Har du egen fast ejendom, som du lejer ud? Ud over muligheden for løbende indkomst og kapitalforhøjelse tilbyder sådanne investeringer fradrag, som kan reducere indkomstskatten på dit overskud. Men først, hvilken slags fast ejendom investor er du: en passiv investor eller fast ejendom professionel? I denne artikel vil vi vise dig, hvordan din klassificering kan gøre en stor forskel i antallet af skattelettelser, du får.
Hvis du bruger størstedelen af ​​din tid i ejendomsbranchen som ejendomsmægler, er dit lejebeløb ikke passivt. Det betyder, at dine tab er fuldt fradragsberettigede mod alle indkomster, passive og ikke-passive. Ellers er dine tab passive og kun fradragsberettigede op til $ 25.000 mod din huslejeindtægt (fradragsfaser, hvis din ændrede justerede bruttoindkomst (MAGI) er mellem $ 100.000 og $ 150.000. Imidlertid kan tab på mere end $ 25.000 overføres til det følgende år.

IRS definerer en fast ejendom professionel som en person, der bruger mere end halvdelen af ​​hans eller hendes arbejdstid i udlejningsvirksomheden. Dette omfatter ejendomsudvikling, opførelse, erhvervelse og ledelse. Du skal også bruge mere end 750 timer om året på at arbejde med dine ejendomsleje. (Se Investering i fast ejendom og Tips til den potentielle udlejer .)

Fælles indtægtskilder
Lejeindtægter
Penge du modtager til leje, anses generelt for skattepligtige i det år, du modtager det, ikke når det var forfaldent eller optjent; Derfor skal du inkludere forskud som indkomst.

Antag f.eks. At du udlejer et hus til $ 1, 000 pr. Måned, og du kræver, at nye lejere betaler første og sidste måneders leje, når de underskriver en lejekontrakt. I dette tilfælde skal du deklarere de $ 2, 000, du har modtaget som indkomst, selvom en $ 1 000 af den $ 2 000 dækker en periode, der kan være flere år i fremtiden.

Lejebetalinger
Udgifter, som din lejer betaler for dig, betragtes som indtægt. Det vil f.eks. Omfatte en nødreparation på et køleskab, som en lejer skal have gjort, mens du er ude af byen. Du kan derefter trække reparationsbetalingen ud som en lejeudgift.

Handel for tjenesteydelser
Din lejer kan tilbyde at bytte sine ydelser i bytte for udlejning. Du skal dog inkludere en retfærdig markedsværdi af ydelserne som indkomst. For eksempel, hvis din lejer tilbyder at male huslejen i bytte for en måneds husleje (værdiansat til $ 1 000), skal du inkludere $ 1 000 som indkomst, selvom du ikke faktisk modtog pengene. Du vil dog være i stand til at fradrage $ 1, 000 som en udgift.

Sikkerhedsindskud
Sikkerhedsindskud er ikke skattepligtige, når du modtager dem, hvis hensigten er at returnere disse penge til lejeren ved afslutningen af ​​lejekontrakten.Men hvad nu hvis din lejer ikke lever op til lejevilkårene?
For eksempel, antag at du opkræver et depositum på $ 500, og så flytter din lejer ud og efterlader huller i væggene, der koster $ 400 for at reparere. Du kan fratrække det beløb fra sikkerhedsstillelsen i løbet af året, hvor du returnerer det. På den tid skal du dog inkludere den $ 400, som du plejede at reparere væggen som indtægt. Du vil også kunne vise $ 400 som en fradragsberettiget udgift.

Reparationer Vs. Forbedringer
Lejeejendomsejere kan antage, at alt hvad de gør på deres ejendom, er en deducible udgift. Ikke så , ifølge IRS.

En reparation holder din udlejningsbolig i god stand og er en fradragsberettigede udgift i det år, du betaler for det. Reparationer omfatter maling, fastsættelse af et brudt toilet og udskiftning af en defekt lyskontakt. Forbedringer på den anden side tilføjer værdi til din ejendom og er ikke fradragsberettigede, når du betaler for dem. Du skal inddrive omkostningerne ved forbedringer ved at afskrive udgifterne over din ejendoms forventede levetid. Forbedringer kan omfatte et nyt tag, gårdhave eller garage.

