Realkreditlån. Kreditkrisen. Bank sammenbrud. Regeringsbailout. Sætninger som disse forekom ofte i overskrifterne i løbet af efteråret 2008, en periode hvor de store finansielle markeder tabte mere end 30% af deres værdi. Denne periode er også blandt de mest rædselsfulde i den amerikanske finansmarkeds historie. Dem, der levede gennem disse begivenheder, vil sandsynligvis aldrig glemme uroen. Så hvad skete der præcist, og hvorfor? Læs videre for at lære, hvordan den eksplosive vækst i subprime-realkreditmarkedet, der begyndte i 1999, spillede en vigtig rolle i at sætte scenen for den uro, der ville udfolde sig kun ni år senere.

Hidtil uset vækst og forbrugergæld

Subprime-pantelån er pantelån rettet mod låntagere med mindre end perfekt kredit og mindre end tilstrækkelige besparelser. En stigning i subprime låntagning begyndte i 1999, da Federal Mortgage Association (bredt omtalt som Fannie Mae) begyndte en samordnet indsats for at gøre boliglån mere tilgængelige for dem med lavere kredit og besparelser end långivere typisk kræves. Ideen var at hjælpe alle med at nå den amerikanske drøm om hjemsted. Da disse låntagere blev betragtet som højrisiko, havde deres realkreditlån ukonventionelle vilkår, der afspejlede denne risiko, såsom højere renter og variable betalinger. (Lær mere i Subprime Lending: Helping Hand Or Underhanded? )

Mens mange så stor velstand, da subprime-markedet begyndte at eksplodere, begyndte andre at se røde flag og potentiel fare for økonomien. Bob Prechter, grundlæggeren af ​​Elliott Wave International, argumenterede konsekvent for, at det ikke-kontrollerede realkreditmarked var en trussel mod økonomien i USA, da hele branchen var afhængig af stadigt stigende ejendomsværdier.

Fra 2002 har statsstøttede realkreditinstitutter Fannie Mae og Freddie Mac udvidet mere end $ 3 billioner af realkreditlån. I sin 2002 bog "Conquer the Crash", sagde Prechter, "tillid er den eneste ting, der holder op med dette kæmpe korthus." Fannie og Freddie har til opgave at genopkøbe realkreditlån fra långivere, der stammer fra dem, og tjene penge, når der udbetales realkreditobligationer. Således voksede stigende rentetilførselsrenter til et forbløffende fald i indtægterne for disse to virksomheder. (Lær mere i Fannie Mae, Freddie Mac og kreditkrisen fra 2008 .)

Blandt de mest potentielt dødelige af de realkreditlån, der tilbydes til subprime låntagere, var den rentetilgængelige ARM og betalingsopsættelsen ARM, begge regulerbare realkreditlån (ARM). Begge disse realkreditlånstyper har låntageren meget lavere indledende indbetalinger, end det ville skyldes under et fastforrentet realkreditlån. Efter en tidsperiode, ofte kun to eller tre år, nulstilles disse ARM'er. Betalingerne svinger så ofte som månedligt, og bliver ofte meget større end de oprindelige betalinger.(For mere om denne type pant, se Denne ARM har tænder .)

I det uptrendive marked, der eksisterede fra 1999 til 2005, var disse realkreditlån næsten risikofrie. En låntager, der har en positiv egenkapital på trods af de lave pantbetalinger, siden hans hjem var steget i værdi siden købsdatoen, kunne bare sælge hjemmet til et overskud, hvis han ikke havde råd til fremtidige højere betalinger. Mange argumenterede imidlertid for, at disse kreative realkreditlån var en katastrofe, der ventede at ske i tilfælde af en nedgang i boligmarkedet, hvilket ville sætte ejere i en negativ egenkapitalsituation og gøre det umuligt at sælge.

