Ombygning af visse områder af et enfamiliehus er en glimrende måde for villaejere at tilføje øget funktionalitet og skønhed til en ejendom på andres bekostning. Ved at vælge det rigtige projekt for at forbedre dit boligareal, kan en betydelig del af udgifterne videreføres til fremtidige ejere i form af øgede ejendomsværdier. Læs videre for at finde ud af hvordan.

Tænk, før du bygger
Afkastet af investering (ROI) for et givet renoveringsprojekt er en funktion af lokale markedsegenskaber, ejendomsmarkedet, ejendomsmarkedet, når ejendommen sælges og kvaliteten af ​​arbejdet udføres . Historisk og i gennemsnit har visse projekter, som f.eks. Tilsætning af trædæk, køkken og badeværelseopgraderinger og udskiftning af vinduer, vist det største afkast, uanset ejendommens placering eller tilstanden på boligmarkedet.

Men medmindre remodelingsprojektet er beregnet til at løse et strukturelt problem eller konstruktionsfejl, er det usandsynligt, at et boligejer vil tjene penge mere end omkostningerne ved byggeri. Hvis omkostningsgenoprettelsen er lige så vigtig en overvejelse som øget nydelse ved at forbedre ejendommen, bør boligejere overveje smag af potentielle købere, når de beslutter, hvilke projekter der skal forfølges. (Find ud af, hvilke forbedringer i hjemmet vil øge din bundlinie, såfremt du sælger tid i Fix It And Flip It: Værdien af ​​Remodeling .)

For investorer, der ombygger udlejningsejendomme, kan omkostningerne ved at øge ejendommen inddrives ikke kun gennem salg, men også gennem de forhøjede lejepriser, der er bebudet af opdaterede boliger. (Ejendommen er ikke enkel, men der er masser af frynsegoder. Lær mere ved at læse Investering i fast ejendom .)

Boligejere skal imidlertid være forsigtige med hvilke projekter de vælger at gennemføre, da de potentielle værdigevinster kun kan realiseres i det omfang, at der er købere villige til at betale for renoveringen.
Overvej din placering
Når du overvejer nogen form for projekt, er det vigtigt at sørge for, at eventuelle forbedringer er egnede til den pågældende type bolig og lokal ejendom. En fejl, som husejere ofte laver, er at forbedre deres hjem langt over gennemsnittet af naboboliger. Købere er tiltrukket af bestemte kvarterer på grund af de tjenester, der ligger i nærheden, og fordi huse i dette område handler i denne købers prisinterval. Selvom et hus forbedret sig godt over andre i nærheden, kan det stadig have samme eller flere interesser, som andre markedsføres, er det usandsynligt, at det vil give en præmie over gennemsnittet på grund af de ekstra forbedringer.

Ejendomsmæglere vil fortælle dig, at når deprimerede ejendomsmarkeder er igen, er stigninger i procentværdien højere for de gennemsnitlige eller under gennemsnittede priser i et givet kvarter og lavere for huse prissat ved toppen af ​​deres respektive markeder.Det er i disse perioder med øget økonomisk aktivitet og øget fast ejendom efterspørgsel, at forbedringer vil have størst indvirkning på et hjems markedsværdi. (Læs Hvordan rentesatser påvirker ejendomsværdier for at lære mere om denne drivkraft bag boligpriserne.)

Tid vil også have indflydelse på evnen til en forbedring for at øge ejendomsværdierne. Strukturelle eller konstruktionsmæssige forbedringer, såsom bygningsudvidelser eller færdigbehandling af rårum, vil tilføre værdi meget længere end projekter som opdateringer til køkkener og badeværelser eller teknologiske forbedringer, som f.eks. Nye klimaanlæg, fordi disse risici bliver forældede over tid.

Geografisk placering vil også have stor indflydelse på hvilke projekter der vil have den hurtigste eller største tilbagebetaling. For eksempel gør vedligeholdelsestiden og omkostningerne ved svømmehal i grunden det vanskeligt at genoprette omkostningerne ved installationen og i nogle tilfælde reducere den samlede værdi af et hjem. Dette kan dog ikke være tilfældet i sydøst og sydvest USA, hvor lange perioder med meget varmt vejr gør svømmebassiner til en værdifuld tilføjelse for nogle boligejere. (Valg af den rigtige placering kan føre til store overskud - læs mere i Fortjeneste med fast ejendomsspekulation .)

