Med traditionelle indkomstgeneratorer som obligationer og indskudsbeviser (CD'er), der tilbyder næsten ingen afkast, ser mange pensionister sig på fast ejendom til almindelig indkomst i deres gyldne år. Anslået en ud af 10 pensionister supplerer allerede hans indkomst med en form for udlejningsejendom. Brug af lejeboliger til ekstra indtægter viser ingen tegn på faldende popularitet, da renten fortsat er lav. Vurdere, om lejespilet er kompatibelt med din livsstil, hvordan man identificerer egnede egenskaber, fælles faldgruber for at undgå, og hvordan man sikrer finansiering.

Vedligeholdelse

Det er først og fremmest vigtigt at huske at lejebolig kræver mindst lige så meget vedligeholdelse som dit eget hjem, og nok mere, da lejere har ringe incitament til at passe på stedet ud over at sikre, at de får deres sikkerhedsindskud tilbage. Denne vedligeholdelse betyder ikke kun, at man skal fjerne pæskesteder og reparere revner i fundamentet; det involverer også toiletter, der bryder ved 2 a. m. , der kræver nødforsyningsvirksomhed. Hvis du bor tæt på din udlejningsbolig og føler dig komfortabel med at løse eventuelle problemer, der kan opstå, behøver vedligeholdelse ikke at være en stor faktor i ligningen, forudsat at du er forsigtig, når du køber ejendommen. Hvis du bor længere væk eller ikke ønsker at være på opkald 24/7, må du muligvis ansætte en ejendomsadministrator.

Fordelene ved at ansætte et ejendomsadministrationsselskab er, at virksomheden typisk håndterer alle de daglige opgaver som at tage efter-timers opkald og samle husleje, hvilket generelt reducerer Din deltagelse til at indbetale kontoen hver måned. Ulempen er, at firmaet opkræver et gebyr for disse tjenester, idet der tages en betydelig del af din månedlige indkomst, og du er stadig på krogen for ting med stor billet, som f.eks. Udskiftning af VVS-systemet, hvis det viser sig, at du har købt en nedbrud ejendom. Tjek udgifterne til lokale ejendomsadministrationsselskaber, men forvent at de fleste skal koste omkring 10% af den månedlige leje indsamlet med ekstra gebyrer i tilfælde af særlige omstændigheder, som f.eks. Udsættelser.

Finde den rigtige ejendom

Lokal viden er et must for at sikre, at du får den ejendom, du har brug for. Først skal du sørge for at du ikke betaler for meget. Den ældgamle tommelfingerregel for udlejningsejendomme er, at du ikke skal betale mere end 12 gange den årlige leje, du kan opkræve. At kende det lokale udlejningsmarked giver dig en ide om, hvad du realistisk kan forvente, men lad nogle vinkle rum til reglen, hvis du bor i et berygtet dyrt område som New York eller San Francisco.

Hvis du f.eks. Køber et duplex for 200.000.000 dollars, tillader reglen en samlet årlig leje på omkring $ 16, 700 for begge enheder eller $ 8, 350 hver.Dette er $ 700 om måneden. Men hvad nu hvis du har en af ​​enhederne, der sidder tom i et par måneder? Du har brug for noget polstring til det uventede, hvorfor eksperter anbefaler at tilføje 10% til toppen. Bed om mindst $ 775 om måneden. Se for at se, om denne mængde jives med lignende huslejer i området. Hvis ja, fortsæt med købet. Hvis sammenlignelige huslejer går for $ 600 til $ 650, er det tid til at gå væk og se på andre ejendomme.

For det andet vil du være sikker på, at ejendommen lejer let ud. Den bedste måde er at se ejendommen som en potentiel lejer, ikke en udlejer. En fantastisk udsigt, nærhed til det lokale universitet eller praktisk offentlig transport er stand-out funktioner at overveje. Pas på at blive forelsket i et hus; når alt kommer til alt, køber du det for at tjene penge ud af aftalen, ikke bor der selv.

Endelig er det vigtigt at få ejendommen inspiceret indefra af en professionel. Et rotet tag, der kræver en erstatning på $ 10.000 i det første år, kan udslette alt overskud i flere år frem i fremtiden.

Finansiering og skatter

Forvent at foretage en udbetaling på 20 til 30% selv med god kredit. Folk er naturligvis mere knyttet til det hus, de fysisk bor i end en udlejningsejendom, og bankerne er stadig nervøse efter 2008-ejendomsmeltningen. Ligeledes er det meget lettere at få et pant til din udlejnings ejendom, før du går på pension.

Hvis du ikke har mange ekstra kontanter, kan du muligvis trykke på din pensionskonto for nedbetalingen. Faktisk kan der være betydelige skattefordele ved at gøre det afhængigt af den type pensionsplan du har. Reglerne er forskellige for IRA, Roth IRA og 401 (k) planer, så kontakt din skatforhandler for at få en ide om dine muligheder og potentiel skattepåvirkning.

En anden fordel ved en udlejnings ejendom er, at det giver dig mulighed for at kræve et afskrivningsfradrag på din føderale selvangivelse. Bemærk at du måske ender på grund af mere i afgifter, hvis du sælger ejendommen med fortjeneste senere.

Downsides

Der er en række potentielle faldgruber at overveje. En gruppe bølgende college drenge kan forårsage skader, der overstiger depositumet, og en hvalpekugle på alt kan tilføje op til mange gange den ekstra $ 10 pet leje hver måned. En deadbeat lejer, der bliver udsat næsten ender altid med at være et netto tab for udlejer.

Udvidede perioder af ejendommen, der sidder tomt, kan spise årets overskud i travlt, selv med 10% ekstra polstring. Din stat og kommune kan beskatte din lejebolig anderledes end dit eget hjem, hvilket betyder at du kan gå glip af nøglefradrag og ende med at betale uventet høje ejendomsskatter. Sørg også for at undersøge, om kommunen har obligatoriske inspektioner og gebyrer. Nogle steder forsøger at bremse konverteringen af ​​ejerbesiddelse til udlejningsejendomme ved at gøre det til et dyrt bureaukratisk rod.

Husk at fast ejendom er illikvide og bør ses som en langsigtet investering. Dagene med rentable hus-flipping er længe væk, og i betragtning af de høje transaktionsomkostninger som ejendomsmægler gebyrer og lukkekostnader, er du inde i det lange træk, når du køber investeringsejendomme.Det betyder, at du har brug for en tilstrækkelig kontantbuffer til at dække dine leveomkostninger i mindst seks måneder, hvis der sker noget uventet.

Hvis du laver dine lektier og finder en passende ejendom, kan du få nøglen til en sikker og bekvem pensionering. Bare sørg for at tage hensyn til alle faktorer, og glem ikke at diskutere skatteeffekten med en lokal skattemæssig professionel for at undgå ubehagelige overraskelser senere.