For at sammensætte den potentielle realkreditrisiko fortsatte den samlede forbrugergæld generelt at vokse med en forbløffende sats, og i 2004 ramte den for $ 2 billioner for første gang. Howard S. Dvorkin, formand for og grundlægger af Consolidated Credit Counseling Services Inc., en nonprofit gældsforvaltningsorganisation, fortalte Washington Post på det tidspunkt: "Det er et stort problem. Du kan ikke være det rigeste land i verden og få alle dine landsmænd til at stå op til deres hals i gæld. "

Den efterfølgende stigning i kreative realkreditrelaterede investeringsprodukter

I løbet af opgangen i boligpriserne blev markedet for realkreditobligationer (MBS) blevet populær hos kommercielle investorer. En MBS er en pulje af realkreditlån grupperet i en enkelt sikkerhed. Investorer drager fordel af præmierne og rentebetalingerne på de enkelte realkreditlån. Dette marked er yderst rentabelt, så længe boligpriserne fortsætter med at stige og husejere fortsætter med at lave deres pantbetalinger. Risikoen blev imidlertid alt for reel, da boligpriserne begyndte at dæmpe, og boligejere begyndte at standardisere deres realkreditobligationer. (Lær hvordan fire store spillere skiver og terninger dit pant på det sekundære marked i Bag scenerne i dit pant .)

Et andet populært investeringsmiddel i løbet af denne tid var kreditderivatet, kendt som en kreditstandard swap (CDS). CDS'er blev designet til at være en metode til afdækning af virksomhedens kreditværdighed, svarende til forsikring. Men i modsætning til forsikringsmarkedet var CDS-markedet ureguleret, hvilket betyder, at der ikke var krav om, at udstedere af CDS-kontrakter opretholder tilstrækkelige penge i reserven til at udbetale i worst case-scenario (såsom en økonomisk tilbagegang). Det var præcis, hvad der skete med American International Group (AIG) i begyndelsen af ​​2008, da det meddelte store tab i sin portefølje af underskrevne CDS-kontrakter, som den ikke havde råd til at betale sig. (Lær mere om dette investeringsmiddel i Credit Default Swaps: En introduktion og Falling Giant: En case study af AIG .)

Markedsnedgang

I marts 2007 med Bear Stearns fiasko på grund af store tab som følge af, at den har deltaget i mange af investeringsselskaberne direkte forbundet med subprime-pantmarkedet, viste det sig, at hele subprime-udlånsmarkedet var i problemer. Boligejerne misligholde sig med høje takster, da alle de kreative variationer af subprime-realkreditlån blev nulstillet til højere betalinger, mens boligpriserne faldt.Boligejere var på hovedet - de skyldte mere på deres realkreditlån end deres hjem var værd - og kunne ikke længere bare vende deres vej ud af deres hjem, hvis de ikke kunne gøre de nye højere betalinger. I stedet mistede de deres hjem til afskærmning og blev ofte indgivet til konkurs i processen. (Se kig på de faktorer, der førte til, at dette marked blussede op og brænde ud i Brændstoffet, der Fed Subprime Meltdown .)

På trods af dette tilsyneladende rod fortsatte de finansielle markeder højere til oktober 2007 , med Dow Jones Industrial Average (DJIA) nåede en slutningsgrad på 14, 164 den 9. oktober 2007. Uroen blev til sidst fanget, og i december 2007 var USA faldet i en recession. I begyndelsen af ​​juli 2008 ville Dow Jones Industrial Average handle under 11, 000 for første gang på over to år. Det ville ikke være slutningen af ​​nedgangen.

På söndag den 7. september 2008 offentliggjorde regeringen overtagelsen af ​​Fannie Mae og Freddie Mac som følge af tab af kraftig eksponering over for det faldende subprime-pantemarked . En uge senere, den 14. september, gav det store investeringsselskab Lehman Brothers sig til sin egen overeksponering på subprime-pantmarkedet og annoncerede den største konkursindlevering i U.S. Historie på det tidspunkt. Den næste dag faldt markederne, og Dow lukkede 499 point til 10, 917.

Lehman-kollapset faldt i kaskader, hvilket resulterede i, at reservefondets nettoværdiværdi faldt under $ 1 pr. Aktie den 16. september 2008. Investorer blev derefter informeret om, at de for hver $ 1 investerede havde ret til kun 97 cent. Dette tab skyldtes besiddelsen af ​​kommercielt papir udstedt af Lehman, og var kun anden gang i historien, at en pengemarkedsfonds aktieværdi har "brudt pengene". Panik fulgte i pengemarkedsfondsindustrien, hvilket resulterede i massive indløsningsanmodninger. (For relateret læsning, se Vil din pengemarkedsfond gå i stykker? og Case Study: Collapse of Lehman Brothers .)

