Du har sikkert hørt Case-Shiller Index nævnt gentagne gange i nyhederne. Måske ved du, at det har noget at gøre med boligpriserne og boligmarkedet. Men hvad er dette indeks, nøjagtigt, og hvordan påvirker det dig?

Hvad er Case-Shiller-indekset?
Case-Shiller Index blev udviklet i 1980'erne af tre økonomer: Allan Weiss, Karl Case og Robert Shiller. Trioen dannede senere et firma for at sælge deres forskning; dette firma blev købt af Fiserv, Inc., som tabulerer dataene bag indekset. Dataene distribueres derefter af Standard & Poor's.

Indekset, formelt kendt som S & P / Case-Shiller-boligprisindekset, er faktisk slet ikke et indeks. Der er virkelig flere indekser:

• Det nationale boligprisindeks, der dækker ni store folketællingsafdelinger. Den beregnes kvartalsvis og offentliggøres den sidste tirsdag i februar, maj, august og november.
• Kompositindekset 10-byer, der dækker Boston, Chicago, Denver, Las Vegas, Los Angeles, Miami, New York, San Diego, San Francisco og Washington, DC.
• Den sammensatte indeks i 20 byer, der omfatter alle de ovennævnte byer samt Atlanta, Charlotte, Cleveland, Dallas, Detroit, Minneapolis, Phoenix, Portland (Oregon), Seattle og Tampa.
• Tyve individuelle metroarealindekser for hver af de ovennævnte byer.

Indekserne, bortset fra det nationale indeks, offentliggøres den sidste tirsdag i hver måned kl. 9.00 EST. Der er en to-måneders forsinkelsestid i de data, der er rapporteret, så rapporten udstedt i maj dækker kun hjemme salg gennem marts.

Hvert indeks måler ændringer i priserne på enkeltfamilie, fritliggende boliger (også kendt som huse) ved hjælp af gentagelsesmetoden, der sammenligner salgspriserne for de samme ejendomme over tid. Nybyggeri er udelukket - da disse huse ikke tidligere er solgt, er der ingen måde at beregne, hvordan deres salgspriser har ændret sig, før de har haft to ejere (på hvilket tidspunkt er de ikke længere nybyggeri). Condos og co-ops er ikke inkluderet i nogen af ​​de store indekser; Der er dog et separat lejlighedsindeks, der sporer lejlighedspriser på fem store markeder: Boston, Chicago, New York, Los Angeles og San Francisco.

De typer af salg, der spores af Case-Shiller indekserne hedder armlængdesalgstransaktioner. Disse er transaktioner, hvor boligen blev solgt til markedsværdi, og salgsprisdataene kan bruges til at få et præcist snapshot af boligmarkedet. En transaktion, hvor en moder solgte sit hjem til sin søn til en gunstig pris under markedsprisen, ville ikke indgå i noget Case-Shiller-indeks, fordi det ikke nøjagtigt afspejler den generelle boligmarkedsaktivitet. Afskærmning salg er inkluderet i indekserne fordi et salg mellem en bank og en person betragtes som både armlængde og et gentagelsessalg.

Også ekskluderet fra indekset er ejendomme, hvis betegnelse ændres (en ejendom, der for nylig blev betragtet som et hus, men som nu er et lejlighedshus, ikke inkluderet), er salget lige før eller efter en ejendom ændret dramatisk (som en to- soveværelse hus renoveret til et fem-værelses hus) og transaktioner, der ser ud til at have datafejl (et hjem, der en gang solgt til $ 100.000 senere rapporteret som solgt til $ 10.000, for eksempel).

Hvorfor Home Prices Matter
Selvfølgelig, hvis du ønsker at købe eller sælge en bolig, vil du være interesseret i, om boligpriserne går op eller ned og med hvor meget. Hvis du sælger og priserne ser ud til at være stigende, kan du holde op med at sælge, mens du venter og se om priserne fortsætter. Hvis du køber, og du ser prisen gå op, vil du måske øge din købsbeslutning, mens der stadig er tilbud på at blive haft. Eller hvis priserne falder, vil du måske se, om du kan holde af med dit køb, mens priserne fortsætter med at synke. Selvfølgelig kan ingen person eller indeks virkelig forudsige, hvad der vil ske med hjemmepriser.

