Reverse realkreditlån er blevet stærkt kritiseret som en rå aftale for forbrugerne. En af de største klager stammer fra den kendsgerning, at mange enker og enkemænd har mistet hjemmet efter deres ægtefæller døde. Hvorfor er dette sket, og kan det ske for dig?

(For en oversigt over det grundlæggende, se Hvordan virker et omvendt realkreditlån? ).

Timing er nøglen

Sandsynligheden for, at din overlevende ægtefælle kunne miste ejendommen efter din død, afhænger af, hvornår du har taget lånet ud. Forskellige regler gælder for lån udtaget før 4. august 2014 end på lån taget ud den 4. august 2014. Sidstnævnte markerer datoen, som Institut for Bolig og Byudvikling (HUD) ændrede sine omvendte realkreditpolicer.

Denne ændring skete som følge af en retssag anlagt mod en afdeling af ikke-lånende efterladte ægtefæller (det vil sige, at deres navne ikke var omvendte realkreditaftaler), som var blevet fortalt af realkreditmæglere, at de ville være i stand til at fortsætte med at bo i deres hjem efter deres ægtefæller (de officielle låntagere) døde. I stedet var långiverne afskærmende, da de ønskede, at realkreditlånene skulle tilbagebetales, så snart låntageren døde. Denne situation kaldes ofte "yngre ægtefælleproblem", fordi nogle ægtefæller ikke var på pantet fordi de var for unge til at kvalificere sig til et omvendt pant på det tidspunkt, hvor lånet blev taget ud (se Kvalificerer du dig for en omvendt Mortgage? ).

Långiverne var i virkeligheden efter HUDs omvendte realkreditregler. Men i 2013 besluttede en føderal domstol i Bennett et al. v. Donovan at HUDs forordninger overtrådte føderal lov og en långiver ikke kan kræve en efterlevende ægtefælle, der ikke er navngivet på det omvendte realkreditlån, for at foretage øjeblikkelig tilbagebetaling, når deres ægtefælle, den eneste omvendte realkreditlåntager, dør. Vi vil i flere detaljer komme ind på de nye regler om et øjeblik.

Lad os først definere, hvad vi mener med "taget ud før 4. august 2014." Er det den dato, hvor du søgte om realkreditlån? Datoen da du underskrev papirarbejdet? Teknisk set er det hverken faktisk, selv om det er tættere på den førstnævnte end sidstnævnte. Hver gang du ansøger om et lån, der er forsikret af Federal Housing Administration (FHA), uanset om det er en regelmæssig, FHA-boliglån eller et reverse mortgage mortgage-hypotek (mortgage equity mortgage mortgage), er dit lån tildelt det, der hedder et sagsnummer. Det er den dato, hvor sagenummeret er tildelt, der bestemmer hvilke regler der gælder for dit pant. Din lånofficer får dit sagsnummer, som er en unik 10-cifret identifikator tildelt af FHA, efter at agenturet har godkendt din ejendomss adresse og socialsikringsnummer. Du kan finde dette nummer øverst på side 1 i din HECM ansøgning.Derefter skal du kontakte din långiver eller HUD, fordi denne dato ikke er angivet på pantansøgningen for at lære den dato, der er knyttet til dit sagsnummer.

Før 4. august 2014

giver HUD offentligheden kendskab til ændringer i dens bestemmelser gennem dokumenter, der hedder pantbrevsbreve. På tidspunktet for denne skrivelse indeholder pantbrevbrevet 2015-15, udstedt 12. juni 2015, de mest up-to-date regler om ikke-lånende efterladte ægtefæller og HECM'er udtaget før 4. august 2014. I dette brev hedder reverse mortgage lenders kan følge betingelserne i den oprindelige omvendte realkreditkontrakt, når den låntagende ægtefælle dør. Det betyder, at en overlevende, ikke-lånende ægtefælle, hvis hus er dækket af et omvendt realkreditlån udtaget før 4. august 2014, er stadig i fare for at miste hjemmet, hvis hans / hendes låntagende ægtefælle passerer først.

Forpagterbrevet giver dog også realkreditinstitutter et alternativ til at kalde det forfaldne realkreditbeløb (med andre ord krævende øjeblikkelig tilbagebetaling, med risiko for afskærmning om seks måneder). Omvendte realkreditinstitutter har en option kaldet "mortgagee optional election (MOE) assignment", som lader dem overføre ejerskab af det omvendte realkreditlån til HUD. Långiveren vil indgive et krav med HUD for at få det beløb, det ville have fået ved at sælge huset, tilbagebetalt.

