Kommercielle ejendomme (CRE) er indkomstproducerende ejendomme, der udelukkende anvendes til erhvervsmæssige formål, såsom detailcentre, kontorkomplekser, hoteller og lejligheder. Finansiering - inklusiv erhvervelse, udvikling og opførelse af disse ejendomme - sker typisk gennem erhvervsejendomslån: realkreditlån sikret ved pantelån på kommerciel, i stedet for bolig, ejendom.

Ligesom med boliglån er banker og uafhængige långivere aktivt involveret i at lave lån på erhvervsejendomme. Også forsikringsselskaber, pensionsfonde, private investorer og andre kapitalkilder, herunder U. S. Small Business Administration's 504 Låneprogram, laver lån til erhvervsejendomme.

Her ser vi på erhvervsejendomslån: hvordan de adskiller sig fra boliglån, deres karakteristika og hvilke långivere der kigger efter.

Selvom boliglån typisk foretages til individuelle låntagere, laves ofte erhvervsejendomme til forretningsenheder (f.eks. Virksomheder, udviklere, partnerskaber, fonde og trusts) . Disse enheder er ofte dannet til det specifikke formål at eje erhvervsejendomme.

En virksomhed må ikke have en økonomisk track record eller nogen kredit historie, i hvilket tilfælde långiveren kan kræve, at hovedstol eller ejere af virksomheden for at garantere lånet. Dette giver långiveren en person (eller gruppe af individer) med en kredithistorie og / eller økonomisk track record - og fra hvem de kan komme sig i tilfælde af lånets misligholdelse. Hvis denne type garanti ikke kræves af långiveren, og ejendommen er det eneste middel til nyttiggørelse i tilfælde af misligholdelse af lånet, kaldes lånet et lån uden lån, hvilket betyder, at långiveren ikke har adgang til nogen eller noget andet end ejendommen.

Lån tilbagebetalingsskemaer

Et boliglån er en type af afskrivet lån, hvor gælden tilbagebetales i faste rater over en periode. Det mest populære boliglånsprodukt er det 30-årige fastforrentede realkreditlån.

Boligkøbere har også andre muligheder, herunder 25-årige og 15-årige realkreditlån. Længere afskrivningsperioder indebærer typisk mindre månedlige betalinger og højere samlede rentekostnader i løbet af lånets løbetid, mens kortere afskrivningsperioder generelt medfører større månedlige betalinger og lavere samlede rentekostnader. Boliglån afskrives over lånets løbetid, således at lånet er fuldt tilbagebetalt ved udgangen af ​​låneperioden. En låntager med et $ 200.000 30-årigt fastforrentet realkreditlån på 5% ville for eksempel gøre 360 ​​månedlige betalinger på $ 1, 073. 64, hvorefter lånet ville blive fuldt tilbagebetalt.

I modsætning til boliglån er vilkårene for kommercielle lån typisk fra fem år (eller mindre) til 20 år, og afskrivningsperioden er ofte længere end lånets løbetid. En långiver, for eksempel, kan lave et kommercielt lån for en periode på syv år med en afskrivningsperiode på 30 år. I denne situation ville investoren foretage betalinger i syv år af et beløb baseret på lånet, der blev udbetalt over 30 år efterfulgt af en endelig "ballon" -betaling af hele den resterende restbeløb på lånet. For eksempel ville en investor med et $ 1 million erhvervslån på 7% foretage månedlige betalinger på $ 6, 653, 02 i syv år efterfulgt af en endelig ballongbetaling på $ 918, 127. 64, der ville betale lånet fuldt ud.

Længden af ​​låneperioden og afskrivningsperioden vil påvirke den rente, som långiveren opkræver. Afhængigt af investorens kreditstyrke kan disse vilkår være omsætningspapirer. Generelt, jo længere låneafdragsplanen er, desto højere er renten.

Lånekvotienter

En anden måde, som kommercielle og boliglån adskiller sig, er i låneværdien (LTV): et tal, der måler værdien af ​​et lån mod ejendommens værdi. En långiver beregner LTV ved at dividere lånets størrelse med den mindste af ejendommens vurderede værdi eller købspris. For eksempel vil LTV for et $ 90.000 lån på en $ 100.000 ejendom være 90% ($ 90, 000 ÷ $ 100.000 = 0. 9 eller 90%).

For både kommercielle og boliglån vil låntagere med lavere lånevilkår kvalificere sig til mere gunstige finansieringsrenter end dem med højere lånevilkår. Årsagen: De har mere egenkapital (eller andel) i ejendommen, hvilket svarer til mindre risiko i långiverens øjne.

Høje LTV'er er tilladt for visse boliglån: Op til 100% LTV er tilladt for VA og USDA lån; op til 96. 5% for FHA lån (lån, der er forsikret af Federal Housing Administration); og op til 95% for konventionelle lån (de garanteret af Fannie Mae eller Freddie Mac).

Kommercielle lån LTV'er falder derimod generelt i 65% til 80%. Mens nogle lån kan laves ved højere LTV'er, er de mindre almindelige. Den specifikke LTV afhænger ofte af lånekategorien. For eksempel kan en maksimal LTV på 65% være tilladt for rå jord, mens en LTV på op til 80% kan være acceptabel til en flerfamiliebyggeri. Der er ingen VA eller FHA programmer i kommerciel udlån, og ingen privat pant forsikring. Derfor har långivere ingen forsikring til dækning af låntagers misligholdelse og skal stole på den faste ejendom, der er pantsat som sikkerhed.

