Mange mennesker, der overvejer at købe deres første hjem, kan overvældes af de utallige finansieringsmuligheder. Heldigvis ved at tage tid til at undersøge det grundlæggende ved ejendomsfinansiering, kan boligejere spare en betydelig mængde tid og penge. At have en vis viden om det specifikke marked, hvor ejendommen er beliggende, og om det giver incitamenter til långivere, kan betyde ekstra finansielle fordele for købere. Købere bør også tage et kig på deres egen økonomi for at sikre, at de får det realkreditlån, der passer bedst til deres behov. Læs videre for at finde ud af, hvilken finansieringsmulighed der kan være rigtigt for dig.

Lånetyper
Der er flere typer af realkreditlån; disse er differentieret af lånestruktur og agenturer, der sikrer dem.

1. Konventionelle lån
   Konventionelle lån er fastforrentede realkreditlån, der ikke er forsikret eller garanteret af den føderale regering. Selvom de er sværeste at kvalificere sig på grund af deres krav til kriterier som nedbetaling, kredit score og indkomst, kan visse omkostninger, såsom privat realkreditforsikring, være lavere end med andre garanterede realkreditlån.

   Konventionelle lån defineres som enten i overensstemmelse med lån eller ikke-overholdelse af lån. Overholdelse af lån er i overensstemmelse med retningslinjerne fra Fannie Mae eller Freddie Mac. Disse aktionærejede virksomheder opretter retningslinjer, som f.eks. Lånebegrænsninger - for eksempel 417.000 kr. For enfamiliehuse - fordi de pakker disse lån og sælger værdipapirer på dem på det sekundære marked. (For at finde ud af, hvad der sker med dit pant i det sekundære marked, læs Bag scenerne i dit pant .)

   Et lån lavet over dette beløb er kendt som et jumbo-lån og har normalt en lidt højere rente på grund af den lavere efterspørgsel efter lånepuljer med disse lån i dem. Ikke-overensstemmende lån, som normalt leveres af portefølje långivere, har retningslinjer, der fastsættes af den særlige långivende institution, der tegner lånet.

2. FHA-lån
   Federal Housing Administration (FHA), en del af U. S. Department of Housing and Urban Development, tilbyder forskellige realkreditlån programmer. Et FHA-lån har lavere forskudskrav og er lettere at kvalificere sig end et konventionelt lån. FHA lån er fremragende til første gang hjemme købere fordi de tillader nedbetalinger på så lavt som 3,5% i tillæg til lavere lånomkostninger og mindre kreditkrav. FHA-lån kan ikke overstige den lovbestemte grænse. (For mere om denne type lån se Forsikring Federal Housing Authority Mortgages .)
3. VA-lån
   U. S. Department of Veterans Affairs (VA) garanterer VA-lån. VA laver ikke lån selv, men garanterer realkreditlån foretaget af kvalificerede långivere. Disse garantier tillader veteraner og servicerer folk at få boliglån med gunstige vilkår, normalt uden nedbetaling, og i de fleste tilfælde er de lettere at kvalificere sig end konventionelle lån.Långivere generelt begrænse det maksimale VA lån ($ 417.000 i 2016, $ 625, 500 i Hawaii, Alaska, Guam og usa jomfruøer). Før du ansøger om et lån, anmode om støtte fra VA. Hvis du bliver accepteret, udsteder VA et certifikat for valgbarhed, der skal bruges til at ansøge om et VA-lån.

   Ud over disse almindelige lånetyper og -programmer er der programmer sponsoreret af statslige og lokale myndigheder og agenturer, ofte med det formål at øge investeringerne eller ejerskabet på visse områder. (For yderligere læsning se Indkøb af boliglån .)