Selvom du ikke køber eller sælger et hjem, er boligpriserne en indikator for, hvordan den bredere økonomi udfører. Har folk tillid til, at det nu er en god tid at lave en stor, dyr investering? Hvor godt er en bestemt geografisk region, der udfører økonomisk? Hvordan er virksomheder, der har en stor andel i boligbranchen, der udfører? Case-Shiller Index giver indsigt i alle disse spørgsmål.

Det er endda muligt at udnytte boligpriserne indirekte ved at investere i futures og muligheder for S & P / Case-Shiller Home Price Indexes (CSI). Denne type investering anbefales til virksomheder som ejendoms- og ejendomsudviklere, banker, realkreditinstitutter og hjemmeudbydere for at hjælpe dem med at mindske risikoen for deres store indsatser i boligsektoren. Selv virksomheder, der har lidt eller ingenting at gøre med boliger, vil måske investere i disse produkter for at diversificere de investeringsrisici, de udsættes for.

Endelig har mange mennesker mindst lige så meget, hvis ikke mere, investeret i deres hjem, som de gør i aktier. Hjemprisbevægelser har således en betydelig indvirkning på den samlede værdi af deres porteføljer.

Alternative boligindekser
Case-Shiller-indekserne, men måske de mest kendte, er ikke de eneste, der sporer boligpriser.

Det U. S. Federal Housing Finance Agency (FHFA) offentliggør et kvartalsvis boligprisindeks, som det har klogt betegnet HPI (eller boligprisindeks). Det bruger Case-Shiller gentagelsesmetode til sine beregninger, men det dækker 363 storbyområder og omfatter refinansieringer, ikke kun salg. Ifølge FHFA dækker dette indeks kun "enkeltfamilieejendomme, hvis pant er købt eller securitiseret af Fannie Mae eller Freddie Mac siden januar. Meget store realkreditlån kendt som jumbo-realkreditlån købes eller securitiseres ikke af Fannie Mae eller Freddie Mac, så disse realkreditlån er ikke medtaget i indekset.

Et firma kaldet First American CoreLogic producerer LoanPerformance Home Price Index . Det bruger også gentagelsesdata, men er meget mere omfattende. Ifølge selskabets hjemmeside dækker deres data "6, 070 postkoder (58% af den samlede amerikanske befolkning), 519 Core Based Statistical Areas (CBSA, 85% af den samlede amerikanske befolkning) og 898 amter (81% af den samlede amerikanske befolkning) placeret i alle 50 stater og District of Columbia. "

IAS360 House Price Index udkommer månedligt og dækker prisudviklingen i fire amerikanske folketællingsregioner, ni amerikanske folketællingsafdelinger og 360 amerikanske amter for single- familie fritliggende hjem salg. Selvom IAS360 kun omfatter våbenlængde-transaktioner, anvender den ikke Case-Shiller-metoden og siger, at "det begrænser det betydelige antal transaktioner, der er tilgængelige for at definere udviklingen, der kan forværres under langsommere markedsforhold." IAS360 bruger i stedet proprietær teknologi, fordi den mener, at dens amt-niveau-data er mere nyttige end datasporing "brede geografiske områder". Et centralt aspekt af indekset er, at det offentliggøres med kun en månedsforsinkelse sammenlignet med Case Shiller's to måneders lag, hvilket gør det til en timelier indikator. Udenlandske boligprisindekser

Desuden er USA ikke det eneste land, der producerer boligprisindekser. Her er et par eksempler på andre lande, der producerer boligindekser:
Canada

• 's hovedindeks er National Composite House Price Index . Det bruger også gentagelsesmetoden, og den kombinerer data fra salg af en familie hjemme i Vancouver, Calgary, Toronto, Ottawa, Montreal og Halifax. Irland
• s permanent tsb House Price Index er produceret af den irske bank permanent tsb, som ejer omkring 20% ​​af landets boliglån. Dette indeks tager højde for et hjems størrelse, type, placering og andre karakteristika ved hjælp af en kompleks teknik kendt som multivariabel lineær regressionsanalyse.
• 's hovedindeks er Halifax House Price Index , opkaldt efter Halifax, U. K.s største realkreditgiver. Det bruger også multivariate lineær regressionsanalyse. Konklusion Case-Shiller-indekset er et udbredt og respekteret barometer på det amerikanske boligmarked og den bredere økonomi. Nu hvor du forstår hvad det er og hvorfor det er vigtigt, næste gang du læser avisen eller ser på nyhederne, kan du måske betale lidt mere opmærksomhed, når du hører om Case-Shiller Index.