtægtsfrembringende metoder ikke virker. Dette kunne være et desperat forsøg på at virksomheden kører REIT for at opretholde nuværende distributionsniveauer. Og hvis du opdager, at et REIT låner mere end 100% af nettoaktiverne, angiver det ekstremt gearing og potentialet for misligholdelse.

Andre advarsler

• Hvis et ikke-handlet REIT ikke har arkiveret med SEC, er det et fupnummer. Bliv væk.
• Med et gebyr på op til 15% vil det kun betyde at $ 85.000 af en $ 100.000 investering bliver sat på arbejde. REIT's præstationer skal være ekstraordinære for dig at se en god afkast. Spørg dig selv om denne kapital kunne blive brugt til bedre brug andetsteds.
• Finansinspektionsmyndigheden (FINRA) advarede om unøjagtige og vildledende oplysninger på det ikke-omsatte REIT-marked i maj 2013.
• Sørg for, at et ikke-handlet REIT giver oplysninger om ejendomsspecifikation. Undgå blinde puljer. Invester kun i REITs, hvor du kan vurdere ejendomsværdier.
• Undgå ikke-handlede REIT'er, der sender litteratur uden specifikke detaljer, samtidig med at du lovende ekstraordinære afkast.
• Overvej ejendomsrisici baseret på nuværende markedsforhold. Sørg for at bryde det ned i kategorier. For eksempel er hospitaler sandsynligvis bedre end forstæderne for øjeblikket.
• Undgå private REITs. Disse er kun tilgængelige for akkrediterede investorer (nettoværdi på 1 million dollars eller mere). Da der ikke kræves offentliggørelse til SEC, har du ikke adgang til vigtige oplysninger, som forhindrer dig i at træffe velinformerede beslutninger. (For mere, se: Hvad er risici af ejendomsinvesteringer (REITs)? )

Bundlinjen

Ikke-handlede REIT'er har potentialet til at levere distributioner i årevis. Men af ​​de ovenfor anførte grunde bør dette ses som en ekstremt højrisiko-investering. Der er andre relaterede investeringskøretøjer, der giver meget bedre risiko / belønningsforhold. (For mere se: Hvad er de potentielle faldgruber, der ejer REIT'er? )