Egenkapital og indkomstkrav
Prissætningen af ​​boliglån er fastlagt af långiveren på to måder, der hver især bestemmer kreditværdigheden af låntageren. Ud over at kontrollere låntagerens FICO score fra de tre store kredit bureauer, långivere vil kræve oplysninger til at bestemme to standard statistikker, som bruges til at fastsætte den sats, der opkræves på lånet. Disse to statistikker er lånet til værdiforholdet (LTV) og gældsafdækningsgraden (DSCR) …

LTV bestemmes af den faktiske eller implicitte egenkapital, der er tilgængelig i den sikkerhedsstillelse, der skal lånes mod. Ved køb i hjemmet fastlægges LTV ved at dividere det beløb, der lånes af købsprisen for hjemmet. Jo højere LTV, jo dyrere lånet vil være, fordi långiveren mener, at der er en højere risiko for misligholdelse. Ideen her er, at jo flere penge låntageren sætter i fare (i form af en forskudsbetaling), desto mindre sandsynligt er han eller hun at standard på lånet.

LTV kan også bidrage til lånomkostninger ved at afgøre, om en låntager skal købe privatforsikring (PMI). PMI isolerer långiveren fra standard ved at overføre en del af lånerisikoen til et realkreditinstitut. De fleste långivere vil kræve PMI for ethvert lån med en LTV på over 80%, hvilket betyder ethvert lån, hvor låntageren vil have mindre end 20% egenkapital i hjemmet. Omkostningerne ved pantforsikring og den måde, det indsamles på, bestemmes normalt af det beløb, der er forsikret, og pantprogrammet bruges til at opnå lånet. (For mere om PMI, læs Seks grunde til at undgå privatforsikring og Outsmart Private Mortgage Insurance .)

For størstedelens vedkommende indsamles realkreditpræmier hver måned med skat og ejendomsforsikring, og skal udelukkes automatisk, efter at lånet er betalt ned til et punkt, hvor LTV er lig med eller mindre end 78%. Det kan også være muligt at annullere PMI, når hjemmet har værdsat nok i værdi for at give ejeren 20% egenkapital og en fastsat periode er gået, som to år. Nogle långivere, såsom FHA, vil vurdere pantforsikringen som et fast beløb og kapitalisere det i lånebeløbet.

Der er måder at undgå at betale for PMI. Den ene er ikke at låne mere end 80% af ejendomsværdien ved køb af et hjem; den anden er at bruge egenkapitalfinansiering eller et andet pant for at opnå de nødvendige midler over 80% LTV.Der er mange programmer, der giver mulighed for dette, men den mest almindelige hedder et 80-10-10 pant. De 80 står for LTV for det første pant, de første 10 står for LTV for det andet pant, og den tredje 10 repræsenterer den egenkapital låntageren har i hjemmet. Selvom satsen på det andet pant vil være højere end prisen på den første, blandet, bør den ikke være meget højere end prisen på et 90% LTV-lån, og for de fleste vil det være billigere end at betale for PMI.

Dette er et ekstraordinært alternativ for låntagere, der ønsker at betale deres hjem tidligt, fordi de kan fremskynde betalingen af ​​det andet pant og eliminere den del af gælden hurtigt. Som en tommelfingerregel bør PMI undgås, hvis det overhovedet er muligt, fordi det er en omkostning, der ikke har nogen fordel for låntageren.

Dækningsdækningsforholdet (DSCR) bestemmer en låntagers evne til at betale omkostningerne ved pantet. Ved at dividere en låners månedlige nettoindkomst til rådighed for at betale pantomkostningerne ved pantomkostningerne, kan långivere vurdere sandsynligheden for, at en låntager vil misligholde pantbrevet. De fleste långivere vil kræve DSCR'er på mere end en. Jo større forholdet er, desto større er sandsynligheden for, at en låntager vil kunne dække låneomkostninger og den mindre risiko långiveren påtager sig. Jo større DSCR, desto mere sandsynligt en långiver vil forhandle lånefrekvensen, fordi endda til en lavere rente får långiveren et bedre risikojusteret afkast. Af denne grund bør låntagere forsøge at finde enhver form for kvalificerende indkomst, de kan, når de forhandler med en pant långiver. Nogle gange kan et ekstra deltidsjob eller anden indtægtsskabende virksomhed gøre forskellen mellem kvalificerende eller ikke kvalificerende til et lån eller modtage den bedst mulige sats.