Samme dag bankede America NYSE: BAC) meddelte, at det var at købe Merrill Lynch, landets største mæglerfirma. Derudover havde AIG (NYSE: AIG), en af ​​landets førende finansielle selskaber, nedskrevet sin kredit som følge af at have overtaget flere kreditderivatkontrakter, end det kunne have råd til at betale sig. Den 18. september 2008 begyndte at tale om en statsborgering, der sendte 410 point. Næste dag foreslog finansminister Henry Paulson, at et troppeløst aktivforløbsprogram (TARP) på op til $ 1 billioner stilles til rådighed for at opkøbe giftig gæld for at afværge en fuldstændig økonomisk nedbrydning. Også på denne dag indledte Securities and Exchange Commission (SEC) et midlertidigt forbud mod at sælge aktierne i finansielle virksomheder, idet de troede på, at dette ville stabilisere markederne. Markederne steg på nyhederne og investorer sendte Dow up 456 point til en intradag høj på 11, 483, endelig lukker 361 til 11, 388.Disse højder ville vise sig at være af historisk betydning, da de finansielle markeder var ved at gennemgå tre uger med fuldstændig uro. (For mere indsigt, se Likviditet og toksicitet: Vil TARP reparere det finansielle system? )

Komplet finansiel uro

Dow ville dumpe 3 600 point fra den 19. september 2008, intradag høj af 11, 483 til 10. oktober 2008, intradag lav på 7, 882. Følgende er en oversigt over de store amerikanske begivenheder, der udfoldede sig i løbet af denne historiske tre-ugers periode.

• 21. september 2008: Goldman Sachs (NYSE: GS) og Morgan Stanley (NYSE: MS), de sidste to af de store investeringsbanker, der stadig står, konverterer fra investeringsbanker til bankholdingselskaber for at opnå større fleksibilitet for at opnå bailout finansiering.
• 25 september 2008: Efter en 10-dages bankløb indtager Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC) Washington Mutual, så landets største besparelser og lån, der havde været stærkt udsat for subprime-pantegæld. Dets aktiver overføres til JPMorgan Chase (NYSE: JPM).
• 28 september 2008: TARP-redningsplanen står i kongres.
• 29. september 2008: Dow falder 774 point (6,98%), det største punktfald i historien. Citigroup (NYSE: C) erhverver også Wachovia, den fjerde største amerikanske bank.
• 3. oktober 2008: En omarbejdet $ 700 mia. TARP-plan, der omdøbes til den akutte økonomiske stabiliseringslov fra 2008, afleverer en topartsafstemning i kongressen. (US bailouts daterer helt tilbage til 1792. Lær, hvordan de største har påvirket økonomien i Top 6 amerikanske statsbudgetkontrakter .)
• 6. oktober 2008: Dow lukker under 10 , 000 for første gang siden 2004.
• 22. oktober 2008: Præsident Bush meddeler, at han vil være vært for en international konference for finansielle ledere den 15. november 2008.

The Bottom Line

Begivenhederne af efteråret 2008 er en lektion i, hvad der til sidst sker, når rationel tænkning giver plads til irrationalitet. Mens gode hensigter sandsynligvis var katalysatoren, der førte til beslutningen om at udvide subprime-realkreditmarkedet tilbage i 1999, et eller andet sted undervejs, tabte USA sine sanser. Jo højere boligpriser gik, jo mere kreative långivere fik et forsøg på at holde dem endnu højere, med en tilsyneladende fuldstændig tilsidesættelse af de potentielle konsekvenser. Når man overvejer den irrationelle vækst på subprime-realkreditmarkedet sammen med de investeringskøretøjer, der er kreativt afledt af det, kombineret med eksplosionen af ​​forbrugergæld, var den finansielle uro i 2008 måske ikke så uforudsigelig som mange gerne vil tro.

Find ud af, hvordan denne hårde økonomiske periode kan være en lærerig oplevelse for alle i Den lyse side af kreditkrisen .