For mange mennesker er deres hjem deres største aktiver - dem, som de måske planlægger at sælge en dag til at flytte til en anden del af landet, opgradere til et større hjem eller hjælpe med at finansiere pensionering. Medmindre du har solgt et hjem i løbet af de sidste par år, kan du ikke indse, at revisioner i skattekodeksen kan påvirke, hvor meget du ender med efter salget. Lær, hvordan de nyeste skattelove vil påvirke dig, hvis du beslutter dig for at flytte.

De gamle regler
Tidligere kunne sælgere udskudte kapitalgevinster på alle fortjeneste, uanset hvor store, så længe de opfyldte følgende to krav:

• Købt en erstatning hjem, der koster mere end det beløb, der modtages for det hjem, der blev solgt.
• Købt udskiftningen inden for to år før eller to år efter salgstidspunktet.

Antag at du havde købt et hjem for $ 200.000 og solgt det om fem år til $ 300.000. Så længe du køber en anden inden for to år for mindst $ 300.000, du kan undgå kapitalgevinst skat på $ 100, 000 profit. Desuden kunne du have videreført denne proces hvert år og potentielt opbygge et ubegrænset antal skattereduktioner. Derefter da du døde, kunne gevinsten have været udslettet på grund af den trinvise opbygning af dine modtagere.

Derudover kunne en sælger, der havde nået 55 år, permanent udelukke op til $ 125.000 i overskud uden at købe et andet hjem.

De nye forordninger

Den 6. maj 1997 trådte skatteforsikringsloven fra 1997 i kraft. Handlingen gik væk med den kontinuerlige ubegrænsede udskudelse af overskud og erstattede den med begrænsede udelukkelser.
Enlige skatteydere kan nu ekskludere op til $ 250.000 i overskud på deres hjem salg. Ægteskabspar, der optræder i fællesskab, kan udelukke 500 000 dollars fra deres skattepligtige indkomst. Alder er ikke en faktor, og du behøver ikke købe et hjem. Når du tager udelukkelsen, kan du købe et billigere hjem eller endda leje en. Endnu bedre vil IRS'en lade dig bruge udelukkelsen hver gang du sælger din primære bolig.

Der er to regler:

Du skal have ejet og brugt hjemmet som din primære bopæl i mindst to ud af de foregående fem år.

• Du har ikke brugt udelukkelsen i de foregående to år.
• For eksempel, antage at et ægtepar havde købt deres hjem for otte år siden for $ 200.000 og boede i det i løbet af den tid. Nu er de klar til at sælge for 450.000.000 dollars og flytte til et større hjem, der koster 400.000 dollars i en billigere del af landet for at rumme deres voksende familie. På grund af udelukkelsen bliver de ikke nødt til at betale kapitalgevinstskat på $ 250 000 profit.

Lad os se 20 år i fremtiden, når vores par ønsker at gå på pension og nedsætte til et lejlighedshus. De sælger deres store hjem til $ 1 million og køber en condo til $ 750, 000.De vil have en kapitalgevinster på 600 millioner dollars ($ 1 million - 400.000 dollars) på husets salg. Men de skal kun betale skat på $ 100, 000 af overskud på grund af $ 500, 000 udelukkelse. De kan bruge den $ 250, 000 i kontanter, der er tilbage, efter at de køber lejligheden, som de ønsker.

Ekstrapoint

De nødvendige to års ejerskab og brug i den femårsperiode, der slutter på salgstidspunktet, behøver ikke at være vedvarende. Derfor, hvis du udlejede dit hjem i løbet af det første, tredje og femte års ejerskab, men levede i det i andet og fjerde år, kan du stadig udelukke.
Der er desuden undtagelser fra den toårige belægningsregel. Disse omfatter: handicap, fordømmelse og skilsmisse.

Hvis udelukkelsen sletter hele din gevinst, behøver du ikke at rapportere salget på din selvangivelse. Ellers skal du indsende transaktionen på skema D. I begge tilfælde skal du sørge for at gemme alle optegnelser i mindst tre år.

Tror ikke, at du kun kan bruge denne udelukkelse, hvis du ejer en enkelt familie, traditionelt hus. Handlingen gælder for enhver bolig, som du betragter som din primære bolig, såsom a:

Husbåd

• Condo eller byhus
• Samarbejdsaftale
• Mobilhome
• Sådan reduceres skatten

Selvom man undgår Skat på en $ 250.000 ($ 500.000 for joint tax filers) fortjeneste er betydelig, det kan nok ikke være nok til helt at kompensere for nogle sælgers gevinster. Der er et par ting, du kan gøre for at øge dit omkostningsgrundlag og reducere din skatteforpligtelse.
Gå tilbage gennem dine optegnelser for at finde ud af om du havde andre tilladte udgifter, herunder:

Afregningsgebyrer eller lukkekostnader, da du købte hjemmet

• Fast ejendom skat, som sælgeren skylder, men som du betalte for og var ikke refunderet
• Boligforbedringer, såsom et nyt tag eller værelse tilføjelse
• The Bottom Line

Endelig se på dine øvrige investeringer. Har du aktier, obligationer eller anden fast ejendom, der er mindre værd end du har betalt for dem? Du kan sælge dem og bruge tabene til at kompensere for kapitalgevinsten i boligsalget.