Bemærk: Privat pantforsikring (PMI) er en type forsikringspolice, der beskytter långivere mod risikoen for misligholdelse og afskærmning, så købere, der ikke kan foretage en betydelig forskudsbetaling (eller vælger ikke at) for at få pantfinansiering til overkommelige priser. Hvis en låntager køber en beboelsesejendom og sænker mindre end 20%, vil långiveren minimere risikoen ved at kræve, at låntageren køber forsikring fra et PMI-selskab. Se

Sådan fjerner du privatforsikring

.Kommercielle långivere ser også på gældsforsikringsdækningsgraden (DSCR), som sammenligner en ejendoms årlige nettoindtjening (NOI) til sin årlige realkreditgældstjeneste (inklusive hovedstol og renter) måling af ejendommens evne til at betjene sin gæld. Det beregnes ved at dividere NOI med den årlige gældsservice. For eksempel vil en ejendom med $ 140.000 i NOI og $ 100.000 i den årlige realkreditgældstjeneste have en DSCR på 1,40 ($ 140, 000 ÷ $ 100, 000 = 1, 4). Forholdet hjælper långivere med at bestemme den maksimale lånestørrelse baseret på det pengestrømme, der genereres af ejendommen. En DSCR på mindre end 1 angiver en negativ pengestrøm. For eksempel en DSCR af. 92 betyder, at der kun er nok NOI til at dække 92% af den årlige gældsservice. I almindelighed kigger kommercielle långivere til DSCR'er på mindst 1,25 for at sikre tilstrækkeligt pengestrømme. En lavere DSCR kan være acceptabel for lån med kortere afskrivningsperioder og / eller ejendomme med stabile pengestrømme. Højere forhold kan kræves for ejendomme med flygtige pengestrømme - for eksempel hoteller, der mangler de langsigtede (og derfor mere forudsigelige) lejemål, der er fælles for andre former for erhvervsejendomme. Rentesatser og gebyrer

Rentesatser på kommercielle lån er generelt højere end på boliglån. Desuden involverer erhvervsejendomslån normalt gebyrer, der tilføjer de samlede omkostninger ved lånet, herunder vurdering, lovlig, låneansøgning, låneoprindelse og / eller undersøgelsesgebyrer. Nogle omkostninger skal betales foran, før lånet er godkendt (eller afvist), mens andre ansøger om året. For eksempel kan et lån have et engangslånsopgangsgebyr på 1%, forfalden på tidspunktet for lukningen, og et årligt gebyr på en fjerdedel af en procent (0,25%), indtil lånet er fuldt udbetalt. Et lån på 1 million dollars kan f.eks. Kræve et oprindeligt gebyr på 1%, der svarer til $ 10.000, der skal betales foran, med et 25% gebyr på $ 2, 500 betalt årligt (foruden renter).

Forudbetaling

Et fast ejendomslån kan have restriktioner for forudbetaling, der er designet til at bevare långiverens forventede afkast på et lån. Hvis investorerne afregner en gæld før lånets løbetid, skal de sandsynligvis betale forudbetaling. Der er fire primære typer af "exit" sanktioner for at betale et lån tidligt: ​​

Forskudsbetaling

. Dette er den mest grundlæggende forudbetaling, beregnet ved at multiplicere den nuværende udestående saldo med en bestemt forudbetalingstradition.

Renteregaranti

. Långiveren har ret til et bestemt beløb, selv om lånet er betalt tidligt. For eksempel kan et lån have en garanteret 10% rentesats i 60 måneder med en 5% udgangsgebyr efter det.

• Lockout . Låntageren kan ikke betale lånet inden en bestemt periode, såsom en 5-årig lockout.

• Defeasance . En substitution af sikkerhedsstillelse. I stedet for at betale penge til långiveren udveksler låntageren ny sikkerhedsstillelse (sædvanligvis statsobligationer) for den oprindelige låne sikkerhedsstillelse.Høje straffe kan knyttes til denne metode til at betale et lån.

• Udbetalingsbetingelser er identificeret i lånedokumenterne og kan forhandles sammen med andre lånebetingelser i lån til erhvervsejendomme. Valg bør forstås forud for tid og evalueres, før du betaler et lån tidligt. Bottom Line

• Med erhvervsejendomme er det normalt en investor (ofte en forretningsenhed), der køber ejendommen, udlejer plads og samler leje fra de virksomheder, der opererer inden for ejendommen: Investeringen er beregnet til være en indkomstproducerende ejendom. Ved vurdering af erhvervsejendomslån vurderer långiverne lånets sikkerhedsstillelse; virksomhedens kreditværdighed (eller hovedstol / ejere), herunder tre til fem års årsregnskaber og resultatopgørelser og nøgletal, som forholdet mellem udlån og værdi og gældsforsikringsdækningsforholdet. For mere information, læs

7 trin til en Hot Commercial Real Estate Deal

og

Find Fortune I Commercial Real Estate

.