Efter den store depression i 1929 var få familier i stand til at købe boliger, og mange, der tidligere havde ejet boliger, mistede dem til tvungen salg og afskærmning. Realkreditordninger var vanskelige at mødes, og lån var begrænset til 50% af ejendommens markedsværdi. Efter tre til fem års rentebetalinger blev en endelig ballongbetaling, der i det væsentlige udgjorde hele lånets hovedstol, forfalden.

I 1934 blev Federal Housing Administration oprettet for at hjælpe med med at trække nationen ud af depression og øge boligejendommen ved at stille realkreditlån til rådighed for flere mennesker. FHA-programmet sænkede betalingskravene; kvalificerede låntagere baseret på deres evne til at tilbagebetale et lån (i stedet for hvem de vidste); etablerede lånets afskrivningsplan, hvor både hovedstol og rentebetalinger foretages hver måned og indførte længere lånevilkår.

I dag leverer FHA realkreditforsikring på lån til enkeltfamiliehuse og flerfamiliehuse foretaget af FHA-godkendte långivere i USA og dets territorier. Det er vigtigt at bemærke, at FHA er et realkreditforsikringsselskab, ikke en pant långiver: FHA forsikrer lån, så långivere kan tilbyde bedre tilbud. Mange første gang og gentage homebuyers kan kvalificere sig til FHA-lån, der typisk har lavere nedbetalinger, rimelige kreditforventninger og mere fleksible indkomstkrav. Her ser vi på de vigtigste grunde til, at et FHA-lån kan være rigtigt for dig.

Nedre betalinger

Hvis du ikke har mange penge gemt til en forskudsbetaling, kan et FHA-lån være et godt valg. Nedbetalingen på et FHA-lån kan være så lavt som 3,5% af købsprisen for hjemmet. Så hvis for eksempel købsprisen er $ 200 000, kan du få et pant med så lidt som $ 7 000 ned ($ 200 000 X 3 5% = $ 7 000). Du betaler 20% ned (eller $ 40.000 for det samme $ 200.000 hus) på mange konventionelle realkreditlån. For nogle mennesker kan en FHA-pant være forskellen mellem at blive et boligejer og fortsætte med at leje.

Lav nedbetalinger kommer til en pris. Uanset om du har et konventionelt eller FHA-lån, skal du betale for realkreditforsikring, hvis du lægger mindre end 20%, enten i form af privat realkreditforsikring (PMI) for konventionelle lån eller et realkreditforsikringspræmie (MIP) for FHA lån. (FHA-lån kræver også et engangsbeløb på forhånd, når lånet udstedes.) Den sats du betaler afhænger af lånets længde, låneværdien (LTV) og størrelsen af ​​lånet.

Nylige ændringer påvirker, hvor længe låntagere skal betale MIP'er på FHA-lån. Hvis dit FHA-lån stammer fra den 3. juni 2013, kræver FHA, at du betaler MIP i fuld fem år, før de kan tabes, hvis din låneperiode er over 15 år, og så kun hvis lånebalancen når 78% af Hjemets oprindelige pris (købsprisen angivet på dine pantdokumenter).

For lån, der er opstået efter den 3. juni 2013, gælder nye regler: Hvis din oprindelige LTV var 90% eller mindre, skylder du MIP i 11 år eller indtil lånets udløb, alt efter hvad der sker først ; Men hvis din LTV var større end 90%, betaler du MIP for hele låneperioden eller 30 år. Dette er dyrere end PMI for et konventionelt lån, som normalt kan annulleres, når din egenkapital i dit hjem når op på omkring 20%. Se

Sådan fjerner du privatforsikring for detaljer. Høj gældsindkomstforhold

Et gældsforhold (DTI) måler det beløb, du har i forhold til din samlede indtægt. Långivere, herunder realkreditinstitutter, bruger DTI som en måde at vurdere din evne til at styre de betalinger, du foretager hver måned, og tilbagebetale de penge, du har lånt.

For at beregne din DTI, opgør din samlede tilbagevendende månedlige gæld (inklusive realkreditlån, studielån, auto lån, børnebidrag og kreditkortbetalinger) og divider med din brutto månedlige indkomst (hvad du tjener hver måned før skat og andre fradrag er taget ud). Hvis din samlede tilbagevendende månedlige gæld f.eks. Er $ 2 000, og din brutto månedlige indkomst er $ 6 000, vil din DTI være 33% ($ 2, 000 ÷ $ 6 000 = 0,33 eller 33%).

En lav DTI viser en god balance mellem gæld og indkomst. Långivere som antallet, der er lave, siden låntagere med et lavere gældsforhold er mere tilbøjelige til at styre månedlige gældsbetalinger. En høj DTI viser på den anden side, at du har for meget gæld til din indkomst.

Generelt er 43% den højeste DTI, du kan få og stadig får et almindeligt pant. FHA har dog en vis fleksibilitet og giver visse låntagere mulighed for at have DTI'er så højt som 56% eller 57% - for eksempel dem, der kan foretage en stor forskudsbetaling, eller dem, der har betydelige besparelser og solide kredithistorier. Hvis du har samme brutto månedlige indkomst på $ 6,000 fra det foregående eksempel, kan din samlede tilbagevendende gæld være så høj som $ 3, 420 for at kvalificere dig til et FHA-lån, mod $ 2, 580 for et konventionelt lån.

Lavere kredit score

En kredit score er et tal, der hjælper långivere med at evaluere din kredit rapport og vurdere, hvor risikabelt det er at udvide kredit eller låne penge til dig. Långivere får din kredit score fra de tre store kreditrapporteringsbureauer - Equifax, Experian og TransUnion. Den mest anvendte kredit score er FICO-scoren, som er baseret på fem faktorer:

35%: Betalingshistorik

1. 30%: Beløb skyldige
2. 15%: Kreditens længde
3. 10%: Ny kredit og nyligt åbnede konti
4. 10%: Kredittyper i brug
5. Generelt er kreditkravene for FHA-lån mere afslappede end for konventionelle lån. Selv om der tages hensyn til andre faktorer, er der brug for en kredit score på mindst 580 for at modtage maksimal finansiering. Hvis din kredit score er mellem 500 og 579, vil du sandsynligvis stadig blive godkendt (afhængigt af de andre faktorer), men du skal foretage en større forskud (f.eks. 10%).

Hvis du har en ikke-traditionel kredit historie eller utilstrækkelig kredit, kan du stadig kvalificere dig til et FHA-lån, hvis du opfylder visse krav; Faktisk kan din långiver muligvis godkende et FHA-lån, selvom du ikke har en kredit score.Disse situationer vurderes fra sag til sag (kontakt din långiver for detaljer om din særlige situation).

Bottom Line

FHA forsikrer boliglån i hele USA og dets territorier, herunder Guam, Puerto Rico og De Us Virgin Islands. For at kvalificere sig til et FHA-lån skal ejendommen være din primære bopæl og skal være ejerbolig (dvs. du skal bo der). Mange første gang og gentage homebuyers kan kvalificere sig til FHA-lån, selv med lavere kreditscorer og / eller højere gældsindtægter, end du har brug for til et almindeligt pant.

Der er mange typer FHA-lån, og satser og nøjagtige krav kan variere af långiver. Et realkreditlån er en langsigtet finansiel forpligtelse, og man bør være opmærksom på at forstå de forskellige låneprodukter, der er til rådighed, og dine særlige muligheder, før de træffer beslutninger. Læs

Er et FHA Mortgage stadig et godt køb? før du forpligter dig til en.