Boligejere, der ønsker at reducere risiciene for deres investering i hjemmet og / eller dem, der har andre investeringsmuligheder med højere afkast end deres egenkapital, bør overveje at anvende en REX-aftale. Denne kontrakt er et hjem-egenkapital risiko / afkast deling ordning, der gør det muligt for boligen at effektivt sælge egenkapital (uden at sælge huset) og geninvestere pengene. I denne artikel analyserer vi REX & Company's aftale, de finansielle konsekvenser efter skat og kigger på et par eksempler, der kan hjælpe potentielle brugere med at vurdere, om de sandsynligvis vil have gavn af dem eller ej. (Til baggrunds læsning, tjek REX-aftaler Klatre som huspriser fald .)

Skatteeffekter
En REX-aftale ligner en salgskontrakt med en indbetaling (undtagen den har ingen løbetid), idet den er en uudnyttet kontrakt før opsigelsen.

Skattemæssig behandling er ansat på samme måde som for en option. Når kontrakten slutter med salget af huset, betales den forudbetalte del af salget, og den endelige afregningsbetaling fra boligejer til REX & Co. modregner de modtagne salgsprovenu. Så længe den samlede gevinst ved salg ligger inden for det udelukkelige beløb på hovedboligen, vil gevinsten på hækningen ikke blive beskattet.

Der er ingen endelig behandling under den nuværende skattelov, når boligejer opsiger REX-aftalen før et salg. En nettoudbetaling af REX & Co. til boligen (e., Efter den femårige strafferiode) ville dog helt sikkert blive beskattet som almindelig indkomst. En betaling fra husejeren til REX & Co. ved opsigelsen vil højst sandsynligt blive behandlet som et kapitaltab, det samme som lukningen af ​​en optionsaftale.

Breakeven Analyse
Da huslejerne ikke kan indsamle til husprisafskrivninger, hvis aftalen ophører i de første fem år, er kontrakten kun nyttig til langsigtet afdækning. Alligevel kan selv en to- eller treårig aftale være rentabel, hvis de forrige kontanter tjener godt afkast. Du behøver kun kumulative afkast efter afkast på kontanter for at overstige straffen for at komme ud på forhånd. Figur 1 nedenfor viser den maksimale apprecieringsrate, for hvilken boligejerens overskud er nøjagtigt nul i hvert af de første seks år - forudsat en 50% deling af REX-aftalerne og 6% efter skat afkast på den forreste kontant modtaget af boligejer. ( Note : Disse beregninger antager, at betalingerne til REX & Co. ikke er fradragsberettigede.)

Figur 1: Alle beløb udtrykt som en procent af husværdien

Investopedia. com © 2008

Ved denne afkast på kontanter indikerer tabellen, at du ikke bør indgå REX-aftalen, medmindre du har tænkt dig at holde huset mere end to år. Ud over to år kommer du ud foran, selv efter at du har betalt straffen for tidlig opsigelse, så længe husvurdering falder under niveauerne her vist.I betragtning af den høj sandsynlighed for, at priserne falder i løbet af de næste fem år, skal husejere, der ikke planlægger at sælge, drage fordel af en REX-aftale.

Numerisk eksempel
Selvom risikostyringsfordelene ved at bruge REX-aftalen som en hedge er klare, bør en boligejer forstå hele spektret af mulige finansielle resultater. Til dette skal vi analysere resultaterne for de forskellige kombinationer af afkast på kontanter og potentielle ændringer i husværdier. Forudsat at REX-aftalen er udestående i fem år plus en dag, forhindrer boligejerne opsigelsesfristen og vil blive betalt for enhver prisafskrivning.

Figur 2 nedenfor giver udvalget af resultater for en femårsperiode - forudsat at den maksimale 50% delingsaftale er indgået. Denne tabel kan ekstrapoleres til deling af aftaler med mindre procentdel af deling ved at nedskalere resultaterne i overensstemmelse hermed (dvs. en andel på 20% er 2/5 af tabelresultatet). I form af faktiske dollars vil du multiplicere disse procentsatser med den oprindelige værdi af huset ved starten af ​​REX-aftalen.

Figur 2

Investopedia. com © 2008

Hver udbetalingstabellkolonne viser, hvor meget du vil vinde (eller tabe) om fem år med en REX-aftale, såfremt dine afkast på den forudbetalte kontantbetaling modsvarer den sats, der vises øverst i kolonnen. Rækkene svarer til antagelser om de kumulative femårige husprisændringer som vist i venstre kolonne. Antag for eksempel, at du indtastede en 50% delingsaftale, når dit hus var værd $ 1 mio., Og du geninvesterede den forrige betaling til en sats på 6,80% efter skat. Hvis huset faldt til en værdi af $ 900 000 (ned 10%) i slutningen af ​​fem år, vil din gevinst fra REX-aftalen være 106 USD (10,6% af 1 mio. $).

REXs synspunkt
På dette tidspunkt bør man undre sig over, hvorfor REX & Co. ville tilbyde denne aftale. På grund af de lange ledetider i udviklingen af ​​sådanne finansielle produkter er det sandsynligt, at dette blev opfattet og designet, og de finansieringsforpligtelser, der blev opnået, før boligmarkedet blev afkølet i 2007. Produktet kan til sidst trækkes tilbage, hvis finansieringskilderne bliver tilstrækkeligt pessimistiske om boligpriserne. (Lær mere om 2007-pantesmeltning i Brændstoffet, der fyldte Subprime Meltdown .)

Fordele ved institutionelle investorer
Begrebet har grundlæggende appel til institutionelle investorer, fordi disse investorer vil se REX-aftaleinvesteringerne giver dem en diversificeringsmulighed. Dette passer til deres fiduciære opgaver, da de styres af en grundsætning i moderne porteføljeorientering, der siger, at diversificering er meget vigtigt for at minimere risikoen for et givet afkastniveau. (For at lære mere, læs Moderne porteføljeteori: En oversigt .)

Med investeringer i hjemlige investeringer giver en ny mulighed for at diversificere til en aktivklasse, som de ikke tidligere kunne få adgang til. De forventer, at sammenhængen i afkast med deres øvrige investeringer bliver meget lav.Således bør det i teorien reducere deres porteføljes samlede risiko. Uanset om dette er dårlig markeds timing, vil de ikke blive kendt for dem før efter det. Institutionelle investorer giver ofte sådanne problemer lavere prioritet end at forbedre deres anvendelse af portefølje teori. (Fortsæt læsning om diversificering i Introduktion til diversificering og Vigtigheden af ​​diversificering .)

Et andet punkt værd at bemærke er, at REX-aftalen effektivt giver dem en gearet investering i boliger: de får rettigheder til en større procentdel af husets værdiændring, end de skal betale kontant for foran. Aftalen viser sig at svare til ejeren, der låner en del af deres andel til REX & Co. til gengæld for gratis leje på REX og Co.s andel af huset. Denne relativt billige gearing ville give meget godt afkast, hvis husene værdsætter deres historiske lange rater.

Konklusion
REACH-aftalen kan ud fra et husejers synspunkt være en effektiv måde at afdække mod fald i boligpriserne. Dette værktøj giver mulighed for at bevare kapital og mindske risikoen for ejerskab uden at sælge dit hus. For at kunne drage fordel, skal du dog holde huset mindst to år og investere de forreste penge klogt.