Investering i fast ejendom fortsætter med at være en af ​​de bedste måder at opbygge velstand og skære skatter på. Fordele omfatter evnen til at inddrive omkostningerne ved indkomstproducerende ejendomme gennem afskrivninger, at bruge 1031 børser til at udskille overskuddet fra ejendomsinvesteringer og låne mod fast ejendom til at foretage yderligere investeringer eller til andre formål. Derudover kan boligejere drage fordel af fritagelse for personlig ophold, som beskytter fortjenesten ved salg af en personlig bolig fra kapitalgevinster, samt fradrag for realkreditrente. Læs videre for at finde ud af, om en eller en kombination af disse strategier passer til dig. (For baggrundsinformation læs Investering i fast ejendom .)

- 9 ->

TUTORIAL: Udforskning af ejendomsinvesteringer

Afskrivninger
Du kan inddrive omkostningerne ved indkomstproducerende udlejningsejendomme gennem årlige skattefradrag kaldet afskrivninger. Internal Revenue Code definerer afskrivningsfradrag som en rimelig godtgørelse for udmattelse eller slitage, herunder en rimelig godtgørelse for forældelse.

Ejendomsinvestorer anvender generelt en afskrivningsmetode kaldet Modified Accelerated Cost Recovery System (MACRS), hvor boligleje og strukturelle forbedringer afskrives over 27 5 år, mens apparater og andre inventar afskrives over 15 år. Afskrivningsomkostninger resulterer ofte i et nettotab på investeringsejendomme, selvom ejendommen faktisk producerer et positivt pengestrømme. Dette tab, såvel som udgifter, såsom forsyningsselskaber og forsikring, er rapporteret på skema E, føderal indkomstskatformular 1040, og fratrukket almindelig indkomst.

1031 Udvekslinger

1031-udvekslingen, der er opkaldt efter sektion 1031 i Internal Revenue Code, giver investorerne mulighed for at udskille skatter ved at sælge en investeringsejendom og bruge egenkapitalen til at købe en anden ejendom eller egenskaber af lige eller større værdi. Denne udveksling skal ske inden for en nærmere angivet periode. Selvom en 1031-udveksling stort set kan omfatte forskellige typer af ejendomme, vedrører langt de fleste transaktioner fast ejendom. (Læs mere om denne type udveksling, læs
Smart Real Estate Transactions .)

Ejendomsforskrifter

For at kunne gennemføre en 1031-udveksling skal ejendommene opfylde følgende kriterier:
Den samlede værdi af udskiftningsegenskaberne skal være lig med eller større end den for de afståede egenskaber.

• Egenskaberne i transaktionen skal være lige så venlige, hvilket betyder, at fast ejendom ikke kan udveksles til en anden form for aktiv, såsom en ejendomsinvesteringsfond (REIT). (For mere information om REITs, læs
• Grundlaget for REIT Skat. ) De udvekslede ejendomme skal holdes til "produktive formål i erhvervslivet eller handel" (en investering).
• Eventuelle kontanter eller ejendomme, der modtages via transaktionen, der ikke betragtes som en slags ejendom, betragtes som boot og er underlagt beskatning.

Cash boot omfatter ikke kun penge, men også fysisk ejendom, såsom inventar. Lånestart refererer til enhver gældsreduktion, der opnås gennem transaktionen. Således skal størrelsen af ​​den gæld, der antages med erstatningsejendommen, være lig med eller større end værdien af ​​den gæld, der er pensioneret, når den afståede ejendom sælges. (For mere om lige så venlige udvekslinger læs Handelsegenskaber for at holde skattemesteren ved bugten .) Investor Regulations

Investoren skal bruge en kvalificeret mellemmand. En kvalificeret mellemmand er en agent, som letter udvekslingsprocessen i 1031, stort set ved at holde netto provenu fra den afståede ejendom, før de geninvesteres i udskiftningsejendommen. Kun en kvalificeret mellemmand kan holde disse midler under udvekslingen. Federation of Exchange Accomodators beskriver den rolle, som den kvalificerede formidler spiller i 1031-udvekslingsprocessen.
Investoren er underlagt to frister:

Femogfyrre dage efter salget af den afståede ejendom skal han levere en skriftlig liste over kvalificeret erstatningsejendomme til en kvalificeret part i udvekslingen, sædvanligvis formidleren. Der er også flere regler, der begrænser antallet af egenskaber, der kan identificeres.

