Fiduciary lov i USA siger, at fiduciaries skal være trofaste og loyale overfor deres kunder. Ofte kræver loven selv fiduciaries at adlyde deres kundes instruktioner. Forbrugerne er mest tilbøjelige til at støde på begrebet "fiduciary responsibility" i samarbejde med finansielle rådgivere og børsmæglere, da disse fagfolk betales forvaltere af andres investeringspenge. Men mange andre arbejdstagere har et juridisk ansvar, herunder ejendomsmæglere.

Realtors skal handle i deres kunders interesse, i det mindste så vidt sådanne interesser er defineret af de juridiske myndigheder. I lægmandens mening betyder det, at en ejendomsmægler skal placere sine klienters interesser forud for sine egne interesser, selvom den praktiske realitet er, at en ejendomsmægler skal handle på en måde, der rimeligt forventes af befolkningen som helhed.

Som enhver, der nogensinde har haft til at liste et hjem, kan attestere, realtors kontrollerer en stor del af processen. Dette kan virke skræmmende for dem, der ikke er eksperter i branchen, da de ikke er kvalificerede til at bedømme, om agenten gør et passende arbejde, eller hvis han måske udnytter deres manglende viden. Fiduciære love hjælper med at afhjælpe en del af denne usikkerhed.

Hvorfor eksisterer fiduciary law

Kernen i alle fiducielle relationer er, hvad økonomer kalder "agenturets problem." I et hovedforbindelsesforhold, som med en potentiel køber og en ejendomsmægler, vil en økonomisk aktør sandsynligvis være privilegeret til meget mere information om udvekslingen end den anden skuespiller. For eksempel er en ejendomsmægler næsten helt sikkert mere vidende om boligmarkedet end agentens klient.

Agenturproblemet eksisterer i næsten enhver sammenhæng. Læger har mere lægelig viden end deres patienter; VVS er bedre eksperter om vand og afløbssystemer end deres kunder; og advokater har mere juridisk erfaring end deres kunder mv. Økonomien er fuld af dilemmaer med primær agenter, fordi arbejdere har tendens til at specialisere sig i entallige, smalle erhverv.

I visse principielle agentrelationer kan en kunde eller en rektor måske mangle den viden, der skal præciseres på forhånd, præcis hvad fiduciary eller agent skal gøre. I tilfælde af en ejendomsmægler skal kunden ofte tage ejendomsmæglerens ord for, hvad resultatet kan eller skal være. Dette placerer klienten i en meget sårbar stilling.

Det er nemt at se, hvorfor kunderne ellers har en tendens til at undgå disse slags relationer; det er bare for risikabelt. Indtast fiduciary lov, som fungerer som en form for forkontrakterende forsikring for hovedstolen og giver også hovedpersoner et potentielt retsmiddel, hvis de mistanke agenter mislykkedes at udføre deres opgaver trofast.

Hvorfor ejendomsmæglere er inkluderet som fiduciaries

Antag, at en ejendomsmægler ikke kan finde en homebuyer på sælgerens ønskede pris. Sælgeren ved ikke, om fejlen repræsenterer agentens manglende indsats, et dårligt boligmarked eller en række andre faktorer. Takket være fiducielle love kan sælgeren udfordre ejendomsmæglerens resultater, hvis sælgeren mener, at ejendomsmægleren ikke kunne arbejde i hans bedste interesse.

Nogle gange handler ejendomsmæglere meget store summer for deres kunder. Ligesom med enhver bank, børsmægler eller finansiel rådgiver holdes ejendomsmægleren til standarden for ansvarlig ansvar for at beskytte kundens økonomiske interesser.

Den potentielle risiko for misbrug er endnu højere, hvis mægleren repræsenterer både køber og sælger i et hjem salg. Mæglerprovisionen er normalt dobbelt under disse omstændigheder, og det er næsten altid baseret på salgsprisen. Der er et tydeligt incitament til mægleren til at favorisere sælgerens interesse snarere end købers interesse.

De fleste mæglere er sædvanligvis velmenende og ærlige, men lovgivningsloven medfører en stærk afskrækkende virkning på dem, der ellers ville udnytte deres ekspertise. Dette er dog ikke altid rigtigt under alle omstændigheder. For at en ejendomsmæglerens agenturaftale skal udløse fiduciary ansvar, skal den udpege køber eller sælger som agentens klient i stedet for blot agentens kunde.

En ejendomsmægleres fiduciære pligter

Ikke alle fiduciære stillinger holdes til samme standard. Forvalterne eller advokaternes fiducielle forventninger kan være meget anderledes end forventningerne til en ejendomsmægler, fordi forholdet mellem kunderne varierer.

Domstole i USA har generelt opregnet seks forskellige fiduciære pligter, som en ejendomsmægler skylder sin klient. Disse omfatter:

1. Trofast bogføring af kundefonde;

2. Offentliggørelse af væsentlige oplysninger

3. Fortrolighed over kundeoplysninger, der kan være vigtige for en kunde under forhandling

4. Lydighed mod alle lovlige ordrer givet af kunden

5. Grundlæggende fiduciær standard for pleje

6. Grundlæggende fiduciær standard for loyalitet.

Der er dog nogle undtagelser. En fiduciary er ikke tvunget til at adlyde en kundes ordrer, hvis ordren selv er ulovlige, eller hvis disse ordrer ellers overtræder fiduciaryens moralske kode.

Hvordan Fiduciary Law fordele ejendomsbranchen

Det er muligt, at en verden uden fiduciary forpligtelse kan medføre alvorlig skade for ejendomsbranchen som helhed. Overvej hvad der ville ske, hvis en boligejer konkluderer med at ansætte en agent er bare for risikabelt, fordi det er meget svært at vide, om han bliver smittet af. Han kan beslutte at forhindre ejendomsmæglere helt og fremmest og liste hans ejendom selv, eller ellers spild tid fra flere fagfolk, mens man forsøger at finde den bedste aftale. I begge scenarier er der sandsynligvis færre boliger opført af fagfolk, færre boliger solgt, mindre effektive markeder og mindre efterspørgsel efter ejendomsmæglere.

Fiduciærlov kan i første omgang virke som en byrde for ejendomsmæglere, men virkeligheden er, at det ansvarlige ansvar er et tillid blandt potentielle kunder. Ikke alene kan en ejendomsmægler legitimt fortælle en potentiel kunde, at han er "bundet af loven til at arbejde i din bedste interesse", men den potentielle kunde forstår, at ejendomsmægleren kan anlægges for domstol. Det er ikke helt en pengene tilbage garanti, men i det mindste reduceres sandsynligheden for, at en køber eller sælger bliver udnyttet i disse situationer.