Fast vs Floating Rate Mortgages
En anden ting at overveje, når du handler for et realkreditlån, er, om du vil få et fastrentesats eller flydende rentesats. Et fastforrentet realkreditlån er en, hvor kursen ikke ændres for hele lånets løbetid. Den indlysende fordel ved at få et fastrentelån er, at låntageren ved, hvad de månedlige lånomkostninger vil være for hele låneperioden. Imidlertid er et flydende rentetilgodehavende, såsom et rentebeløbigt pant eller et rentetilpasningslån (ARM), designet til at hjælpe første gangs købere eller personer, der forventer, at deres indkomster stiger væsentligt i løbet af låneperioden. (Se Forpagtninger: Fastpris versus Justerbar-sats .) Når du undersøger, hvilken type realkreditlån der skal bruges med, er det værdifuldt at sammenligne renten. En stor ressource til sammenligning af satser er en realkreditberegner.

Flydende rente lån giver normalt låntagere mulighed for at opnå lavere indledende rater i løbet af de første par år af lånet, så de kan kvalificere sig til et større lån, end hvis de havde forsøgt at få et dyrere fastforrentet lån. Selvom fordelene kan være gode, medfører disse lån en betydelig risiko for de låntagere, hvis indkomst ikke vokser i takt med renteændringen.Den anden ulempe er, at kursændringen i de fleste tilfælde ikke er kendt i starten af ​​lånet, fordi det normalt er knyttet til en vis markedsrente, der fastlægges i fremtiden.

De mest almindelige ARM-typer er en ARM med en, fem eller syv år. Den oprindelige rente er normalt fastsat i en periode, hvorefter den nulstilles periodisk, ofte hver måned. Når en ARM nulstilles, justeres den til markedsrenten, normalt ved at tilføje et forudbestemt spread (procent) til den gældende Treasury-sats. Selv om de fleste ARM'er efter aftale kun kan stige med så meget, når en ARM justerer, kan det ende med at blive dyrere end det gældende fastforrentede realkreditlån for at kompensere långiveren for at have tilbudt en lavere sats i indledende periode. (For at lære mere om de risici, der er forbundet med rentetilpasningslån, læs ARMed And Dangerous .)

Rentebeløbige lån er en type ARM, hvor låntageren er ansvarlig for kun at betale realkreditrenter og ikke hovedstol i indledende periode, indtil lånet vender tilbage til et fast, hovedstolpenge. Sådanne lån kan være meget fordelagtige for første gangs låntagere, fordi kun betalende renter reducerer den månedlige omkostninger ved lånoptagelse betydeligt og vil gøre det muligt for en at kvalificere sig til et langt større lån. Men fordi låntageren ikke betaler nogen hovedstol i den indledende periode, ændres restbeløbet på lånet ikke, før låntageren begynder at tilbagebetale hovedstolen.

Låntagere skal afveje fordelene ved at opnå et større lån med risikoen. Renterne flyder typisk i den rentetidige periode og vil ofte tilpasse sig som reaktion på ændringer i markedsrenter. Låntagere er også nødt til at kæmpe med risikoen for, at deres disponible indkomst ikke stiger sammen med den mulige stigning i låneomkostningerne. (Rentefrit lån kan være gavnlige, men for mange låntagere repræsenterer de en fælde. Læs Rentebeløb: Home Free Or Homeless? )

Bundlinjen
Hvis du leder at finde et boliglån for første gang, er der et par ting, der kan gøres for at mindske sværhedsgraden ved at sortere gennem alle finansieringsmuligheder. Den bedste tilgang er at sætte tid i at beslutte, hvor meget hjem du faktisk har råd til og derefter finansiere i overensstemmelse hermed. Boligejere, der har råd til at lægge et betydeligt beløb ned, eller som har tilstrækkelig indkomst til at skabe en høj dækningsgrad, vil have den mest forhandlende magt med långivere og de mest finansieringsmuligheder. De, der skubber til det største lån, vil uden tvivl modtage en højere risikojusteret sats, og så må de måske beskæftige sig med rentetilpasningslån og privatforsikring. En god realkreditmægler eller realkreditmand skal kunne hjælpe dig med at styre dig gennem alle de forskellige programmer og muligheder, men intet vil tjene dig bedre end at vide, hvad du vil, og hvad du i sidste ende kan leve med.