Overførsel af realkreditlånet skaber, hvad HUD kalder en "udskydelsesperiode", der tillader en kvalificeret, overlevende ægtefælle at forblive hjemme, så længe han eller hun fortsætter med at opfylde de grundlæggende krav i det omvendte realkreditlån, f.eks. At holde ejendomsskatter gældende , opretholdelse af boligejers forsikringsudbetalinger og opretholdelse af ejendommen i god reparation. Ægtefællen skal være en juridisk ejer af hjemmet og fortsætte med at optage det som hans eller hendes primære bopæl. Han eller hun skal også have været lovligt gift med den låntagende ægtefælle på det tidspunkt, hvor lånet er lukket, og har været gift indtil lånefællens død. Forpligtede af samme køn, der ikke lovligt fik lov til at gifte sig, da det omvendte realkreditlån blev opnået, men som blev gift før låntageren døde har samme rettigheder.

Sproget gør det klart, at overdragelse af ejerskab er en mulighed, ikke et krav for långiveren. Med andre ord eksisterer dette såkaldte "yngre ægtefælleproblem" stadig for husejere, der har udtaget en HECM inden 4. august 2014. Overlevende ægtefæller i denne situation vil måske gerne konsultere en ejendomsadvokat for at udforske muligheder.

Den 4. august 2014

Hvorfor satte par kun én ægtefælles navn på det omvendte realkreditlån i første omgang? Ofte var det at øge omvendt realkreditudbytte, da betalingernes størrelse er bundet til låntagerens alder. Nu er der imidlertid ikke længere nogen fordel for denne strategi. Låneudbytte med nutidens realkreditlån skal baseres på den yngre ægtefælles alder, selvom den ægtefælle er yngre end 62 og dermed ikke gammel nok til at være en medlåner på det omvendte realkreditlån. I henhold til dagens regler, hvis din berettigede ikke-lånende ægtefælle er under 62 år, vil han eller hun blive beskyttet, så længe de opfylder de samme krav til udskydelsesperiode som beskrevet ovenfor.

Hvis du udsteder et omvendt realkreditlån, mens du er gift med en yngre, ikke-lånende ægtefælle, vil han eller hun blive formelt dokumenteret ved lukning som enten en berettiget ikke-låntagende ægtefælle eller en ikke-støtteberettigede ikke-lånende ægtefælle. En berettiget ikke-lånende ægtefælle lever sammen med den låntagende ægtefælle i den primære bopæl en ikke-støtteberettigede ikke-lånende ægtefælle bor et andet sted som hans / hendes primære bopæl. Udskud gælder ikke for den ikke-låntagende ægtefælle, hvis parret skiller sig ud efter at have udtaget HECM. Det gælder heller ikke for en ny ægtefælle en omvendt realkreditlåntager gifter sig efter at have taget lånet ud. De samme regler gælder for engagerede par af samme køn, der ikke lovligt fik lov til at gifte sig, når det omvendte realkreditlån blev opnået, men som blev gift før låntageren døde, fordi disse partnere falder ind under HUDs definition af "berettiget overlevende ikke-lånende ægtefælle. "

The Bottom Line

På trods af de seneste reformer er der stadig situationer, hvor enke eller enke kan miste hjemmet efter hans eller hendes ægtefælles død. Hvis du eller din ægtefælle allerede har udbetalt et omvendt realkreditlån, skal du sørge for, at du forstår, hvilke regler der gælder for din situation. Du vil måske gerne mødes med en ejendomsadvokat eller finansiel planlægger for at finde en løsning, hvis du er i fare.

Når datoen for dit omvendte realkreditlån er, skal du bare være opmærksom på, at den overlevende, ikke-lånende ægtefælle ikke må modtage yderligere provenu efter, at låntageren dør. Dette vil ikke være et problem, hvis låneprovenuet var opnået som et fast beløb, men det kunne være et problem, hvis de omvendte realkreditmidler var blevet leveret som en strøm af månedlige betalinger eller som kredit. Hvis du tager et omvendt realkreditlån i dag, især hvis kun en ægtefælle bliver opført som låntager, bør du overveje, om opsætningsoptionen muligvis giver den mest økonomiske sikkerhed.

(For at lære mere om realkreditlån, læs En vejledning til skatter og reverse-realkreditlån og Plukning af den rigtige Reverse Mortgage Lender .)

Bemærk: De her beskrevne regler gælder kun Ansøg om boliglån konverteringslån (HECM). Disse er de mest almindelige af de tre typer af realkreditlån langt og de eneste, der er forsikret af FHA. Hvis du er en af ​​cirka 5% af omvendte realkreditlåntagere, der har et enkeltforrentet realkreditlån eller et proprietært realkreditlån, skal du gennemgå dit lånepapirarbejde for at se, om problemerne beskrevet i denne artikel gælder for din situation.