• Derudover skal han købe den samlede værdi af kvalificerende erstatningsaktiver inden for 180 dage efter afsendelse af det afskrevne aktiv eller 180 dage efter forfaldsdatoen for hans selvangivelse for det pågældende år, alt efter hvad der sker først.
• 1031 Exchange, Step by Step

I en typisk transaktion beslutter en investor at sælge en investeringsejendom og investere provenuet fra en gevinst i en anden ejendom.
For at opnå dette på en skatteeffektiv måde indgår investoren en 1031 udvekslingsaftale med en kvalificeret mellemmand og sætter den oprindelige ejendom til salg. Samtidig begynder investoren at søge efter udskiftningsegenskaber.

1. På den dag investor sælger den oprindelige ejendom (den afståede ejendom), er nettoprovenuet efter at have betalt alle udgifter sendt til en særlig konto oprettet af den kvalificerede formidler.
2. Investoren indgår derefter i identifikationsperioden og har præcis 45 dage til at udarbejde en liste over kvalificerede udskiftningsegenskaber og 180 dage at lukke på erstatningsejendommen i udvekslingsperioden.
3. Brug af hele provenuet fra salget af den afståede ejendom lukker investor på den nye investeringsejendom eller ejendomme.
4. Den kvalificerede formidler slår disse midler til titelvirksomheden, den særlige konto er lukket, og transaktionen er afsluttet.
5. Lån mod Home Equity

Investorer, der har opbygget betydelig kapital i enten deres personlige hjem eller investeringsejendomme, kan simpelthen vælge at refinansiere deres ejendomme og trække egenkapital ud for at foretage yderligere investeringer, forbedre hjemmet eller til andre formål.Forskrifterne varierer fra stat til stat.
I et typisk scenario vil en långiver låne 80% af det samlede lån til værdi eller 50% af ejendommens rimelige markedsværdi, alt efter hvad der er mindre. For eksempel på en $ 240.000 ejendom med et $ 100.000 lån, den mest en låntager kunne udtrække er $ 92,000 ($ 240,000 x 80% - $ 100, 000).

Muligheden for at låne vil også afhænge af en låntagers kredit score, deres eksisterende gæld til egenkapitalandel og deres gældsforhold. Mens denne strategi er lidt mere risikabel, for dem der kan klare den ekstra gæld, kan den hjælpe med at opbygge velstand uden at skulle indgå 1031-udveksling eller sælge en ejendom. (For at lære mere om home equity lån, læs

Home-Equity Loan: Hvad det er og hvordan det virker .) Udskudt skat på salget af et hjem

Gevinst ved salget af en skattepligtiges primære personlige bopæl er udelukket fra kapitalgevinstbeskatning på op til $ 500.000 for ægtepar og $ 250.000 for enkeltpersoner, hvis skatteyderen har boet i hjemmet i to af de sidste fem år. Hvis fortjenesten fra salget af en skattepligtiges primære bopæl skal være større end disse undtagelser, kan skatteyderne også investere denne del gennem en 1031-udveksling.
Investorer, der bor i områder, hvor boligværdierne værdsætter, kan bruge en strategi for handel op til både at bygge deres personlige rigdom og minimere skat på samme tid. (For at lære mere om skatteimplikationerne ved at sælge dit hjem, læs

Vil dit hjem salg forlade dig med skattekos? ) Boliglånsrente

Boligejere kan fratrække den del af deres realkreditlån, der kan henføres til rentebetalinger på deres selvangivelser. Disse betalinger er højere i løbet af de første år af realkreditlånet og falder gradvist som realkreditlånet er betalt. (Læs mere i
Skatfradragsforpligtelsen .) Bundlinjen

Der er mange muligheder til rådighed for ejendomsindehaveren, der søger at sælge, samtidig med at man minimerer skatteforpligtelsen.
En 1031-udveksling tillader, at afkastet fra et salg geninvesteres til lige-lignende ejendom.

• Et hjem-egenkapitallån tapper direkte ind i ejendomsværdien og kan bruges til en række formål.
• Salget af en hovedbolig er berettiget til særlig skattebehandling.
• Realkreditrente kan fratrækkes på skat tid.
• Din personlige situation vil diktere hvilken af ​​disse muligheder der passer dig, men nogen af ​​dem hjælper dig med at få mest muligt ud af din investering i fast ejendom.

For relateret læsning, se

En skattepræmie for boligejere .