Mortgage terminologi fik dig ned? Du må ikke bekymre dig: At finde ud af alle de komplicerede sætninger og ordforråd som "amortisering" og "lån til værdi" er nok til at skræmme enhver låntager. Og hvis du tænker på at refinansiere dit pant, forberede du dig på at lære nogle nye vilkår: "udlån" og en "rate / term refinance." Lad os introducere dig.

Grundlæggende

Tænk først på refinansiering som erstatning af et eksisterende pant med en anden, eller konsolidering af et par pant i et enkelt lån. (For mere om sidstnævnte, Se skal jeg kombinere to realkreditlån til en? ) Ud med det gamle (realkreditlån) og ind i det nye, som de siger. Når du har refinansieret, er dit gamle lån betalt, og en ny er sat på plads.

Der er mange grunde til at overveje refinansiering. At spare penge er den oplagte. I august 2008 havde den gennemsnitlige 30-årige faste realkreditlån en rente på 6,52%. Efter finanskrisen blev satser for den samme slags realkredit praktisk taget skåret i halvdelen. Med en potentiel besparelse på, siger $ 500 om måneden på et hjem på $ 250.000, gav refinansiering mening for mange mennesker. Dette resulterede i en bølge af refinansier, der stadig fortsætter nu flere år senere. Selv en one-point forskel i din sats kunne repræsentere en $ 150 reduktion i din betaling. (For mere om dette emne, se: Skal du refinansiere dit realkreditlån, når rentesatser falder?)

Refinansiering kan også tilbyde en chance for at konvertere din rentetilpasningslån til fast rente, for at låse rentegodtgørelser, især hvis satser ser ud til at være højere.

To typer af lån

Der er to grundlæggende refinansieringslån. Den enkleste og mest lette er den rate / term refinansiering (refi). Ingen faktiske penge skifter hænder i dette tilfælde uden for gebyrerne i forbindelse med lånet. Realkreditlånets størrelse forbliver det samme; Du handler blot dine nuværende pantbetingelser for nyere (formodentlig bedre) vilkår. I modsætning hertil er det nye realkreditlån i et udlånslån, aka cash-out-refinansiering større end den gamle. Sammen med nye lånebetingelser bliver du også avanceret til at finansiere egenkapital ud af dit hjem, i form af kontanter eller til at betale andre gældsforpligtelser.

Du kan kvalificere dig til en rate / term refi med et højere lån-til-værdi forhold. (Det er lettere at få lånet, med andre ord, selvom du er en dårligere kreditrisiko.) Udlånslån er strammere. Hvis du vil have en del af egenkapitalen du har opbygget i dit hjem i form af kontanter, vil det nok koste dig - hvor meget afhænger af, hvor stor egenkapital du har opbygget i dit hjem og din kredit score.

Hvis en låntager FICO-score er 700, er lånetilværdien 76%, og lånet betragtes som udbetaling, kan långiveren tilføje 0.750 point til den up-front omkostninger ved lånet. (Hver långiver er anderledes.) Hvis lånebeløbet var $ 200.000, for eksempel, ville långiveren tilføje $ 1, 500 til kostprisen. Alternativt kan låntageren betale en højere rente - 0. 125% til 0. 250% mere afhængigt af markedsforholdene.

Hvorfor de hårdere vilkår? Fordi cash-out-lån har en højere risiko for långiveren, ifølge Casey Fleming, realkreditrådgiver, C2 Financial Corporation og forfatter af "The Loan Guide: Sådan får du det bedste mulige realkreditlån. "" Statistisk er en låntager meget mere tilbøjelig til at gå væk fra et hjem, hvis han kommer i problemer, hvis han allerede har trukket egenkapital ud af det. Det er især sandt, hvis han har trukket mere ud end han oprindeligt investerede i forskuddet. Derfor er ethvert lån, der betragtes som cash-out, prissat højere for at afspejle denne risiko, indtil der er så meget egenkapital, at låntageren ikke sandsynligvis vil gå væk længere. "

Men en højere kredit score og lavere lån-til-værdi forhold kan skifte tallene væsentligt i din favør. For eksempel vil en låntager med en kredit score på 750 og et lån til værdi-værdi på mindre end 60% ikke betale yderligere omkostninger for et udlån, fordi han eller hun ikke er mere tilbøjelige til at misligholde lånet end hvis han eller hun gjorde en rate / term refi.