Derfor bør du foretage reparationer, da problemerne opstår i stedet for at vente, indtil de forøger og kræver renovering.

Almindelige fradrag
Lånekostnader
Udgifter til at opnå et realkreditlån er ikke fradragsberettigede, når du betaler dem. Disse omfatter provisioner og vurderinger. Du kan dog afskrive dem i løbet af dit pant.

Når du begynder at lave pant i betalinger, husk at ikke hele betalingen er fradragsberettiget. Da en del af hver betaling går mod at betale ned hovedstolen, er dette beløb ikke en fradragsberettiget udgift; Den del, der betales mod renter, er fradragsberettiget. Dit pantfirma sender dig et Formular 1098 hvert år, der viser, hvor meget du har betalt i renter hele året. Dette er fradragsberettiget. Også, hvis en del af din betaling omfatter penge, der går ind på en escrow-konto for at dække skat og forsikring, skal dit realkreditfirma også rapportere det til dig.

Rejseudgifter
De penge du bruger på rejser for at samle husleje eller vedligeholde din udlejnings ejendom er fradragsberettiget. Men hvis formålet med turen var for forbedringer, skal du inddrive denne udgift som en del af forbedringen og dens afskrivninger.

Du har to valgmuligheder for, hvordan du trækker rejseudgifter: de faktiske udgifter eller standardkørslen. Du kan læse mere om IRS 'krav og nuværende kilometertillæg i Offentliggørelse 463 .

Andre fælles udgifter
Ud over reparationer og afskrivninger er nogle af de andre fælles udgifter, du kan fradrage, følgende:

• Forsikring
• Skatter
• Plænepleje
• Skatteafdragsafgift
• Tab af kausaliteter (orkan, jordskælv, oversvømmelse osv.) Eller tyveri

Condominiums and Cooperatives
Hvis du ejer et lejebolig eller kooperativ, har hver især nogle særlige regler.

Condominiums
Med et ejerlejlighed kan du betale gebyrer eller vurderinger for at tage sig af almindeligt ejet ejendom.Dette omfatter bygningens struktur, lobbyer, elevatorer og rekreative områder.

Når du udlejer din ejerlejlighed, kan du fratrække udgifter, såsom afskrivninger, reparationer, renter og skatter, der vedrører den fælles ejendom. Men som med en enkeltfamilieudlejning kan du ikke fratrække penge brugt på kapitalforbedringer, sådan en vurdering for en cabana på klubhuset. I stedet skal du afskrive dine omkostninger ved enhver forbedring i forhold til dens forventede levetid.

Kooperativer
Udgifter, du har til en kooperativ lejlighed, du udlejer, er fradragsberettigede. Dette omfatter de vedligeholdelsesgebyrer, der betales til kooperativ boligselskab. Kapitalforbedringer behandles forskelligt - du kan ikke fratrække omkostningerne ved forbedringen, og du kan heller ikke afskrive det. Du skal tilføje omkostningerne ved forbedringen til dit omkostningsgrundlag i selskabets beholdning. Dette vil reducere din gevinst ved salg af lejligheden.

Bevar gode optegnelser
Under IRS 'skema E er der plads til mange kategorier af udgifter. Derfor giver IRS dig fleksibilitet i de varer, du kan fradrage. Men vær forberedt på at sikkerhedskopiere dit krav, og sørg for at bryde ud udgifter, der er til reparation og vedligeholdelse fra de, der er kapitalforbedringer. Husk, at penge, du bruger på forbedringer, kunne reducere din skatteforpligtelse, når du sælger.

Hvis du hævder at være en ejendomsmægler, skal du også holde dokumentation (aftalebøger, dagbøger, kalendere, logfiler osv.) For at bevise din aktive deltagelse og den tid, du bruger på dine ejendomme hvert år.

Alt i alt er der ret mange typer af fradrag til rådighed for fast ejendom investorer, og det er vigtigt at vide, hvilke du kvalificerer dig til.

For at læse mere om huslejer, se Vil dit boligudbud forlade dig med skattechok? , Leje eller købe? De finansielle problemer - Del 1 og Del 2 .