I august 2015 var den gennemsnitlige salgspris på et nyt hjem solgt i USA $ 353, 400; For eksisterende boliger var gennemsnittet $ 271, 600. Uanset om du køber et nyt eller et eksisterende hjem, er det sandsynligvis den største enkeltinvestering, du nogensinde vil lave - og du skal nok have et pant for at få det til at ske.

I nogle byer er salgspriserne selvfølgelig langt højere end dette. I sommer var median salgsprisen (generelt lavere end gennemsnittet) i San Francisco godt over en million, ifølge ejendomswebsider Zillow og Paragon Real Estate Group. Mange boliger i dyre kvarterer i andre byområder i USA er også nu i den syv-tal-rækkevidde.

Fordi mange typer af realkreditlån har retningslinjer, der begrænser, hvor meget du kan låne, vil størrelsen af ​​det pant du har brug for, påvirke hvilke valg du har. Stigende boligpriser har tvunget flere købere væk fra traditionelle "konformerende" realkreditlån (se nedenfor) og i jumbo-realkreditlån, der kan komme med højere rentesatser og andre krav. Her er nogle muligheder, hvis du er på markedet for et stort penge pant.

Vedligeholdelse af realkreditlån

Hvert år fastsætter Federal Housing Finance Agency maksimalt overensstemmende lånegrænser, der er oprettet i henhold til loven om boliger og økonomiske genopretninger fra 2008, for realkreditlån støttet af Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) og Federal Mortgage Mortgage Corporation (Freddie Mac). Gennem de fleste af USA er de tilsvarende lån begrænset til 417.000 dollars for enfamiliehuse. På visse boligmarkeder med høj pris - herunder Alaska, Hawaii og Us Virgin Islands - grænserne kan være så høj som $ 721, 050, selv om de fleste højprisområder har en lånegrænse på $ 625, 500.

Hvis dit pant er under disse grænser, kan du kvalificere dig til et pant i overensstemmelse. Disse lån er støttet af offentlige og kvasi-statslige organer som Federal Housing Administration (FHA), Veterans Administration (VA), Fannie Mae og Freddie Mac. Ud over lånestørrelsen skal overholdelse af pantsætninger opfylde andre retningslinjer, hvilken faktor i din kredit score og historie, gældsforhold og forholdet mellem lån og værdi. Overholdelse af lån har ofte bedre renter end ikke-overordnede lån, fordi mange långivere anser dem for mindre risikable investeringer, og de kan let købes og sælges på det sekundære realkreditmarked.

Jumbo Realkreditlån

Lån, der overstiger overensstemmende lånegrænser, klassificeres som ikke-overensstemmende eller jumbo-realkreditlån. Da disse lån falder uden for overensstemmelse lånestriktioner, er de ikke støttet af Fannie Mae eller Freddie Mac. Som følge heraf antager långivere mere risikovilligelse for disse lån, og de kan have strengere kreditkrav.Da långivere er mindre sikre, vil de være i stand til at videresælge realkreditlånet på det sekundære marked, de kan opveje deres finansielle risiko ved at opkræve en højere rente.

For nogle år siden ville långivere have krævet en forskudsbetaling på 30% eller derover; Imidlertid er forholdet mellem udbetaling til realkreditværdi afslappet. Nogle store långivere har tilbudt jumbo-realkreditlån med så lidt som 10% eller 15% nede. For at lære mere, se En hurtig guide til Jumbo Mortgages og Jumbo kontra konventionelle realkreditlån: Hvordan de adskiller sig.

FHA Jumbo-lån

FHA yder realkreditforsikring på lån foretaget af FHA-godkendte långivere (FHA laver ikke rent faktisk lånet). FHA udlånsrammer varierer afhængigt af boligtype, og staten og amtet, hvor ejendommen er beliggende. På de fleste områder i USA er lånegrænsen $ 271, 050 for enfamiliehuse; På nogle højprismarkeder kan FHA-lån dog gå så højt som $ 721,050.

FHA-lån kan være en god mulighed, hvis du har en mindre forskudsbetaling og / eller en lavere kredit score. Nedbetalinger kan være så lave som 3% af boligens købspris - men du skal betale for realkreditforsikring, hvis du lægger mindre end 20% (du kan tabe forsikringen, når din værdi-til-værdi forholdet falder under 80%).

Super-Jumbo-lån

Super jumbos gælder typisk for boliglån, der spænder fra $ 2 millioner til $ 20 millioner - og op. Selv om det ser ud til, at långivere ville se super jumbos som superrisiko lån, ser mange långivere dem som gode muligheder. Ifølge Mike McPartland, chef for investeringsfinansiering for Nordamerika hos Citi Private Bank, har super-jumbo-låntagere ofte etableret relationer med banker - ofte privatbankafdelingen, der tilbyder en række wealth management-tjenester. "Chancerne er, at vi kender kunden," siger McPartland. "Vi ved, hvad vi er komfortable til at fremme denne klient. "

En ting, der øger udlånernes tillid, er, at de fleste high-net-låntagere vælger at låne - de har ikke brug for til. Fordi renten er forholdsvis lav, opfatter disse låntagere, at de kan nyde et højere udbytte, der holder deres penge investeret - samtidig med at man undgår kapitalgevinster fra salg af et voksende aktiv. Hvis renten hopper, kan de flytte penge rundt for at betale ned eller betale lånet, eller skifte til en anden lånestruktur.

Mange långivere kræver store nedbetalinger, primært fordi dyre luksushuse undertiden vurderer for mindre end deres købspris. Nogle långivere giver låntagere mulighed for at løfte en del af deres investeringsportefølje i stedet for kontanter: Hvis låntageren misligholder pantbetalingen, kan långiveren sælge aktiverne.

Bundlinjen

Volumenet af jumbo-pantelån udgjorde omkring 93 milliarder dollar i andet kvartal 2015, en stigning på 33% i 1. kvartal, rapporterer Inside Mortgage Finance. Statsstøttede konforme jumbo-lån oplevede også vækst: Samlet mængde var omkring $ 34. 2 milliarder mellem første og andet kvartal - mere end dobbelt så meget som året før.

Hvis dit pant er mere end $ 1 million, er det vigtigt at bemærke, at du ikke får den fulde skatteafgang for realkreditrente. IRS pålægger en $ 1 million lånestørrelse cap; lån, der er større end dette beløb, er fritaget for denne skattefradrag. Det betyder, at du kun kan fratrække renter på den første $ 1 million af dit pant. Hvis du tager et jumbo-pant for $ 1. 5 millioner, der påløber $ 67.000 i renter i løbet af det første år, ville du kun kunne trække fradrag på ca. $ 44.000 - renten fra den første $ 1 million af realkreditlånet.