Dit lån kan være et udbetalingslån, selvom du ikke modtager kontanter tilbage. Hvis du betaler kreditkort, auto lån eller noget andet, der ikke oprindeligt var en del af dit pant, anser långiveren formentlig det som et udbetalt lån. Hvis du konsoliderer to realkreditlån til en, og en oprindelig var et udlån, vil det nye konsoliderede lån også være cash-out.

Flere amerikanere vælger cash-out-refinansiering

Selvom mange personalekonomiske eksperter vil råde over at fjerne dit hjem af egenkapitalen i en udbetalingsfinansiering, viser de seneste data fra Freddie Mac, at amerikanerne vælger denne lånetype til satser ikke set siden finanskrisen.

Næsten halvdelen af ​​låntagerne valgte udbetalingsalternativet i 1. kvartal 2017 - godt under 90% niveauet lige før finanskrisen, men kraftigt højere end 2012, da niveauet faldt til 12%. Hvorfor stigningen? Ikke alene forbliver boligrenterne lave på trods af stigende rentemiljø, boligpriserne i mange områder af landet er steget til det punkt, hvor boligejere har tilstrækkelig egenkapital til at foretage en udbetaling af refinansiering, der er værd at koste. De højere lånekvoter og amerikanernes forbedring af personlige balancer gør det lettere at kvalificere sig.

Et interessant loophul

Ved hjælp af din realkreditmægler kan du være at generere lidt penge fra din refinansiering uden at blive betragtet som et udbetalingslån (og generere de ekstra gebyrer, der følger med det). Dybest set fungerer det ved at udnytte overlapningen af ​​midler i slutningen af ​​et lån og begyndelsen af ​​en anden. Sådan beskriver Fleming det:

"Du har lov til at finansiere lukkekostnader i en rate / term refi. De fleste långivere tillader dem at lukke omkostninger til at inkludere forudbetalte udgifter, såsom forudbetalt rente, ubetalte påløbne renter på dit eksisterende realkreditlån, de penge, der er nødvendige for at forudfinansiere din escrow-konto og endda ejendomsskatter og forsikringer, hvis du har det rigtigt .

"Når du refinansierer, betaler du den påløbne rente på dit eksisterende realkreditlån indtil den dag det er betalt. Du forudbetaler din renter på dit nye lån fra den dag du finansierer til den første i den næste måned, og så betaler du ikke en betaling i løbet af den næste måned. Derfor har du finansieret en måneds renter på dit pant i det nye lån.

"Hvis du har en pund (eller escrow) konto for at betale forsikring og skat med din eksisterende pant, så er din eksisterende långiver i besiddelse af nogle af dine penge - i hvert fald et par måneder af skat og forsikring hver. Når du refinansierer, vil din nye långiver have brug for nogle penge ved hånden, når dine skat og forsikringsregninger kommer på grund, så de vil bede om nogle penge foran. Du kan normalt finansiere dette.

"Efter at dit lån lukker din gamle långiver - hvem holder nogle af dine penge - sender du en check svarende til balancen på din escrow-konto, når du har betalt det pågældende lån. Kontant!

" Også fordi nogle af gebyrerne ændres lidt indtil finansiering, de fleste långivere tillader en lille smule pude - op til $ 2, 000 kontant tilbage i escrow uden lån betragtes cash-out.

"Hvad alt dette betyder er, at du kan finansiere 'omkostninger', der ikke er egentlig omkostningerne ved at oprette lånet, men derimod repræsenterer omkostningerne ved at have lånet. På et $ 200.000 renter / terminslån ville det være meget muligt at generere omkring $ 4 000 i kontanter - de rigtige omstændigheder, hvis den blev struktureret omhyggeligt - uden at betale en udbetalingskasse. "

The Bottom Line

Dit job som låntager skal have tilstrækkelig viden for at diskutere valgmuligheder med din långiver.For de fleste mennesker, at undgå den ekstra omkostninger ved et udlån er det bedste økonomiske træk.Hvis du har en særlig grund til at tage penge ud af dit hjem, kan et udlån være værdifuldt, men husk at det ekstra beløb, du vil betale i renter over lånets løbetid, kan gøre det til en dårlig ide.