Boliglån er kun populære blandt långivere og låntagere på grund af deres evne til at give husejere mulighed for at finansiere boliger med realkreditlån, som de ellers ikke kan kvalificere sig til. Disse lån, der kræver mindre månedlige lånebetalinger end konventionelle lån med hovedstol, kan være en stor fordel for førstegangsejendomme eller låntagere, der forventer betydelige stigninger i deres disponible indkomst. Men disse lån kan også blive risikabelt for låntagere, der mismanager deres økonomi.

I denne artikel vil vi diskutere, hvordan denne type finansiering kan påvirke låntagerens skattemæssige situation og sammenligne den med konventionel finansiering.

Hvis du overvejer at søge efter et konventionelt fastforrentet pant, kan du videreføre din forskning ved at bruge en pantelommer som den nedenfor.

Begrundelse for långivere

Rentetilpasningslån (ARM), der har indledende betalinger, der ofte er betydeligt mindre end deres fremtidige fastforrentede betalinger, spillede en stor rolle i de stigende lånets defaultrenter, der opstod under subprime-krisen af 2007. Låntagere, der vædder på, at deres indkomster vil vokse i det mindste lige så hurtigt som stigningen i deres pantbetalinger kan finde, at de ikke har råd til de årlige rentejusteringer eller de højere fastforrentede betalinger.

De månedlige udbetalinger på IO-realkreditlån er lavere end dem, der gælder for sammenlignelige realkreditlån, fordi de ikke kræver en hovedstol i løbet af en del af låneperioden. Lånudbyttet kan øges af långivere for at give låntagere mulighed for at kvalificere sig til lån, der er meget større end et sammenligneligt konventionelt realkreditlån. I USA har IO-realkreditlån tendens til at være struktureret som 30-årige lån, der har enten fem eller ti års rentebetalinger. Derefter afskrives betalingerne fuldt ud over lånets resterende levetid. Renterne flyder typisk i den rentetidige periode og vil ofte tilpasse sig som reaktion på ændringer i markedsrenter.

Renten på et IO-pant er ofte højere end satser på et almindeligt pant. Rentetilpassede lån har også en tendens til at blive udsat for højere standardrisiko end konventionelle lån. Endvidere kan långivere have mere at tabe, hvis en låntager misligholder et IO-pant i forhold til et almindeligt pant, fordi låntager betaler hovedstolen tilbage til långiveren. I værste fald kan enhver reduktion i boligens værdi gøre låntageren ude af stand til at foretage betalinger, selv efter at have solgt ejendommen. Det vil også holde låntagere i stand til at refinansiere ejendommen, når lånet modnes. For at kompensere långivere for denne standardrisiko er låntageren derfor udsat for en risikopræmie over traditionelle hovedstoler. Denne risikopræmie har form af højere renter.

Denne standardrisiko kan kompenseres af dette låns potentiale til at reducere forudbetalingsrisikoen. Når markedet mener, at fremtidige misligholdelser er faldende, vil nogle långivere, især dem, der securitiserer disse realkreditlån, tilbyde lånene med reducerede spænd på grund af deres evne til at øge udbyttet til løbetiden (YTM) og påvirke værdien af ​​A-rating Obligationsrenter med udbytter, der er direkte påvirket af forudbetaling.

Kun interesse Vs. Konventionelle realkreditlån

Det er vigtigt at forstå, hvordan IO betalingsstrukturen sammenligner med sit primære afdragsalternativ. Overvej to lån med følgende vilkår. Til sammenligning anvendes et IO-lån, der udelukker en primær tilbagebetalingsperiode.

En 200.000.000, 30-årigt fuldt afskrivning af konventionelle hovedstolpenge med 5% rentesats i forhold til en $ 200,000 30-årig rente, der ikke er afskrevet lån med samme rente, ville give følgende finansielle resultater:	Konto	IO-lån (A)	Konventionelt lån (B) Forskel (AB
)	Månedlig betaling (hovedstol og renter)	$ 833. 33	$ 1, 073. 64
- $ 240. 31	I alt afdragsbetalt	$ 300, 000. 00	$ 186, 511. 57
$ 113, 488. 43	Samlet primært betalt	$ 0. 00	$ 200,000
- $ 200,000	Hovedstol ved udløb	$ 200.000	$ 0. 00

$ 200, 000

I dette scenario vil en person, der tager den eneste interesse, betale $ 240. 31 mindre pr. Måned, en yderligere $ 113, 488. 43 af interesse over lånets løbetid og i slutningen af ​​30 år, ville stadig skylde den oprindelige $ 200, 000, der oprindeligt blev lånt. Hovedstolpen i et afskrivningslån falder over tid, og fordi rentekostnaderne er baseret på den udestående primære saldo, står låntageren af ​​et rentebærende lån overfor muligheden for at betale en betydelig ekstra rente på lånet.

Fordele ved låntagere Fordelen ved denne type finansiering er, at det giver låntagere, ikke långiveren, mulighed for at bestemme det passende og opnåelige beløb for egenkapitalen, der skal akkumuleres i løbet af låneperioden. Takket være fradragsretten af ​​realkreditrente er realkreditlån en af ​​de billigste kilder til kapital. Men den høje månedlige udbetaling til service disse lån kan lejlighedsvis tvinge nogle husejere til at bruge dyrere kortfristede lån såsom kreditkort og detail kreditfaciliteter for at gøre enderne mødes. Ved at bruge et IO-pant som en del af en overordnet finansiel plan kan husejere bruge den primære betalings fleksibilitet til periodisk at reducere omkostningerne ved kortfristede lån. Nøgleordet her er "periodisk", fordi den regelmæssige afbrydelse af den planlagte betaling af rektor regelmæssigt nemt kan blive en undskyldning for at forbruge og potentielt falde dybere i gæld. (For relateret læsning, se Skatfradragsskat

.)