Regeringsincentiver
På grund af fradragsretten af ​​realkreditrente fra indkomstskat kan Uncle Sam bidrage til at subsidiere boligforbedring, hvilket gør bygningskostnaden endnu mindre byrdefuld for ejendomsejere. (Lær hvordan du kan udnytte denne kredit i Skatfradragsafdragelsen .)

For de mindre risikovillige kan ejendomsindehavere, der har akkumuleret tilstrækkelig egenkapital i deres hjem, bruge finansielle instrumenter som f.eks. et cash-out refinansiere eller home-equity lån til finansiering af deres byggeprojekter. Ved hjælp af disse metoder vil de eneste penge, der er nødvendige for at gennemføre de planlagte projekter, være rentebetalingerne for at opretholde lånene, som i de fleste tilfælde er fradragsberettigede. Hovedstolen vil blive tilbagebetalt, når ejendommen endelig sælges. (Er et hus-egenkapitallån en god ide? Find ud af det Home-Equity Loan: Hvad det er og hvordan det virker. .)

Projektafkast på investeringer
Den endelige grund til at tage på ethvert hjem remodeling projekt som en ejer-beboer er nydelsen modtaget fra at bo i et opdateret hjem. For dem der håber at drage fordel af en renovering, er der flere kilder, der giver et indblik i forventet tilbagebetaling for bestemte projekter. For eksempel offentliggør REALTOR® magasinet en årlig "Cost vs. Value" -rapport, der sammenligner omkostningerne ved fælles remodelingsprojekter og viser den payback, som husejere kan forvente. Disse payback estimater er baseret på ejendomsmarkedet fundamentals på det tidspunkt og de gennemsnitlige omkostninger ved byggeri.

Tabel 1 er nationale gennemsnitlige skøn, men boligejerne kan finde mere specifikke oplysninger på Remodeling Online, der giver de samme skøn for forskellige geografiske områder i USA. Disse gennemsnitlige tilbagebetalingsområder for de mest almindelige remodelingsprojekter giver potentielle sælgere en bred indikation af hvilke projekter har størst sandsynlighed for at returnere en stor del af projektomkostningerne ved salg.Differentialer i gennemsnitlige inddrivelser forklares af omfanget og kvaliteten af ​​det udførte arbejde, idet mindre, mindre nyttige projekter ligger i den nedre ende af rækken.

Tabel 1

Projekt	Gns. Gendannelse%
Vedligeholdelse af trædæk	80-85%
Udvendig udskiftning	75-83%
Minor Køkken Remodel	75-83%
Udskiftning af vinduer	75- 80%
Badeværelse Remodel	70-78%
Store Køkken Remodel	70-78%
Loftet Remodel	65-76%
Kælder Remodel	65- 75%
To-etagers tilsætning	65-74%
Garage Tilføjelse	60-70%

Forbedringer, såsom kontor- og soveværelsesombygning havde de største opsvingsområder: fra 50-70% . Den store spredning skyldes forskelle i størrelsen af ​​renoveringen og betydningen rummet har på det overordnede design af hjemmet, såsom gæstesoveværelse mod master suite. (Interesseret i ombygning af en flip? Se Top 5 Must-Haves for Flipping Houses .)

Konklusion
Når man overvejer noget ombygningsprojekt, bør boligejere overveje værdien de vil modtage fra projektet over nogen omkostningsgendannelse, der kan være tilgængeligt fra salg. Men når man overvejer to lige så nyttige ændringer, bør boligejere undersøge lokale ejendomsguider for at afgøre, hvilke projekter sandsynligvis betaler for sig selv. Husk, at større ikke altid er bedre, og at bruge mere sikrer ikke altid en større mængde værdiskabelse. Boligpriserne vil altid afspejle smag af lokale ejendoms købere og de beløb, som købere er villige til at betale i et bestemt kvarter eller underopdeling.