NYT Den stigende volatilitet på aktiemarkedet kombineret med historisk lave renter har fået mange investorer til at søge alternative veje, der kan give en anstændig afkast. En investerings niche, der ofte overses, er ejendomsskat liens. Denne unikke mulighed kan i nogle tilfælde give kyndige investorer gode afkast, men de kan også bære betydelig risiko, og nybegyndere skal forstå reglerne og potentielle faldgruber, der følger med dette marked.

Hvad er en skattelett?

Når en grundejeren undlader at betale skat på hans eller hendes ejendom, er den by eller amt, hvor ejendommen er beliggende, beføjet til at placere en lien på ejendommen. En lien er et juridisk krav mod ejendommen for det ubetalte beløb, der skyldes. Ejendomme, der har en lien knyttet til det, kan ikke sælges eller refinansieres, indtil skat er betalt og lien er fjernet. Ligesom de faktiske ejendomme kan købes / sælges på auktioner, kan disse ejendomsskat liens købes også. CNBC rapporterede, at ifølge National Tax Lien Association er ca. 14 mia. Dollars i ejendomsskat ikke betalt hvert år, og ca. en tredjedel af dette beløb sælges efterfølgende til private investorer. Lokale myndigheder nyder godt af privat salg, fordi de straks inddriver de skatter, der skylder på ejendommen.

Hvordan kan jeg investere i dem?

Når der udstedes en lien, oprettes et skattelettecertifikat af kommunen, der afspejler det beløb, der skylder på ejendommen plus eventuelle renter eller sanktioner. Disse certifikater auktioneres derefter og udstedes derefter til den højeste budgiver. Skat liens kan købes for så lidt som et par hundrede dollars til meget små ejendomme, men flertallet meget mere.

Auktionerne kan holdes fysisk eller online, og investorer kan enten afregne renten på lien eller tilbyde en præmie, som de betaler for det. Den investor, der er villig til at acceptere den laveste rente eller betale den højeste præmie, vil blive tildelt lien. Det skal bemærkes, at købere ofte kommer ind i budkrige over en given ejendom, hvilket vil reducere den afkast, der opdrættes af den vindende køber. CNBCs rapport fastslog også, at mens den nationale afskærmningshastighed på ejendomme med skattelettelser kun er ca. 6%, skal købere være opmærksomme på omkostningerne ved reparationer og andre ukendte, at de måtte betale, hvis de påtager sig ejendomsretten til ejendommen. Dem, der ejer disse ejendomme, må muligvis beskæftige sig med ubehagelige opgaver som at udskyde de nuværende beboere, hvilket kan kræve dyr assistance fra en ejendomsadministrator eller advokat.

De, der er interesserede i at købe en skatkasse, kan begynde med at bestemme, hvilken type ejendom de gerne vil holde en lien på, f.eks. Bolig eller kommerciel eller uudviklet jord mod ejendom med forbedringer.De kan så kontakte deres by eller amtskassør for at finde ud af hvornår, hvor og hvordan den næste auktion afholdes. Kassererens kontor kan fortælle investoren, hvor man får en liste over ejendomsrettigheder, der planlægges at blive auktioneret, samt reglerne for, hvordan salget vil blive gennemført. Disse regler vil skitsere eventuelle preregistreringskrav, accepterede betalingsmåder og andre relevante oplysninger.

Købere skal også gøre omhu på ejendomme, der er tilgængelige, fordi de nuværende værdier af ejendommen i nogle tilfælde kan være mindre end beløbet for lien. NLTA råder opdeling af ansættelsesbeløbet for den delinquente skattelettelse af ejendommens markedsværdi. Hvis forholdet er over 4%, skal potentielle købere forblive væk fra ejendommen. Derudover kunne der også være andre rettigheder på ejendommen, der forhindrer budgiveren i at tage ejerskab af det.