En anden fordel ved rentebeløbslånet er, at det kan bidrage til at blødgøre virkningen af ​​livsforandringer, som negativt påvirker disponibel indkomst. Konventionelle realkreditlån kan være en betydelig byrde for folk, når de disponible kontanter er reduceret.Eksempler på disse er tab af et job, en forretningsforstyrrelse eller en stor uforudsete udgift. Hvis en midlertidig reduktion af disponibel indkomst opstår, kan rentebeløbige pantagere suspendere de primære betalinger på et realkreditlån og frigøre penge for at hjælpe dem med at få boligejere gennem en nedtur. En person med tilstrækkelig økonomisk selvdisciplin til at følge en gennemtænkt finansiel plan kan forudbetale et passende beløb af hovedstol over tid for at akkumulere den ønskede og opnåelige mængde egenkapital i et hjem, men for andre vil risikostyring af denne strategi sandsynligvis føre til yderligere finansiel ustabilitet.

Risici for låntagere

Ved udelukkende at regne med et IO-pant vil det hæmme akkumuleringen af ​​egenkapitalen i dit hjem, hvilket kan være en kilde til rigdom og en komponent til økonomisk uafhængighed, da man nærmer sig pensionsalderen. Den uforskudtede låntager, der planlægger at gøre stadig større hovedstolpenge i løbet af lånets løbetid, konstaterer, at manglende evne til at forblive med en betalingsplan kan føre til overbetaling af det ønskede beløb. Når realkreditlånet modnes, risikerer låntageren at skyldes en ballongbetaling, der er større end oprindeligt forventet. IO-finansiering kræver introspektion for at få en forståelse for ens økonomistyringsfærdigheder. Det er denne form for due diligence, når man indgår et rentebeløbigt lån eller anden finansiering, der vil holde en sikker fra økonomiske faldgruber.

Ideelle låntagere

Hvilken type låntager skal overveje IO-lån? En ung, første gangs boligejere vil sandsynligvis bruge et rentebeløbende boliglån, men det er også mest sandsynligt, at de løber ind i problemer, hvis indtjeningen ikke vokser i takt med stigningerne i realkreditomkostningerne. En professionel med uforudsigelig indkomst eller indtjening med en stor variabel komponent kan være passende egnet til denne type lån. F.eks. Fagfolk, der tjener store bonusser som en del af deres årlige kompensationsydelse fra lavere månedlige betalinger, og kan bruge den store engangsbeløb som hovedstol til betaling af det planlagte beløb af hovedstol. Fagfolk som mæglere, der arbejder på en kommissionsstruktur, og hvis indtægter kan variere dramatisk fra år til år, kan helt sikkert nyde godt af fleksibiliteten til at betale hovedstol, når indkomsten er tilgængelig. Der er en situation, hvor en låntager kan overveje at indgå i et IO-pant uden at ville have en hovedbetaling før forfald. For fast ejendom investorer / spekulanter, kan IO lån være en ekstraordinær måde at bruge andres penge til at drage fordel af et styrket ejendomsmarked. (For at lære mere om ejendomsinvesteringer, se Undersøgelse af ejendomsinvesteringsvejledning , Investering i fast ejendom og Fem ting, som alle ejendomsinvestorer skal vide

.) < Ved at bruge IO-lån til boligprojekter holder investorerne de nuværende driftsomkostninger så lave som muligt og maksimerer deres overskud. Kontanter, der ellers ville have været brugt til hovedstolpenge, anvendes til andre udgifter eller bruges til at opgradere ejendommen for at maksimere værdien, når ejendomsmarkedet i dette område når sit højdepunkt.Ved at sælge ejendommen til maksimal værdi og derefter tilbagebetale lånet på det tidspunkt, kan investorer potentielt realisere udestående afkast på grund af de forholdsvis lave beløb af deres egenkapital investeret i aftalen. Men hele strategien kan falde sammen, hvis boligmarkedet for dette område går i en nedtur. Spekulanten kan løbe tør for penge for at betale de månedlige betalinger, før han klarer at sælge ejendommen til en anstændig pris.

Bottom Line

IO-lån er en form for finansiering, der kræver, at långivere er mere forsigtige i deres tegningsgaranti for at sikre, at belønningerne opvejer risikoen for misligholdelse. For låntagere kan evnen til at suspendere hovedstolpenge med jævne mellemrum for at hjælpe med at få et boliglån til at begynde at kvalificere sig eller isolere dem fra uventede indtægtsreduktioner. Det er fordele, der vil føre mange til at overveje rentebeløbige lån. Men med undtagelse af fast ejendom investorer, der vil bruge långiver kapital til at udnytte lokale spikes i fast ejendom værdier, låntagere ved hjælp af denne særlige finansiering skal sørge for at vurdere deres evner at forblive inden for en finansiel plan og ikke bruge deres boliglån som en billig måde at bankrulle overdrevne udgiftsvaner på.