Hvert stykke fast ejendom i et givet amt med en skatkasse er tildelt et nummer inden for sit respektive pakke. Købere kan søge efter disse liens efter nummer for at få oplysninger om dem fra amtet (dette kan ofte gøres online). For hvert nummer har amtet ejendommens adresse, ejerens navn, ejendommens vurderede værdi, den juridiske beskrivelse og en opdeling af ejendommens tilstand og eventuelle strukturer på stedet.

Lønning af fortjenesten fra Lien

Investorer, der køber ejendomsskat, er typisk forpligtet til straks at betale beløbet for lien i fuld tilbage til den udstedende kommune. I alle bortset fra to stater indsamler udstederen af ​​skattemyndigheder hovedstol og renter (og eventuelle sanktioner) og betaler indehaver af liencertifikat og indsamler lienbeviset, hvis det ikke er på lager. Ejendomsindehaveren skal tilbagebetale hele beløbet af lien plus renter, som kan variere fra 5% til 36% (kursen varierer fra stat til anden). Hvis investor betalte en præmie for lien, kan dette tilføjes til det beløb, der tilbagebetales i nogle tilfælde.

Afdragsplanen varer normalt overalt fra seks måneder til tre år; i de fleste tilfælde er ejeren i stand til at betale lien fuldt ud. Hvis ejeren ikke kan betale lien inden fristens udløb, har investoren ret til at afskrække på ejendommen, ligesom kommunen ville have (selv om dette er en ret sjælden forekomst).

Ulemper ved investering i ejendomsskat Liens

Selvom ejendomsskat liens kan give betydelige renter, skal investorer gøre deres hjemmearbejde, før de går i denne arena. Tax liens er generelt uhensigtsmæssige for nybegyndere investorer eller dem med lidt erfaring i eller kendskab til fast ejendom.

Investorer skal også være bekendt med den egentlige ejendom, hvorpå lien er placeret for at sikre, at de kan indsamle pengene fra ejeren. En forfalsket ejendom beliggende i hjertet af et slumkvarter er sandsynligvis ikke et godt køb uanset den rentesats, der er lovet, fordi ejeren af ​​ejendommen kan være helt ude af stand til eller uvillige til at betale den skyldige skat.Egenskaber, der har lidt nogen form for miljøskader, såsom fra kemikalier eller farlige materialer, der blev deponeret der, er også generelt uønskede.

Lien-ejere skal også vide, hvad deres ansvar er, efter at de har modtaget deres certifikater. De skal normalt meddele ejendomsindehaveren skriftligt om deres køb inden for et angivet tidsrum. Derefter skal de sende en anden meddelelse til dem inden udløbet af indløsningsperioden, hvis betalingen ikke er udstedt fuldt ud på det tidspunkt.

Skattelettelser er heller ikke evige instrumenter; mange har en udløbsdato efter en vis tidsperiode efter udløbet af indløsningsperioden. Når lien udløber, bliver lienholderen ikke i stand til at indsamle en ubetalt saldo, der tidligere var skyldig. Hvis ejendommen går i afskærmning, kan lienholderen opdage, at der er andre rettigheder på ejendommen, hvilket kan gøre det umuligt at få titlen.

Mange kommercielle institutioner, såsom banker og hedgefonde, kommer også ind i akten og har kunnet overvinde konkurrencen og drive ned afkastet. Dette har gjort det sværere for de enkelte investorer at finde rentable pensioner, og nogle har givet op som følge heraf. Der er dog også nogle midler til rådighed, der investerer i liens, og det kan være en god måde for en nybegynder investor at bryde ind i denne arena med en lavere grad af risiko.

Bottom Line

Ejendomsskat liens kan være et rentabelt investeringsalternativ for erfarne investorer, der er fortrolige med ejendomsmarkedet. Dem, der ved, hvad de laver og tager sig tid til at undersøge de ejendomme, som de køber panter på, kan generere betydelige overskud over tid. Men de potentielle risici gør denne arena upassende for uophørlige investorer. For mere information om ejendomsskat liens, kontakt din ejendomsmægler eller finansiel rådgiver og tjek Hvordan kan jeg investere i skat liens?